房产神话褪色，买房不再是唯一的财富密码

后花园10月15日报道

几十年来，房地产一直是新西兰人追求财务安全的首选投资。人们常调侃，新西兰其实是“一个附带点其他东西的房市”，如今全国似乎又在盼望房价重新上涨。为此，新西兰央行持续“助攻”：下调官方现金利率（OCR）、降低贷款利率，并放宽贷款价值比（LVR）限制。

LVR 规则常被称为“限速令”，因为它限制了银行发放高 LVR（即低首付）贷款的比例，以管理房地产市场的风险。它决定了银行总贷款中，可以贷给首付低于 20% 买家的比例。

根据新规，银行现在可将贷款额度的四分之一（此前为 20%）分配给首付不足 20% 的自住买家。投资者也获益于此，低于 30% 首付者的贷款比例从 5% 翻倍至 10%。

这些变化旨在帮助首次购房者和投资者在疲弱的房市中获得上车机会。

主要银行正趁机利用低利率环境，本周纷纷打出诱人的广告，利率低至 4.49%。

于是问题再次浮现：住宅物业是否仍是我们最可靠的财富之路，还是该将目光投向房砖之外的其他选择？

Simplicity 首席经济学家 Shamubeel Eaqub 表示，“我们只依赖房产积累财富”这种说法其实是个神话。

他指出，新西兰统计局的最新数据显示，越来越多的新西兰人财富增长来自金融资产和自有企业。

尽管如此，全国超过一半的家庭净财富仍与房产挂钩。

Eaqub 迅速指出，这并不是坏事，因为房产还带来许多非金融收益。

“你背上房贷，意味着你获得了资产的使用权，也就是说你有了一个安身之所，房产还带来那些同样重要的非金钱价值，稳定性、社区归属感、以及在风险来临时的安全感。这些都是实实在在的。”

Eaqub 表示，这些依然是买房的合理理由，但买房已不再像以往那样能显著提升财富。

“住房过去确实是极好的投资，但我们现在看到，它也会像其他资产一样，涨跌不定。”

房地产的承诺

新西兰房地产市场的成功长期建立在一个简单的信念上：房价会不断上涨，家庭最终能在出售时获得免税的资本收益。

这种信念曾让许多新西兰家庭变得极其富有，但如今这一承诺已不再那么牢靠。

自新冠疫情创下历史高点以来，房市已回落至疫情前水平。高利率与供应增加也令房价整体持平（今年早些时候公布的新估价 CV，几乎所有房主都切身感受到这一点）。

Kernel Wealth 首席执行官 Dean Anderson 承认，房市放缓可能让不少人失望，但他质疑——房价再度飙升，真的是国家之福吗？

“事实上，房市的平稳对新西兰的长远发展或许是件好事，”Anderson 说。他指出，新西兰人正在以不同的视角看待财富积累。

“我们在 Kernel 观察到，许多 20 多岁、30 多岁、40 多岁的职业人士，正在专注于储蓄现金、投资股市和 KiwiSaver，为退休积累更强大的财富基础。”“这是一种真实的趋势转变。”

以这种方式积累财富最大的挑战在于，当没有“丢掉房子”的威胁时，这需要极大的自律。

“房贷能迫使人形成储蓄或投资习惯，”Anderson 说。“相比房产投资，大多数人更难做到的是持续、理性地存钱，而不是被情绪左右。”

Anderson 还指出，过去房地产市场的收益并不能保证在未来重演。

“上一代人之所以致富，只因做了一个简单的决定：借一大笔钱买房，然后长期持有，”Anderson 说。“而支撑房价上涨四五十年的，并非他们个人决策，而是长期下降的利率，以及从单收入家庭过渡到双收入家庭的社会变迁。”

这两大因素共同推高了房价，但近年已证明——过去的表现，并不能预示未来的结果。

“投资股市常被认为比房产更波动，但我可以保证，如果每个人手机上都有一个应用，每天显示自己房子的实时价格，我们对房地产投资的信心恐怕会低得多。”

房产投资的负担

房产价值的话题也引出另一个议题：维护责任。当你持有一项有形资产时，必须确保它的状态维持其价值。换句话说，拥有房屋或投资性物业，都需要投入精力和成本去保养。

Infometrics 首席经济学家 Nick Brunsden 表示，近年由于监管变化、租房标准提高（如“健康住宅标准”Healthy Homes），房东的维护责任更重。

“前任工党联合政府推出了一系列改革，提高了租赁住房标准，这确实提高了私人房东的门槛。”Brunsden 说。

他强调，房地产投资者必须持续维护资产，以保持其价值与收益潜力——这与股票或基金投资截然不同。

鉴于房产的维护负担和其他投资方式的便利性，Brunsden 并不惊讶投资者开始寻求新的财富增长途径。

“科技进步带来了巨大变化，如今投资其他资产变得更简单、更普及。”他说。

值得注意的是，这并非“二选一”的问题。许多 KiwiSaver 投资者如今将股市投资视为未来买房首付的储备来源。

也有人在偿还房贷的同时，持续投资，为退休积累资金。

投资的核心始终不变：将所有财富押注于单一资产，永远是高风险策略。

当今市场不会在意十年前、二十年前或三十年前的情形，它会按自己的节奏涨跌。

换言之，把未来的财富完全寄托在房价永远上涨的承诺上，与押注任何其他投资一样，充满风险。