新政来了！上千万澳人面临开支上涨！华人已提前进入“抢房”模式，看看变化如何影响你？
后花园2025年2月27日报道：从4月1日起，澳大利亚将有两项重大政策生效，预计将改变很多人的生活。
首先，是“海外买家禁购令”，随着这项禁令的到来，中国买家似乎已提前开启“抢房”模式。
华人成澳洲海外购房第一主力！4月前或有新热潮
近日，澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment ReviewBoard，简称FIRB）公布了一份报告，揭示了去年第三季度海外买家在澳洲的活跃程度，结果发现，中国买家仍是澳大利亚房地产市场最大的海外投资来源。
报告称，中国大陆买家在澳洲房地产市场贡献了4亿澳元。
众所周知，澳大利亚已宣布在4月出台禁令，禁止海外临时居民购买澳洲现房。
为了赶在禁令生效前入市，预计海外购房者的活动可能会在最近几个月激增。
最新公布的报告还显示，来自中国香港和中国台湾的买家也很活跃，他们分别贡献了1亿澳元的购房款，使中国地区的购房总额达到了6亿澳元。在2025财年第一季度批准的13亿澳元海外住宅房地产投资中，这一比例接近一半。
前段时间，Albanese政府宣布了一项禁止临时居民购买现房的禁令，这与Peter Dutton去年在联合政府大选中做出的承诺类似。联邦政府本月宣布的禁令将于4月1日生效，为期两年。
项目营销机构Plus Agency的执行合伙人Fiona Yang表示，她的公司去年9月和10月的销售额出现了季节性增长，预计随着4月份禁令的临近，未来几周将出现新的销售高峰。
她说：“持续的外国资本，尤其是来自中国的资本，只会越来越多。”
“我们称之为‘金九月和银十月’，与一年中的其他月份相比，这两个月总是很抢手。“
“这是因为九月和十月有假期，人们希望能在年底前落实买房任务。到那时，人们已经知道自己来年的财务状况了。”
根据现行规定，海外投资者大多被禁止购买澳大利亚的现房，除非情况特殊。根据新政策，在今年4月1日至2027年3月31日期间，在澳大利亚临时居住的人，无论是工作还是学习，都将被禁止购买现房。
然而，永久居民不受该禁令的约束，该禁令也不适用于购买新房。
根据FIRB的数据，中国买家在去年9月这个季度获得了396宗住宅交易批准，是所有国家中最多的。
印度人获批153宗，英国人获批54宗。然而，在2024财政年度，澳大利亚五个州的住宅销量估计为66.3万套，而海外买家只占其中的一小部分。
根据电子转让平台PEXA的数据，这些销售额约为5850亿澳元。
按价值划分的十大投资来源国和地区（亿澳元）
尽管如此，Plus Agency预计未来几周海外买家会激增。
Yang表示：“海外投资审查委员会（FIRB）的交易将大幅增加，因为许多买家希望赶上末班车。”
“他们担心这是他们最后一次买房的机会。现在，法律条文上确实没有禁止购买新房，但许多购房者只看到了标题就开始恐慌。”
“此外，许多无良中介也在利用这一禁令来作为卖点，敦促买家迅速行动。”
Jason Roach曾是一名投资银行家，后来成为悉尼上北岸The Agency的经纪人。他说，他接触过的大多数中国买家都有永久居留权。
“作为一名从事了十多年实际工作的房地产经纪人，我的观点是，新规不会产生丝毫影响。这些买家都有PR，可以买房。”
“我都不记得上一次把现房卖给需要获得FIRB批准的买家是什么时候了。”
无论如何，FIRB的数据显示，中国买家的热情在最近几个季度有所降温，2024财年的总投资额为26亿澳元，远低于前一年的34亿澳元。
根据FIRB的数据，商业地产是吸引外资最多的单一类目，总投资额为241亿澳元。服务业吸引了103亿澳元的资金，而矿产勘探吸引了58亿澳元的资金。
澳洲海外投资审查委员会共批准了1123宗住宅房地产投资申请，总价值达13亿澳元，是投资金额最小的类目。
除了这项规定以外，对于多达1500万澳人而言，还有一项政策将极大地改变他们的生活。
澳洲私人医保要涨3.7%，创7年最大涨幅
对于正在经受生活成本困扰的澳大利亚人来说，一个坏消息是——私人医保的平均费用很快将以七年来最高的速度增长。
卫生部长Mark Butler透露，他已要求保险公司重新提交了三次报价，结果显示，该行业将把平均收费提高3.73%。
这一变化将于4月1日对大约1500万澳大利亚人产生影响，如果他们负担不起新的报价，就会被敦促货比三家。
澳大利亚全国老年人协会的首席执行官Chris Grice担心，这一增长将对澳大利亚老年人造成特别严重的打击。
他说：“私人医保是老年人的第二大担忧，仅次于生活成本。虽然大多数人都需要私人医疗，但不断上涨的保费和自付费用大大削弱了其优势。当保险公司和专家互相指责时，老年人被卷入了这场交火之中。”
虽然老年人支持私人医保，但许多人已无力负担。
Grice表示：“政府面临的风险是老年人放弃私人医保，这将给公共体系带来压力。现在是时候对私人健康体系进行独立审查，让澳大利亚老年人更容易获得和负担得起医疗保健服务。”
Finder的另一项研究发现，全国七分之一的人难以支付他们的保单，3%的人取消了保单，以控制他们的预算。
iSelect的最新数据还发现，今年任何价格上涨都可能导致多达三分之一（28%）的投保人取消、降级或更换保险。
Money.com.au的健康保险总经理Chris Whitelaw表示：“消费者没有得到合理的警告，许多人将被迫在涨价开始之前竞相比较保单，更换供应商，或者找到更好的交易。”
“随着医疗成本的上升，这有可能迫使更多的澳大利亚人降级或完全放弃他们的保险。
“我们也知道，自付费用在上升，医保费在不断上涨，澳大利亚人认为他们的保险价值比几年前更弱了。”
4月1日起，你的医保要涨多少钱？
Nib已经透露，它们将把保费平均提高5.79%。
HBF是涨幅最低的供应商之一，其主要医疗基金的平均涨幅为2.8%。
比较网站Canstar公布了目前综合医院和额外保险平均费用的情况：
36岁以下单身人士：每年3199澳元
36至59岁的单身人士：每年3719澳元
60岁及以上单身人士：每年4176澳元
根据将于4月1日生效的新规定，每年的金额将增加：
36岁以下单身人士：每年3318澳元（增加119澳元）
36至59岁的单身人士：每年3,857澳元（增加138澳元）
60岁及以上单身人士：每年4331澳元（增加155澳元）
尽管3.73%的涨幅低于卫生部门4%的通胀率，但这是多年来最大的涨幅。
去年，保费增长了3.03%，而2020年代其他时间的增幅在2.7%至2.92%之间。
今年的涨幅仅略低于2018年的3.95%。
为什么医保再次上涨，如果负担不起该怎么办？
Compare The Market的执行董事David Koch解释说，大多数年份，医保费用都在增加，以帮助支付不断上涨的医疗成本。
他说：“这看起来像是在抢钱，但在提高医保费时要考虑很多因素。”
他说：“我们都知道，医生的看诊费正在攀升，用于执行手术的医疗设备的成本更高，治疗和服务成本也更高，医护人员的工资也在上涨。”
“在某种程度上，这种成本将转嫁到普通澳大利亚人身上。”
他补充说：“你应该重新审视你的保单，以确保没有为你不需要或不想要的额外费用买单。”
“大家可以把这一涨价公告当作一个机会……你可能会在其他地方以更低的价格找到类似水平的保险。”
“如果你的个人保险增长了3.73%以上，那么可能是时候去别处看看了。”
今年，生活成本和住房是许多澳人最关心的话题，随着央行开启降息周期，很多人都想知道现在是否为入市的最佳时机？房价和降息的前景如何？
对此，银行业的代表们做出了如下预判：
2025年房价涨多少？降息有几次？
在买房的时候，了解市场上即将发生的事情将对你的财务状况产生重大影响。
最近，多家贷款机构表示，随着第一次现金利率下调，未来可能会出现一些关键趋势，所以买家务必要做好准备。
降息有几次？
好消息是，人们期待已久的2025年降息已正式启动。央行在上周决定将现金利率下调0.25%，这是一个可喜的迹象，表明今年开了个好头。
目前，四大银行都认为，我们今年可能会看到一连串的降息。
商业银行暗示，今年我们可能会看到2到5次降息，尽管利率不太可能像我们过去看到的那样低，但无疑会减轻借款人的财务压力。
房价增长可能会放缓
澳洲的房价一直居高不下，这使得潜在买家很难进入这个市场。
但好消息可能即将到来，PropTrack的全国房价指数在去年12月和今年1月连续两个月录得下跌。
昆士兰银行（Bank of Queensland）的房贷负责人James Sheffield表示，他预计2025年的房价增长将进一步放缓，而一些地区的房价甚至会下跌。
Sheffield指出：“房价增速放缓，加之降息的影响，这将使首次置业者更能负担得起住房。然而，由于住房供应和人口增长问题，这种价格下跌可能不会持续太久。”
选择固定利率还是可变利率？
今年最重要的问题将是选择固定利率还是浮动利率？虽然你的最佳选择完全取决于你的个人情况，但Great Southern Bank的副首席执行官Megan Kelleher表示，最新的消费者研究显示，澳大利亚房地产市场的消费者情绪和行为都发生了变化。
她说，由于房主们经历了再融资和利率上升的过程，只有2%的购房者选择了固定利率。
住房可负担能力的担忧
Kelleher表示，住房可负担能力仍是今年的主要议题。
她补充说：“这在首次置业者群体中尤为明显，我们追踪到，在过去一年里，首次置业者的借款规模平均增加了2万澳元。信贷要求的上升压力既反映了首次置业者的韧性和决心，也反映了他们进入市场所面临的日益严峻的挑战。”
她表示：“澳大利亚人，尤其是目前租房的人，认为与一年前相比，进入这个市场更具挑战性。”
“这种情绪在租房者中尤为强烈，他们面临着既要支付租金，又要为越来越多的首付存钱的双重压力。”
但她表示，首次置业者在决心登上房产阶梯方面正变得越来越精明，联邦政府大力支持首次置业者的计划表明，尽管通往住房所有权的道路可能更加复杂，但这是可能实现的。
政府的住房激励措施
Ubank的首席房贷官KanishkaRaja预测，到2025年，政府的激励措施将继续推动首次置业。
他说，许多潜在买家还将寻找更实惠的市场切入点，比如租房、货比三家、寻找有竞争力的价格以及灵活的贷款选择。
利率需要货比三家
对于现有的抵押贷款客户，我们可以预期再融资将有所增加，许多澳大利亚人准备在2025年利用较低的利率。
Raja表示：“对现有的抵押贷款客户来说，重要的是与他们的贷款机构或经纪人交谈，了解他们可以选择的方案，而银行和其他金融机构应该随时准备提供帮助。”
不要轻信“购房窗口期”
中介机构Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示，听信预测往往会错失机遇。
她说，一些买家在市场上徘徊，想等待合适的时机出手，但这种做法存在风险。
“我们看到一些专家做出了错误的预测。如果考虑到印花税、法律费用和搬家费用等高昂的交易成本，想要把握好购房时间可能会付出代价的高昂。”
Conisbee表示，购买、出售或投资房地产的最佳时机就是你准备好了的时候——有足够的储蓄、稳定的收入以及明确的住房需求。
她说：“根据自己的情况，而不是市场预测来做房地产决策通常效果更好。”
后花园有话说：随着4月1日一大波新规的生效，住房市场可能会发生一些变化，但预计影响不大。对于今年的购房者来说，利率的下降可能会推动市场做出一些回调，但专家提醒，最佳的入市机遇并不在于市场条件，而是在你个人情况准备充分了的时候。
（责编：Gloria）
