土地6倍暴涨！报告直指政策制造住房危机

后花园2月16日报道

一份最新报告罕见地将澳大利亚住房危机的责任指向各级政府，质疑其政策在推高土地价格中的作用。

数据显示，全国一块典型住宅用地的价格在今年9月创下39.142万澳元的历史新高，是千禧年初的六倍，在多数首府城市价格更高。

支持该报告的住房产业协会（Housing Industry Association，HIA）指出，土地价格上涨与税负增加以及开发商被要求承担基础设施建设成本有关，而这种做法在上世纪90年代初并不存在。

今日发布的《住宅土地报告》称，澳大利亚的住房危机是一种“由政府政策导致的市场失灵”。由于新增土地供应受限，土地价格持续上涨，建房成本因此不断提高。

报告指出：“澳大利亚城市的土地稀缺在很大程度上是人为造成的，是由规划体系、基础设施融资模式和监管流程所创造的。这些制度限制了供应，并将成本转嫁到新建住房，而不是由州政府统一财政收入承担。”

过去十年中，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和霍巴特的土地价格大致翻倍，悉尼则上涨约67%。

与此同时，典型住宅地块面积却在缩小。悉尼从约450平方米降至388平方米，墨尔本从419平方米降至391平方米。唯一地块面积增加的首府城市是布里斯班，过去十年从450平方米增加至约506平方米。

结果是，每平方米土地价格大幅上涨。如今，悉尼购房者为每平方米土地多支付约1000澳元，而墨尔本、阿德莱德和布里斯班的买家平均多支付约500澳元。

HIA首席经济学家Tim Reardon表示，土地成本主要反映的是将土地开发成可建房用地的费用，包括下水道、管道、电力连接以及新住宅区周边基础设施建设。

虽然这些成本由开发商前期支付，但通常会转嫁给最终购买土地建房的人。

Reardon表示，如果政府改变现行要求开发商预付基础设施费用的政策，转而由政府承担基础设施建设成本，将有助于降低购房者的土地成本。

他说：“政府增加收入的最佳方式是建更多房屋。”

“每建一套房，政府可获得约20万澳元的直接税收。因此，承担前期基础设施成本实际上会带来正向财政效益。”

“通过提高土地相关收费并将其转为前期成本，政府减缓了土地供应速度，并推高了土地价格。”

Reardon指出，虽然将成本转嫁给开发商的做法始于上世纪90年代，但自2000年以来情况不断恶化。

不过他也表示，虽然政府已开始意识到其政策对价格上涨的影响，但即便逆转这些政策，也需要十年时间才能消化已受成本因素影响的土地库存。

知名地产开发商Villawood Properties的首席执行官Rory Costelloe也表示，政府行为无疑推高了土地价格。

他指出，过去25年中，几次显著的价格飙升分别与2001年霍华德政府的首次置业补助、2017年的土地短缺，以及2020至2021年莫里森政府的HomeBuilder计划有关。

阿尔巴尼斯政府也被指因扩大“首次购房担保计划”并基本取消人数上限而推高房价。

Costelloe表示：“行业的贪婪也是一个因素，他们确实会推高价格。”

“但如果供应更充足，他们就无法这样做。”

他还补充说，除直接住房政策外，政府大型基建项目通过加剧对建筑工人和材料的竞争，也推高了成本。

此外，任何导致土地开发延迟的政策，也往往会推高房价，因为开发商持有土地时间越长，土地税及其他持有成本越高。