全球地产崩盘史：房市见顶前的7个信号，从古罗马到纽约的惨痛教训
后花园7月4日援引oneroof报道
Opes Partners的经济学家Ed McKnight在一篇文章中探讨了如何在房地产市场崩盘前识别预警信号。他指出，回顾长达2000年的经济数据可以发现一个反复出现的模式：房价突然上涨、银行收紧信贷、买家消失、然后房价骤跌。
他表示，在当前新西兰人面临经济挑战的背景下，审视历史上的房地产崩盘事件尤为重要。新西兰房地产市场正在逐渐摆脱疫情后房价上涨近40%的繁荣期，随后经历了10%至25%的价格回调。
McKnight梳理了历史上七次最大的房价崩盘，分析其中的成因，并总结出对现代房主有启示的经验教训：
1. 大萧条（美国）
1920年代美国经济繁荣，房价飙升。
第一次世界大战的阴影退去，收入增长、贷款容易、城市扩张，房市火爆。
但随着股市泡沫破裂，贷款违约激增，银行停止放贷，房价在1929至1933年间暴跌约35%，四分之一的工人失业。
教训： 就业市场是关键。当失业失控时，购房需求会崩塌。
2. 爱尔兰房地产崩盘
2000年代初，爱尔兰因欧盟资金注入而经济高速发展，贷款充裕，房屋建设盛行。
但2008年全球金融危机爆发，银行停贷，新房供过于求，房价下跌56%。
教训： 关注新建房供应与信贷动向。若信贷枯竭，过剩供应将成为负担。
3. 香港回归后的崩盘
1997年香港回归中国前，投资者看好前景，房价高涨。
亚洲金融危机爆发后，资金撤出、利率飙升、房贷负担加重，房价6年内下跌61%。
教训： 利率是核心指标。按揭成本的剧烈上升会迅速压垮房主。
4. 阿姆斯特丹“慢崩盘”
1700年代初，阿姆斯特丹成为欧洲金融中心，富商投机炒作运河房产。
但随着人口增长放缓、租金停滞，市场信心逐渐瓦解。房价在37年间下跌约66%。
教训： 若购房仅因房价趋势而非基本面，最终将反转。
5. 日本“失落的十年”
1980年代日本经济高速增长，银行大举放贷，东京房价暴涨。
但1989年日本央行加息，抑制炒作后房价暴跌。东京土地价值下跌多达80%。
教训： 长期经济停滞足以抹去所有房地产财富。
6. 古罗马房地产危机
提比略皇帝时期（公元14–37年），贵族借贷买地炫富，房价飙升。
公元33年，政府要求银行持有更多意大利土地，银行被迫回收贷款，大量人无力还债，房产被抛售。历史资料估计房价下跌达70%。
教训： 银行停贷、市场卖压涌现时，房价将迅速暴跌。
7. 黑死病导致的崩盘
瘟疫爆发前，欧洲人口上升、城市繁荣、土地稀缺。黑死病导致约半数人口死亡，住宅需求骤降，地价下跌多达80%。
教训： 瘟疫与战争对市场的冲击不亚于金融危机。要警惕黑天鹅事件。
McKnight总结道，虽然没人愿意看到自己的房产价值跌去八成，但历史也表明，房价终将复苏。例如，美国房价如今是大萧条前的74倍，爱尔兰房价也已从金融危机中恢复。他强调，对于房主而言，真正的优势在于“时间”，而非“时机”。
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