澳洲房价收入比飙至 8.2 倍！可负担性创史上最差

后花园11月25日报道

最新研究显示，典型澳洲住房的价格已飙升至家庭收入的 8.2 倍，为史上最差的住房可负担性水平。

Cotality 周二发布的数据显示，首次购房者的压力将继续加剧，因为租金成本也创下纪录高位：租房需要占据家庭收入的 33.4%。

专家警告，尽管各级政府努力改善可负担性，明年房价仍可能继续上涨。

根据 Cotality 11 月《住房可负担性报告》，澳洲住宅中位价已达到 860,529 澳元，而家庭年收入税前中位数仅 104,390 澳元。

住房价值与收入比在主要城市如下：

悉尼：10 倍

布里斯班：8.8 倍

珀斯：7.7 倍

墨尔本：7.1 倍银行通常不愿向购房者提供超过其收入五倍的贷款。

想攒到 20% 首付，一个典型澳洲家庭现在需要 11 年——再次创下历史最久纪录，尽管联邦政府已经扩大 5% 首付计划。

供应严重滞后，需求被多重因素推高

研究指出，住宅建设落后于人口与需求增长，而工资上涨、强劲就业市场、今年的降息以及人口增长都在推升房价。

但政府推动的住房供应计划尚未完全见效。

Cotality 澳洲研究主管 Eliza Owen 表示：

“仅靠供应无法解决问题，尤其在建筑成本居高不下的环境下。”“我们看到的不是抑制需求的政策，而是刺激需求的措施，如 HomeBuilder，以及近期无限扩大的 5% 首付计划。”

并非所有城市都处于最差可负担性水平。墨尔本因大量新供应、对第二套住房提高税收以及封锁期间的人口流失，使可负担性略有缓解。

但 Owen 强调：

“（墨尔本）问题没有完全解决，房价收入比仍然很高。”

悉尼略微脱离高峰，但仍是全国最难负担的城市。

为什么这么贵？典型家庭与典型住房之间差了 30 万澳元

Owen 发现，典型家庭“买得起的价格”与市场上典型住宅价格之间，存在近 30 万澳元的缺口。

她指出，典型卖家在出售时能获得约 30 万澳元的账面收益，而这些财富可能再次流入房市：

“如今能买房的人，大多是因为他们也在卖房。”她补充，部分人使用房屋净值帮助子女买房，或通过遗产继承转入市场。

租房者处境最艰难：低收入家庭需花 54% 收入付租金

Owen 表示：

中位收入家庭在首都城市需花 31.7% 收入用于租金

低收入家庭则高达 53.8%

她说：

“这是不可持续的。低收入家庭迫切需要更多社会住房、可负担住房以及联邦租金补贴。”

“搬去更便宜地区也不再是解决方案——问题只会扩散。”

高收入与中等收入家庭正将需求挤压至低价区，使最便宜的市场涨幅反而最大。

她表示：

“市场需要政府刻意建立非市场化住房，以保护低收入者，并确保关键岗位工作者能住在他们服务的区域。”

二份报告均预测：明年房价还会涨

SQM Research 的另一报告预测，明年房价仍会上涨，主要城市涨幅 6%–10%。

SQM 董事总经理 Louis Christopher 预期经济将保持疲弱但稳定，并在明年中期出现 1–2 次降息：

悉尼：涨 3%–6%

墨尔本：涨 4%–7%

布里斯班：涨 10%–15%

珀斯：涨 12%–16%

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，可负担性恶化的根本原因仍是供需失衡，加上长期低利率、人口集中在少数大城市以及资本利得折扣政策。

他说：

“供应根本跟不上需求。过去几年，我们每年应该建 23–24 万套住房，但实际只开工 17 万套。”“我们完全可以解决问题——澳大利亚土地很多，但我们缺乏决心，花太多时间争论。”