新西兰禁购令松绑：黄金签证何时能买房？一文读懂关键细则......
后花园2025年12月17日报道：
政府在上周末以“紧急程序”通过了对外国买家禁令的放宽，新规允许海外投资者在新西兰购买住宅物业。
这项备受期待的《海外投资法》修订案，由副财政部长David Seymour和移民部长Erica Stanford推动并迅速通过，其立法节奏让房地产行业措手不及。
尽管“黄金签证”持有人购买或自建价值500万纽币以上住宅的一些细则仍有待明确，但目前我们已经可以梳理出这些变化的核心内容。
外国买家禁令是否被取消了？
没有。
自2018年以来，外国人在新西兰购房一直受到严格限制。当年，工党与新西兰优先党联合政府推动立法，旨在遏制富裕海外投资者推高房价的现象。
自那时起，只有澳大利亚和新加坡公民可以自由购买新西兰住宅。其他国家的外国买家，均需获得海外投资办公室的批准。
不过，上周五晚通过的《海外投资法》修订案，赋予Active Investor Plus（AIP）居留签证持有人——也就是俗称的“黄金签证”——购买或自建一套价值500万纽币及以上住宅的权利。
签证持有人仍需通过品行审查，并向海外投资办公室提交购房计划。
签证持有人什么时候可以购房或建房？
虽然政府已紧急通过《海外投资（国家利益测试及其他事项）修正法》，但这并不意味着签证持有人可以立刻购房。
法案仍需获得总督签署，完成御准程序后才能正式生效，目前尚不清楚具体时间。
新西兰土地信息局LINZ本周发布的指引指出，新规预计将在2026年初生效。法案中设定的默认生效时间为获得御准后的四个月。
Queen City Law董事总经理Marcus Beveridge表示，允许投资者购房的法规推进过程“慢得像驶向中国的慢船”。
他说，他的事务所已处理了50宗AIP签证申请，目前正协助客户在等待签证和法律生效的前提下，对房产提出附条件报价。
不过，他也指出，一些卖家并不愿意等待。他提到，自己曾在11月为一名客户拟定了一份包含相关条款的1000万纽币购房合同，但被卖方拒绝。
“我们的建议是，先把黄金签证拿到手，然后在谈判中占据更有利的位置。”
外国买家如何获得AIP签证？
申请人需满足AIP签证的严格条件。
该签证分为两个投资类别。增长型类别针对较高风险投资，包括基金和对新西兰企业的直接投资，要求三年内最低投资500万纽币；平衡型类别针对较低风险的混合投资，要求五年内最低投资1000万纽币。
若要购买或自建住宅，申请人还需额外拥有至少500万纽币的可用资金。
此外，投资者需证明资金可在获批后六个月内转入新西兰，通过品行审查（包括无犯罪证明）、体检和胸部X光检查，并且没有欺诈或不诚实犯罪记录。
根据新西兰移民局官网信息，申请通常需约四个月时间，费用为27,470纽币。
哪些人申请了新签证？
自4月签证开放以来，已有超过1500名外国人提交申请，其中包括524名美国人、267名中国人、195名来自香港的申请人，以及139名德国人，英国申请人仅18人。
目前已有353份申请获得原则性批准，其中平衡型64份、增长型289份，另有133份仍在审理中。
签证持有人如何在新西兰购房？
在签署购房合同或参与拍卖前，签证持有人仍需获得海外投资办公室的同意，但审批通常只需五天。LINZ表示，买家可以在获得批准的前提下提出附条件报价，并一如既往建议在签字前寻求法律意见。
购买土地自建房流程更为复杂。签证持有人需定期提交工程进度和成本更新。如果房屋未能完工，或最终造价低于500万纽币，LINZ可要求业主出售土地。目前尚未明确建房必须在多长时间内完成。
购买现房的申请费为2040纽币，建房项目为3500纽币。
此外，投资者还需满足居住要求：500万纽币投资者需在三年内累计居住21天，1000万纽币投资者需在五年内累计居住105天。每额外投资100万纽币，可相应减少居住天数。
AIP签证持有人可以购买几套房？
无论以个人、公司还是信托名义，投资者在该政策下只能购买一套房产，并需在购房后通知海外投资办公室。
LINZ在指引中指出：“若根据该规则购买房产，必须先出售此前在该规则下购买的房产。”但这一限制不适用于在其他规则下购房，或本就无需审批的情况。
买家可以自住、作为度假屋或用于经营，但购买500万纽币以上住宅本身，并不被视为签证申请中的合格投资。
外国人可以购买哪些类型的房产？
外国买家可以购买生活型或住宅物业（以地方政府估值记录为准），但若涉及敏感土地，如超过5公顷、毗邻海岸线或部分岛屿土地，仍需额外审批。
法律规定，相关交易不得“损害新西兰的国家利益”。
New Zealand Sotheby’s International Realty董事总经理Mark Harris表示，关于敏感土地的具体界定仍有待明确。
“郊区住宅肯定是可以的，选择仍然很多。Waiheke因为是岛屿，可能需要单独考量，这将是一个值得关注的点。”
房产是否达到500万纽币由谁认定？
Queen City Law律师表示，虽然购房合同中的成交价必须达到或超过500万纽币，但法案及修订条款并未详细说明估值方式。
LINZ确认，相关细则仍在制定中，将在年底前、正式实施前公布。
LINZ指出，500万纽币的价格仅指土地及其改良部分，不包括动产。两个产权可以合并计算为一套房产，但若两套相邻房产一套自住、一套出租，则不能合并认定。
LINZ预计大多数房产只包含一个产权，是否合理认定为一套房产，将在审批过程中评估。
Walker & Co的Hamish Walker认为，投资者几乎不可能通过操纵合同价格“勉强达标”。
“我实在想象不出有人会这么做。这些规则本身就有充分理由，想钻空子的人，真的就是傻子。”
这些变化会推高房价吗？
政府表示不会，因为新西兰符合500万纽币门槛的房屋不足总量的1%。
数据显示，去年成交的房屋中，仅0.2%属于500万纽币以上；即便在市场高点，这一比例也只有0.4%。
Walker表示，海外对新西兰房产的兴趣正在上升。“这有助于提升市场信心，对整体市场形成托举。”
Harris也指出，自政策变化公布以来，买家兴趣显著上升。“我们正在与现有AIP持有人合作，他们正考虑在法律正式生效的前提下出价。”
媒体本周援引一份财政部提交内阁的报告称，该签证对楼市的影响预计有限，全国约0.53%的住房估值在500万纽币及以上。
报告认为，新规生效后，该小众市场可能出现短期、温和的价格上扬，且主要集中在皇后镇和奥克兰。一些略低于500万纽币的房产，也可能因被“抬价达标”而出现轻微上涨。
财政部总结称，新规不太可能对整体房价产生实质性影响，因为利率、住房供应和税收等核心驱动因素并未改变。
外国买家最可能在哪里买房？
数据显示，新西兰500万纽币以上住宅主要集中在奥克兰（4479套）和皇后镇湖区（1213套）。
在拥有50套以上高价住宅的31个社区中，仅有3个位于奥克兰和皇后镇之外，分别是陶朗加的Mount Maunganui（204套）、Thames-Coromandel的Whangamata（89套）以及基督城的Merivale（54套）。
Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示：“这些社区都在意料之中，也凸显了新西兰沿海地区的受欢迎程度。榜单上的大多数社区，都靠近水域。”
其中，500万纽币以上住宅最集中的社区是奥克兰的Remuera，共有1056套，比排名第二的Parnell多出700多套。
这两个社区不仅以豪宅著称，也因毗邻Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar两所顶级中学，成为高端买家争相布局的热门区域。
