利率20% VS 房价跌15%：不同时代的购房者，谁更难？

后花园9月3日报道

如果你觉得近年来约7%的利率已经够艰难了，不妨想想1980年代那些借款人，他们当时支付的是新西兰历史上最高的利率。

央行自1964年以来的数据表明，主流银行收取的平均利率在1987年6月达到峰值20.5%。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，他所掌握的1964年以前的数据（追溯到1913年）显示，当时没有超过6.57%的水平。他补充说，由于央行的数据是平均值，当时也有更高的利率存在。

在1980年代，由于贷款额度限制和信贷配给，第二抵押贷款相当普遍，其利率可能比主贷款高出几个基点。他的同事Adolf Stroombergen回忆称，当时他支付的房贷利率接近23%。

“我们最初在Muldoon的物价冻结政策下，房贷利率大约是11%。你可以想象，当利率升到20%以上时，现金流压力非常大，但与此同时，由于当时房价快速上涨，这对资产净值却非常有利。”

不过，Kiernan表示，人们不应因此认为如今的购房者更轻松，尽管最近几周房贷利率已降至约4.75%。

他说，从名义上看，当年的利率确实很高，但如果考虑通货膨胀，实际利率要低得多。

“刚进入市场时很困难，因为你必须拿出很大一部分收入来偿还房贷。但几年后，由于通货膨胀侵蚀了债务的实际价值，同时你的收入大幅上涨，所以你的还款与收入的比例就回到了更可控的水平……而且通胀越久，压力就越小。”

他说，从1982年上半年到1990年上半年，CPI上涨了111%，同期家庭收入上涨了104%。

在2021年买房的人，其还款与收入的比例略低于1980年代的峰值。

“但问题在于，他们背负的是一笔巨额债务，要还30年，而且房屋价值比购买时低了15%。所以，他们在这两方面都遭遇了损失。”

Westpac首席经济学家Kelly Eckhold也同意，实际利率才是最关键的因素。大约在1984年，实际利率超过10%，但到1980年代后期一度降至接近零，之后又回升，并在1990年代大部分时间保持在接近10%的水平。

“可能感觉上差别不大，因为人们真正会对实际利率做出反应。当通胀接近20%时，人们会预期每年都有相当可观的工资涨幅。”

Kiernan举例称，1974年购房者在接下来的15年里经历了13%的消费者通胀，同时收入也有类似增长。

“到1989年，这位购房者的房贷还款已降至收入的7.7%，尽管房贷利率几乎翻倍，达到15%以上。但到1998年这位1974年的买家还清最后贷款时，还款仅占收入的4.6%。”

“1987年的买家虽然没有经历长期的高通胀和收入增长，但他们的还款占收入比例仍从48%下降到1989年的32%，大大缓解了压力。”

然而，2022年的购房者面临的却是整个贷款周期内，收入中更高比例要用于偿还房贷的局面。