专家：新西兰短期利率成新宠，房价拐点即将到来！
后花园 新西兰 11月10日 报道：
新西兰的房地产市场正显现出复杂而微妙的信号。一方面，越来越多的借款人选择短期固定抵押贷款，显示出对未来利率下降的普遍预期；另一方面，建筑许可审批量强劲反弹，而失业率在达到高点后也呈现出稳定的迹象。这些因素共同作用，可能正在为房价的下一个拐点铺平道路。
最新的抵押贷款趋势分析揭示，尽管新增贷款流量和未偿还贷款总额持续增长，但市场内部的结构性变化更为引人注目。由于许多现有贷款的结构偏向短期，且违约金较低甚至为零，转换银行的行为在借款人中依旧普遍。同时，仅付利息的贷款（Interest-only loans）仍在严格控制之下，而高贷款价值比（LVR）的贷款活动份额也远低于现行政策的限制。值得注意的是，首次购房者在当前环境中表现活跃，今年9月，超过半数发放给该群体的贷款，其首付比例都低于20%。
房地产洞察公司 Cotality 的首席经济学家 Kelvin Davidson 指出："一个有趣的现象是，抵押贷款的还款压力似乎已在过去标准的较低水平上见顶。事实上，银行最近一直在削减其坏账准备金。" 他补充说，预计将在2026年成为主要议题的债务收入比（DTI）限制，理论上也将有助于未来控制不良贷款的规模。
对短期贷款的偏好在近期愈发明显。新西兰储备银行（RBNZ）9月份的最新抵押贷款数据显示，高达79%的新增贷款为浮动利率或固定期为6至12个月的贷款，这是自今年2月以来的最高比例。这一趋势并不令人意外，因为整个9月的市场评论普遍预测利率将进一步下跌，尤其是在10月份官方现金利率（OCR）最终下调0.5%之后。因此，借款人倾向于选择短期贷款，以期"驾驭这波降息浪潮"。预计这种策略在未来几个月仍将持续，但市场也将在某个时刻面临何时锁定更长期固定利率的艰难抉择。
在建筑业方面，市场也迎来了积极信号。在经历了自2022年高点以来的长期深度低迷后，新住宅许可审批数量已出现明显回升。今年9月，新西兰共发放了约3750份建筑许可，较2024年同期大幅增长27%，这也是过去四个月中的第三次月度增长。因此，年度滚动许可总数在33,500至34,000份之间徘徊一段时间后，现已回升至近35,000份，接近18个月来的高点。这对于宏观经济增长、建筑商以及中长期内控制住房可负担性压力而言，无疑是个好消息。
然而，劳动力市场的数据则不那么乐观。新西兰统计局（Stats NZ）上周报告称，第三季度失业率从第二季度的5.2%上升至5.3%，创下自2016年底以来的最高水平。就业人数持平，而劳动力参与率实际上下降，这反映出所谓的"丧志工人效应"。尽管任何失业率的上升都非市场所乐见，但这很可能已是本轮周期的最差表现。企业招聘意向调查正在改善，实际就业指标（如在职岗位数量）似乎也已出现转机。一个在2026年缓慢走强的经济和劳动力市场，为明年房地产销售和价值的上涨增添了更多依据。
与此同时，较低的净移民数量仍在对租赁市场构成压力。本周四即将公布的9月份净移民数据预计将维持在低位。移民人数的疲软目前正直接体现在房地产租金的持平甚至下降上。
