房子今后怎么建？谁是最大输家？奥克兰住房改革终极大考，本周揭晓答案！

后花园9月22日报道

不夸张地说，奥克兰正站在历史的十字路口。本周三，市议员们将就城市未来几十年的住房格局作出关键决定。无论他们是否愿意，都必须为未来两百万套住房预留空间。这不仅是一次关于住房规划的投票，更是一次关于土地、社区和未来选择的博弈。

市议员可以在两个方案中选择：要么允许在全市范围内建造中密度住宅（PC78方案，根据工党政府推出的MDRS方案设计），要么打造一份定制化方案，把高密度开发集中在商业中心、铁路和公交要道周边，同时收紧自然灾害风险区的建房规则。

中央政府的政策已经明确，奥克兰必须提供足够的住房开发机会，以应对未来 30 年的人口增长。

实际上，投票结果早已注定：市议员会选择第二个方案。

然而，依然有人在挣扎着争取豁免。

富人区接连抗议

围绕增密与保护社区风貌，Mt Eden 和 Parnell 接连爆满的说明会凸显了市民焦虑。

这些富裕社区的居民拉拢了一些议员，甚至副总理David Seymour，试图发起反击，阻止中密度和高密度住宅出现在自家社区。

Seymour 在居民会议上明确反对在 Parnell 推行 10-15 层高密开发，理由是老旧下水道与道路难以承受。他支持住房部长 Chris Bishop 推动废除 MDRS，但强调草案需修改，避免“规划与基建脱节”。

一些富人区居民的论点是，更多住房应该集中建在“不那么吸引人”的社区，或者放在城乡交界的新开发区，那可能离中央商务区有 30 公里远。

与此同时，距离市中心只有几公里的富人区则应该维持“安静低密”的氛围，保留昂贵的别墅、街边车位和成片绿荫。

独栋房将越发稀缺

如果草案实施，独立住宅在全市住房存量中的占比将从目前的62%骤降至仅27%，而联排别墅和公寓等高密度住宅将从36%飙升至70%。

目前，奥克兰郊区约有32.6万套独立住宅和19万套联排别墅与公寓。但根据新草案，这一比例将被颠覆。未来几十年，联排别墅与公寓的容量预计上升至37万套，而独立住宅将减少至14万套。

要面对现实

财经编辑Dan Brunskill认为，大城市中心区域本来就该有高密度住房。这一事实既不该引发争议，也不该让人意外或抵触。

奥克兰是一座超过 170 万人口、还在不断增长的城市，它不可能把大片市中心郊区当成 19 世纪别墅的博物馆，或是“养老村”，只为那些对城市未来不感兴趣的居民服务。这也是住房部长Chris Bishop推动改革的初衷。

也会有个别街道或街区值得保护。比如 Ponsonby 的 Franklin Road，这里每年会举行圣诞灯饰展览，面向公众开放。

保护应当针对那些为公众带来真正价值的街区，而不是因为屈服于现有居民的意愿。

很多真正的历史遗产可以通过巧妙的方式保留下来，同时不阻碍发展。例如，新建的 Ashburton 地方议会大楼就把历史建筑 Pioneer Hall 融入其中，用作儿童图书馆。

另一方面，城市也不能无限向外扩张。那会让纳税人和居民承担昂贵的供水和交通基础设施费用，并削弱人口集中的城市在生产力和文化上的优势。

这一观点已经得到经济学家和规划专家的广泛认同。

新公寓剪彩

上周四，住房部长 Chris Bishop 和奥克兰市长 Wayne Brown 出席了一个曾被人视为“威胁”的公寓楼开幕式。

这是 Ockham Residential 在 Point Chevalier 新建的高层公寓 Toi 和 Whetū，属于对旧 Unitec 校区的数十年重建项目的一部分。

市长 Brown 称赞这一项目是城市的未来，它最终会成为一个集高密度住宅与商业开发为一体的综合社区。

“庆祝吧！这就是奥克兰的未来，也是我引以为豪、努力推动的奥克兰。”他说，“我感谢Bishop，因为他是惠灵顿真正愿意倾听奥克兰的部长。希望能有更多这样的支持。”

Brown 还赞扬了 Ockham 和 Bishop 的做法，称他们选择在已有基础设施的区域建房，为市民省了钱。

“我知道惠灵顿有些人希望我们继续往外扩，但我们刚刚得到了一个深刻教训。”

他提到，自己最近剪彩了“最豪华、最昂贵”的一座污水处理厂。它是为 Warkworth 和 Snells Beach 区域建的，因为这些区域在基础设施不足的情况下就被开发，迫使市议会不得不斥巨资升级。

Bishop 同样肯定 Ockham 的开发选址合理，“交通便利、公共设施完善”。

“这正是我们作为城市、作为国家应该做的：在人们真正想住的地方开发。我们的城市需要向上、也需要向外扩张。我们需要更大的城市，而更大的城市意味着更多的房子。”

房子与选票

市长 Brown 在演讲中还自豪地说，他自己就住在公寓里，周围既有新建筑也有老建筑，既有住宅也有商业楼，他每天搭公交去上班。

他甚至直言，自己“很高兴看到公共交通的价格在下降，而开车的成本在上升”，这在奥克兰并不是个受欢迎的观点。

“部长很理解这一点，我们在这方面合作得很好。不幸的是，并不是所有议员都明白，尤其在选举临近的时候。”

但情况可能正在改变。越来越多候选人明确以支持住房加密为竞选主张。

在惠灵顿，市长热门候选人 Andrew Little 就支持现任市长 Tory Whanau 推动的新住房加密规划。他的竞选网站写道：住房难以负担的原因在于城市发放的建筑许可比其他城市少，原因是“密度限制、过度使用历史保护规则，以及反开发文化”。

“这导致住房短缺，让房价高不可攀，迫使家庭离开市区，搬到更远的惠灵顿地区、国内其他地方，甚至出国。”

住房已然过剩

然而，奥克兰大学房产经济学家 Wasay Majid 的研究质疑了“住房短缺”的观点。

他指出，所谓缺口源于未经验证的“0.4%房屋替换率”假设，实际数据却显示并不存在大规模短缺。

Majid 用不同模型对比发现：按人口普查数据，新西兰甚至有数万套盈余，而在奥克兰、惠灵顿等地，近五年住房增长已超过人口增长，部分市场已出现供过于求。

他认为，“短缺”叙事掩盖了真正问题，如投机炒房、空置房、土地管制等，并为利益集团所利用。

政策应防止再度短缺

一个比较普遍的观点是：既然房价停滞，租金也在下降，说明住房危机已经缓解了。

确实，在 Point Chevalier 的两栋 Ockham 公寓里，目前只有一栋有销售，另一栋只能先出租，等市场恢复后再卖。

但问题在于：住房需求的短期下滑是由经济衰退造成的，而住房政策必须着眼长期。

如果事实证明，人们不愿意住在靠近市中心火车站的公寓，那这种楼就不会有人去建。分区规则不会凭空创造供应，而住房供应取决于开发商对市场需求的反应。

支持者认为，更宽松的分区规则，可以让市场在合适的位置、以合理的价格，提供人们需要的住房。而更严格的分区规则，只会制造扭曲，迫使人们住进并不适合他们的房子。

城市规划当然不能完全放任自由，但人们应该有权选择自己喜欢的居住方式。有人可能想住在 Mt Eden 火车站旁的可负担公寓，有人想住在 Ponsonby 附近的千万别墅，有人选择 Mt Roskill 的新联排别墅，还有人偏爱 Drury 的四分之一英亩大地块。

在奥克兰的住房问题上，民意和政界、媒体以及学术界割裂严重，前者普遍希望保留现有的生活方式，而后者则以长远视角自居，希望让奥克兰走向另一个方向。同时，代际差异也在这一问题上凸显。有房的老一代人更希望保留现状，而年轻人则认为房价低了更好上车。奥克兰的投票结果似乎已是板上钉钉，未来几代人的居住条件和环境将就此改写。