房市未见起色，投资者逆势回归，奥克兰最活跃
后花园7月17日援引RNZ报道
投资者似乎正在重返房地产市场。
Cotality 最新发布的房地产数据显示，尽管首次购房者仍是市场中的重要力量，但投资者的活跃度正在上升。
在今年第二季度，有房贷的多房产持有者占据了23%的购房交易，相较于去年年中的21%有所上升。
在奥克兰和基督城，这一比例更高，达到了26%。
Cotality 首席经济学家 Kelvin Davidson 表示，这波回暖主要来自那些拥有四套及以下房产（包括自住房）的投资者。他们的市场份额从12%上升至14%。
他说，这些投资者似乎正瞄准价格较为可负担的市场区间。他们在价格处于最低30%的房产中的购买比例，从去年的21%上升到了今年的24%。
与去年相比，他们也更倾向于购买现房，这可能是因为新房不再享有税务优惠。
不过，房价升值的前景并不强劲。Infometrics 预测，即便到了下个十年，房价的实际价值仍将比2021年的峰值低20%。
租金也预计在今年维持低迷。
此外，净移民数量疲软，住房供应增加，这些因素都减轻了房价的上涨压力。
Davidson 说：“如果你在考虑未来，就会发现税制对房地产的支持可能没有那么有利，政府也在大力推动土地供应。”
“现在还有贷款收入比率（DTI）的限制，而且长期利率的下行趋势已难以复制，所以我认为，对未来的资本增长率确实需要保持谨慎态度。”
“我参加了一些投资者会议，他们确实对成本很敏感，比如地税上涨的问题。”
那么，究竟是什么吸引了投资者？
Davidson 表示，房地产仍然是一种“值得信赖”的资产类别。
“即使你认为未来的资本增值有限，也仍然会有一些升值空间，而且人们对房地产依然有信任感，他们看得见房子，多少也知道这个领域是怎么运作的。”
他指出，贷款价值比限制（LVR）和明线测试的调整，以及恢复房贷利息可抵税的政策，都有助于投资者回归。
“对我来说，最重要的因素是利率降低。回到去年年中，当时利率还很高，一套普通出租房每周可能需要补贴四五百纽币，对一般家庭来说负担很重。现在只需补贴200纽币左右，负担大大减轻。这是个重要转折点。”
他还表示，投资者若更关注房产的成本和租金收入，而不是单靠升值获利，这将是积极转变。
奥克兰房地产投资者协会总经理 Sarina Gibbon 表示，投资者活跃反而让人感觉有些反直觉。
“我认为这是出于人们对房地产长期韧性的信心，现在的‘阻力’更像是短期动荡。”
“总体而言，新西兰人依然坚信房地产的保值能力优于多数其他资产。此外，房地产提供的控制力和杠杆优势，是其他投资品难以比拟的。”
“现在也存在一些看似矛盾的力量。一方面，经济越疲软，人们越倾向于寻找第二或替代性收入来源。而房地产依然为新西兰人提供了稳定与信心，成为支撑家庭的重要方式。”
“因此我们看到的并不是在押注资本增值，而是在对抗阶层跃升机会日渐稀薄的现实。在投资者眼中，房地产越来越不是创造财富的手段，而是保障收入的手段。从叙事上来说，我们已经从疫情时期的FOMO情绪转向2025年房地产投资的‘备用计划’。”
Infometrics 首席预测师 Gareth Kiernan 表示，目前的增长其实是从一个低点开始的。
“如果你看过去一年的投资者房贷数量……总数32,284笔，仍低于2015年到2022年2月之间任何时候的水平。”
“我认为这波增长缺乏实质基础，也很难持续，尤其考虑到目前租金走势仍疲弱，净移民和人口增长依然在下降，而每年约3.4万套的新建许可远高于市场实际需求。”
“过去一年这波增长，部分可能归因于利息支出的税务优惠政策改善，使得投资收益在账面上更具吸引力……明线测试期限降至两年，意味着人们也许更愿意进行短期升值的尝试。利率下降也促使人们寻找优于银行存款的回报，这或许助推了房地产投资需求。”
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