人少房多，新西兰租金集体“跳水”！沦为金融危机后最弱的租赁市场

后花园11月5日报道

由于净移民疲软，新西兰房租下跌的趋势预计短期内不会逆转，奥克兰的房租同比下降 0.5%。

房地产数据机构Cotality在 10 月市场更新中表示：“短期内很难看到房租重回强劲增长。”

奥克兰房租已连续 12 个月录得负增长，目前中位数为每周 650 纽币。汉密尔顿房租下跌 0.6%，中位数 557 纽币/周；惠灵顿跌幅最大，下跌 6.1% 至 567 纽币/周；陶朗加微跌 0.2%，为 683 纽币/周；基督城下跌 1.5%，为 532 纽币/周。全国唯一房租上涨的城市是但尼丁，上涨 3.4%，中位数达 505 纽币/周。

“市场依旧疲软，净移民人数从高点大幅回落，租房供应量仍处于高位。此外，租金与家庭收入相比已偏高，而工资增长正在放缓，这也限制了租金上升空间。”

新西兰商务、创新与就业部（MBIE）的押金数据显示，这一疲弱趋势尤为明显：截至 8 月的三个月内，全国租金中位数同比下降 1.1%，这是自 2009 年底以来首次出现年度下跌。

全国租金的降幅在报告图表中清晰呈现，数据显示消费者物价指数（CPI）与租金走势出现明显背离，租金近期大幅下滑。房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示：“这是一个极其疲软的租赁时期，这种情况非常少见。要找到类似的租金疲软期，得追溯到 2009 年的全球金融危机。”

Davidson 指出，过去几年房租曾显著上涨，但如今已趋于停滞。短期内房租是否继续低迷，将取决于净移民趋势。虽然净移民仍为正值，但增长速度已明显放缓。

他表示：“房租短期内不会有太大变化。净移民可能随时反转，但经济复苏需要时间，就业市场也要经过一段时间才能重新对新移民具吸引力。”

Liam Dann 上月报道，新西兰年度净移民率再次下降，截至 2025 年 8 月的一年仅为 10,600人，扭转了此前的增长势头。根据 Stats NZ 的数据，2025 年 8 月止年度创下两项纪录：73,900 名新西兰公民出境移民，超过 2025 年 7 月的 73,300 人。Davidson 预计 MBIE 将在未来两周公布 9 月数据，但认为不会有太大变化：“租金可能继续下滑，这与我们近期看到的趋势一致。”

他认为，将此视为“租客受益、房东受损”的二元局面过于片面。“租金仍然昂贵，只是涨得没以前快。除了惠灵顿外，全国租金并未大幅下跌。租客可能以相同租金租到更好的房子，或者在惠灵顿同样房源上获得降租。”

Davidson 强调，报告数据仅反映新签租约，不包括现有租约续签情况。据估计，新西兰共有 170 万处住宅，自有住房率约为 66%，意味着 34% 的房产被出租，约相当于 57 万套住房，居住其中的租客超过 100 万人。

租户维权组织 Renters United 主席 Luke Somervell 表示，尽管租金下跌是好消息，但租房市场远未改善。“听到房租下跌总是令人高兴，但这并不意味着租客幸福。房子依然破旧，房租只稍微便宜了一点。”他说，“离开新西兰的人越来越多，空置房暂时增加，但这只是短期现象，市场结构没有实质变化。”

Somervell 批评联合政府撤销“无理由驱逐”禁令，让房东可以“随意赶人”，他称这种不平等在其他行业几乎不存在：“食品和就业市场对消费者和员工都更尊重。相比之下，租房市场是国家的耻辱。”

目前新西兰全国共有约 13,200 套房源 在出租网站上挂牌，其中奥克兰占 6299 套。最贵的房源为 Takapuna 海滨物业 28 Blomfield Spa，每周租金高达 8000 纽币，是一栋拥有五间卧室、三间浴室和五车位车库的住宅。

与此同时，租赁房源供应正在快速扩张。公寓开发商 Ockham Residential 在 Pt Chevalier 的 “Toi” 大楼售出部分单元，而邻近更大的 Whetū 大楼则决定全部用于出租。今年 9 月，住房部长 Chris Bishop 与奥克兰市长 Wayne Brown 一同为 “Toi” 项目（共 65 套公寓）揭幕，该项目位于前 Unitec 校区对面，靠近历史悠久的 Carrington Hospital 和 Mason Clinic。

与此同时，Simplicity Living 已成为新西兰最大的专注租赁房建设的开发商，目前集中在 Auckland，并计划扩展至 Queenstown。

此外，Simplicity Living 还考虑在 Waterview、Middlemore 和 Maungawhau 等地区购买更多土地（部分来自 City Rail Link 工地），但尚未正式宣布。