从热潮到冷静：小型投资者纷纷离场，新西兰房市正“重设预期”

后花园7月30日援引oneroof报道

房产专家Tony Alexander认为，新西兰的“父母型”小规模投资者正在离开市场，理由如下：

目前，新西兰住宅房地产市场的主要趋势如下：

第一，由于规划规则的改变，以及疫情期间建筑热潮的滞后效应，新西兰住房供应发生了结构性转变。如前所述，自1970年以来，年建筑许可数量平均占人口的0.65%。

如今，即便经历了严格的货币政策带来的冲击，建筑许可数量的减少也只是回落到这个长期平均水平，而不像过去几十年那样大幅下滑。2021年和2022年建筑许可曾高达人口的1%。这对住房可负担性来说终于是个好消息。

第二，由于房源充足、竞争较少，以及近年来良好的就业形势带来的积蓄，首次购房者成为市场主力，自2023年初以来一直如此。投资者虽然过去两年间偶尔入市，但一旦价格停止上涨便迅速退场。

第三，过去四个月内房价下跌了2%，市场正经历结构性变化。人们对未来房价上涨的预期正在转变。也就是说，人们对资本收益的期望正在从过去30年中不断下调利率和住房供应紧张的环境中逐渐脱离。

第四，房产投资的运营成本大幅上升。包括地税、保险、维修和住宅质量的各项支出都有显著增加。同时，相关法律也更倾向于保护租户权益。

第五，在新西兰的人口结构中，希望成为房产投资者的比例正在持续下降。媒体对此已有更多公开讨论，这种转变源自上述的结构性变化，加上目前租金增长受限，因为净移民流入已经降到平均水平以下。

当然，仍有不少人想通过购房进行投资，这一点从未改变。但投资者构成可以想象为一个金字塔：顶部是那些已经投资几代、拥有20到100套以上房产的人。

接下来是拥有10–20套或5–10套的人，再往下是拥有2–4套的群体，最底层是那些仅拥有1套房产的人。这些人过去并非职业房东，他们的父母也可能从未涉足投资，但他们看到关于房价暴涨的种种讨论、以及房价上涨带来的收益超过工资的现象后，出于“不能错过”的心理加入了买房潮。

正是这些底层投资者，现在正在选择离场，连带着他们上层的一部分人也发现，当前的投资收益已不如过去，现有房产和潜在投资都不再划算。

这意味着两件事：第一，投资者对房地产的需求已经出现结构性下降；第二，很多投资者正在出售他们的房产。这为首次购房者提供了更多可选房源，也有助于短期内压制房价上涨。

这些因素解释了为何在过去一年中按揭利率下降超过2%，却没有推高房价；也说明了即使央行进一步降息，房地产市场也难以重新活跃起来。

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