新西兰房价回落，房贷却“隐形涨价”！专家提醒：很多屋主可能白白多付数千纽币！
后花园 新西兰 8月6日 报道：
提前打破固定期限的房贷合同听起来像是个糟糕的主意，尤其是当你听说有借款人因此被收取高达数千纽币的违约金时。
但Factor Financial的董事兼创始人April Hastilow指出，情况正在发生变化，现在绝对值得你拿出计算器好好算一笔账。
她解释道："在当前利率不断上升的环境下，这绝对值得考虑。因为即使你的贷款在四个月后到期需要交违约金，但获得内心的平静和更长期的确定性，可能会让提前打破合同并重新固定利率变得非常划算。"
今天早些时候，市场又迎来了一轮新的利率上涨，而经济学家们普遍预计这种趋势还将持续。
Hastilow给出了一个具体的例子：假设你有一笔70万纽币的房贷，其中一半现在需要重新固定利率，而另一半的固定期限还有六个月，利率为4.35%。如果你的银行确认剩余固定部分没有违约金，你就可以将整笔贷款转到另一家贷款机构，利率为4.60%。这样操作虽然会产生438纽币的额外利息成本，外加约1200纽币的法律费用，但如果新银行提供0.9%（即6300纽币）的现金返还，你最终不仅能将整笔贷款固定更长时间，还能净赚4662纽币。
Hastilow强调，如果你的房产价值下跌了——这正是目前许多人面临的情况——那么现在就是审查你房贷的关键时刻。
Hastilow说："我目前遇到一些案例，客户的房子自购买以来价值已经缩水，现在，银行向他们收取的利率比交割时还要高，因为在银行看来，他们突然变成了高风险客户。"
这里的关键在于了解你的贷款机构是如何评估这笔贷款的，以及其他贷款机构是否会给出更便宜的定价。
"我目前正帮一些客户更换银行，比如转到一些规模较小的挑战者银行，他们仍然能获得比原来更低的利率。"
Hastilow表示，银行目前"绝对渴望放贷"，这意味着各家机构都在提供约占贷款金额0.9%的现金返还，甚至有一家机构给出了1.2%的丰厚条件。
大多数现金返还优惠都附带一个追回期（clawback period）。如果你在该期限结束前离开这家银行，你可能需要退还部分资金。但Hastilow发现，越来越多的借款人选择在两年后转贷并接受部分追回，因为整体的节省金额仍然能让他们获益。
要计算转贷是否划算，你需要了解以下信息：是否有违约金、违约金是多少、新旧利率之间的差额、现金返还金额、追回期以及法律费用。
Hastilow还指出，现金返还也可以用来缓解利率上升带来的更高还款压力。
她说："如果你能克制住自己，把现金返还留在账户里，然后慢慢提取使用，以70万纽币的房贷和6300纽币的现金返还为例，扣除法律费用后你手里还能剩下5000纽币。这意味着在两年内，你每个月可以多出200纽币来应对更高的还款额。"
如果你手头有闲钱，偿还部分房贷可以减少你在贷款期限内支付的利息总额。
"每家银行都有机制让你能够超额偿还房贷，即使是固定贷款也可以，了解这一点是为你省钱的最好方法之一。"
固定房贷的借款人往往认为在固定期限结束前不能进行额外还款，但Hastilow表示这通常不是真的。
"如果你看着银行账户里闲置的4万纽币，心想'我很想把它还到房贷里，但还有两年才到期'，不妨去问问银行。在利率上升的情况下，你通常可以这样做，而且只需支付极少甚至无需支付任何罚金。"
Hastilow以4.69%的利率偿还4万纽币房贷为例进行了说明。在这个利率下，4万纽币在第一年就代表着约1876纽币的利息节省，这还没算上减少贷款余额和未来利息的复利效应。虽然由于利率不断变化，这种未来的节省很难精确计算，但平均而言，对于一笔30年期的70万纽币贷款，这4万纽币的提前还款可以让你提前3.5年还清贷款。
在购买房屋或转贷时，估价费用往往容易被忽视。但Hastilow指出，这可能会对你的前期成本产生重大影响。
"估价是指银行要求外部专家来验证房产的价值，而不同的银行系统可能会得出截然不同的结果。"
有些贷款机构在评估你的房贷时会使用他们自己对房产价值的估计。而另一些机构则可能要求你自费进行注册估价，这可能会花费超过1000纽币。因此，在同意支付估价费之前，一定要弄清楚你的贷款机构到底需要什么，以及其他贷款机构是否会用不同的方式来评估贷款。
在接受新的房贷利率之前，Hastilow建议对你的贷款进行一次全面的"健康检查"。
首先检查你当前的利率以及固定期限何时结束。然后问自己以下几个问题：
我能进行额外还款吗？了解你可以在不被罚款的情况下提前还多少钱。
我的房产价值发生变化了吗？询问你的贷款机构这是否会影响你的贷款定价。
其他贷款机构会向我收取多少费用？获取一些可比较的报价。
更换银行需要多少成本？将违约金、法律费用、估价费用和其他费用加起来。
我能得到什么？将利率差异、现金返还和任何潜在的追回费用考虑在内。
算完这些数字后，你就能非常清楚地知道自己是否得到了最划算的交易了。
