“支持建房，但别建在我家门口”：奥克兰高密度改革引爆社区，联排公寓将占七成，20年后“面目全非”

后花园9月3日报道

在有关奥克兰住房规划改革的报道中，一张照片意外地成为舆论焦点。

在上周四晚举行的Mt Eden社区说明会中，Ōrākei地方委员会成员 Troy Churton 突然把手指指向在场的国会议员、内阁部长 Paul Goldsmith 的后脑勺，做出“开枪”的动作。表面上是戏谑，内里却透露出浓厚的对抗情绪。这场会议讨论的是市议会依据政府指令推出的一份全新住房规划草案，该草案计划到2050年代末，令奥克兰具备容纳约200 万套住房的开发潜力。

新草案将采取“定向增密”的策略，在44个步行10分钟可达的中心周围（以主要火车站、快速公交站或大型商业中心为核心），允许建10层甚至15层的公寓。18条主干公交走廊两侧各200米，允许建到六层。奥克兰大片目前以一至两层独立住宅为主的社区，将被重新划分，允许建设三层联排住宅和低层公寓。在申请资源许可的情况下，还可能兴建四层及以上建筑。

这项改革将决定城市未来数十年的形态，不仅涉及住房数量，更事关社区环境、历史风貌以及个人财富。

独立屋锐减：告别传统生活方式

Churton此前在公开场合指责政府“把枪口对准奥克兰人”，暗指强行推进增密而不顾社区感受。

从62%到27%：独栋住宅退场

一份新的市议会统计显示，随着替代草案实施，未来几十年奥克兰独立屋在住房存量中的占比将从62%降至27%，联排别墅和公寓则从36%升至70%。

目前，奥克兰约有32.6万套独栋住宅和19万套联排及公寓；如果草案落实，独栋住宅将在几十年内缩减至约14万套，联排及公寓增加至约37万套。

这个变化意味着，奥克兰的居民结构、街区形态甚至生活方式都会被深刻改写。

“后院草坪”文化的消退

奥克兰的低密度郊区生活方式是城市的关键文化符号。许多家庭习惯拥有自己的花园和大车位，享受静谧的街道和较大的居住空间。

然而，当城市的人口不断增加、住房危机日益严重、公共交通和商业中心需承载更多人时，这种模式已难以为继。

独立屋锐减，意味着许多居民要告别“大草坪”生活，转而接受联排或公寓的紧凑空间。这不仅考验空间设计，更挑战心理习惯。

“我赞成建，但别建在我家门口”

在这场Mt Eden会议上，几乎所有发言的人都透露出了Nimby（not in my back yard，不要建在我家后院）式的矛盾：“我支持提高住房密度。我知道有住房危机。我知道需要建更多的房子。靠近城镇中心和交通枢纽的做法是对的，我支持。但是，我不希望在我所在的小区、我所在的街道上发生。”

人们表达了各种理由，有人说该区缺乏基础设施，有人担心房价下跌，对他们不公平，也有人担心房价上涨，与住房部长Chris Bishop的目标相悖。还有不少人抱怨程序错误：没有充分咨询，政府强硬指使市议会等等。

总之，潜台词很明显：这会毁掉我的家、毁掉我的街道。

总理家社区也增密

受影响的地区包括总理 Christopher Luxon 的 Botany 选区，副总理 David Seymour 的 Epsom 选区，以及奥克兰事务部长 Simeon Brown 的 Pakūranga 选区。此外，Luxon所居住的Remuera也面临密度上调。

需要说明的是，新草案相对于奥克兰统一规划是增加了中高密度开发，而相对于迟迟未落地的PC78（MDRS下的规划），密度还是在降低，一些PC78下的中密度区域，被恢复成了低密度区。

PC78下的规划图，可以看出，绝大部分地区都被划为中密度的Mixed Housing Urban Zone（中区空白区是当时预留的轻轨高密度走廊）

市议会高级规划师 John Duguid 表示，总体而言，最新替代方案中被划为 Mixed Housing Urban 的土地少于 MDRS 提案。

市议会数据显示，不同方案下 Mixed Housing Urban 的潜在住房容量差异巨大：

在现行奥克兰统一规划下，可建 130,603 套 Mixed Housing Urban 住房；

在拟议的 MDRS 下为 353,033 套；

在替代方案下则为 251,578 套。

Residential – Large Lot：位于城市边缘、服务有限的大型地块，可建一栋或多栋住房。

Residential – Low-Density：依据第78号方案（Plan Change 78）设立，用于特殊历史保护区内的单户住宅区。

Residential – Single House：位于成熟郊区的中大型地块上的单户住宅区，包括部分有历史价值的别墅和洋房区。

Residential – Mixed Housing Suburban：通常为一到两层的郊区独立住宅。

Residential – Mixed Housing Urban：允许建三层的独立住宅、联排别墅和低层公寓；若取得资源许可，则可建四层。

Residential – Terrace Housing and Apartment Building：在替代草案下，高度限制将从四层提高到六层。该分区提供最高的密度和高度（50米），是所有住宅分区中规模最大的一类。

以下为新草案各区的规划：

街区要毁了？

Mt Eden会议上，争议的核心问题在于“别墅街区”的保留。市议会规划总监Megan Tyler称，15,357处房产仍保留“特殊风貌地位”，但5763处（约27%）将失去该地位。并非所有失去地位的房产都有特殊价值，也不是都会被出售开发。这是妥协，也不是第一次。

支持者指出，Mt Eden早已存在大量中层公寓，1970年代也曾因开发引发争议，但社区并未被摧毁。

工党议员Helen White也在会上提醒，许多年轻人因高房价而无法留在故乡。“我们必须往上建，但要建得好。”

一名学生Reuben则直言，他住在一栋潮湿发霉的“特殊风貌”别墅里，看不到其价值。“抱歉，前排的光头先生（指Churton），但我真切知道被‘枪口对准’的感受。你们这一代人拒绝接受现实。”

基础设施够吗？

确实，在奥克兰一些地区，居民理应对基础设施存在不满：Warkworth和Mahurangi半岛缺乏Watercare的服务；东区公交专线仍未完工；西北公交线路尚未开工；大部分人没有便捷的方式去机场。

但市议会并非毫无作为。议员Richard Hills（政策与规划委员会主席）回应说，过去九年，市议会在水利基础设施上的年度支出增加了四倍，交通支出增加了三倍多。自2016年以来，Watercare已将64,655处房产接入网络，相当于新建了一座内皮尔大小的城市，且未影响服务质量。

Watercare还有120个项目在建，未来十年将有超过1000个项目，以支持住房增长并保护环境，资本开支总额138亿纽币，其中68亿专门用于增长。

“200万套”背后的真相：容量≠供应

什么是“开发容量”？

草案提出，让奥克兰到2050年代具备容纳约200 万套住房的“开发容量”。这并不是说未来几十年市议会会指导或强制建成200 万套住房，而是指规划允许在特定区域建造大量住房的潜力。换言之，它是一种开发权限，而不是建房任务。

目前奥克兰拥有约55万套房屋、170万人口。按照200万套房屋对照人口比，似乎要容纳超过600万人，这显然与预测到2050年人口在250万以下的现实不符。这正说明“容量”不是“实际供应量”，而是规划预留的上限。

为啥要“过量的容量”

反对者质疑：既然人口预测只有250万左右，为什么还要提供200 万套的潜在开发能力？支持者强调，容量与实际开发之间存在巨大的市场摩擦：

产权人是否出售土地、开发商是否有资金、银行利率是否合适、建筑行业是否有能力承接，都不是规划所能决定的。即使一个地块允许建六层，业主也可能只愿意自己住，或者三层联排足矣。增加潜在容量可以激发土地供应者之间的竞争，避免“开发地稀缺”带来的垄断溢价。因此，大规模的开发权限是一种价格调控机制，当土地不再具有“稀缺资源”属性时，市场炒作也将绝迹。需求释放缓慢时，容量允许开发者视市场而行动。

程序不民主？

一项如此重大、涉及城市未来几十年的规划，本应伴随充分的公众咨询。然而，此次草案出台时间紧，原因在于政府与市议会之间的权责博弈。上一届工党政府制订MDRS时，国家党表示支持，但新一届政府通过立法允许奥克兰退出MDRS。随后，资源管理法改革部长 Chris Bishop 要求市议会拿出新的替代方案，并明确规定容量不得低于原方案。

部分市议员认为，中央政府不应在地方选举期间强推计划，应该给予更长时间讨论。然而，市议会过去四年一直未能把PC78落地，导致增密进程拖延，正是这种拖延促使中央介入。

9月24日，市议会将表决是否正式推进替代草案，若通过并获得部长批准，将进入正式公告阶段，之后有公众意见征集、独立专家小组听证、修改完善等环节。新的市议会将在10月上任，将继续主持这一程序。

从Mt Eden那张手指当枪的照片，到数万户居民面临的艰难选择，奥克兰的改革之争是时代矛盾的集中爆发：都市发展与花园社区的矛盾，政府强推政策与地方自主权的冲突，保护历史风貌与接纳新人口的冲突，以及鼓励投资建房与防止土地炒作的复杂选择。

住房部长 Chris Bishop 多次公开表示，希望看到房价下跌，希望新西兰经济与房地产脱钩。这一观点挑战了过去数十年来以房产增值为家庭财富主要来源的模式，也触动了大量既得利益者的神经。前总理 John Key 直言，他在任期间的政治策略就是维持房价上涨，这种思想在部分议员和市民中依然占主流。

政策制定者需要在这些矛盾之间做出平衡。