别再被房价涨跌绑架！房子沦为“过剩资产”，新西兰财富逻辑正被重构

后花园3月9日报道

几十年来，买房并通过飙升的资本增值来创造财富，一直是新西兰全民痴迷的焦点。但这种通过此类投资获取巨额免税利润的日子可能已经一去不复返了。

储备银行首席经济学家表示，我们可能正见证住房市场的“结构性变革”；市场上有大量空置联排别墅滞销；房价正处于横盘整理阶段；而引入资本增值税（CGT）的前景也变得愈发确定。首置业者正在回归。但现在就断言住房危机已经结束是否为时过早？

专家表示，虽然目前房源供应充足，但并不代表人们就买得起。

这种转变背后有多个因素。年轻一代投资者深知自己无力踏入房产阶梯，转而投向 KiwiSaver 和管理基金：他们是“Sharesies”一代。ASB 最新的投资者信心调查显示，传统的房产投资正逐渐输给那些回报率更高的选项。新的开发强度规则促使开发商用联排别墅取代了传统的单一住宅地块，以至于目前市场上这类房源泛滥成灾。

租金正在下降，现在是租客市场，这意味着房产的回报变得不再确定。曾经鼓励负债的极低利率水平可能永远不会再回来。

ANZ 首席经济学家 Sharon Zollner 表示，新税种的引入具有必然性，这将削减房产的利润空间。她认为，资本增值税也许不会立刻落地，但终究会到来。“新西兰究竟还能在国际上维持多久这种‘局外人’身份，并拒绝就此展开讨论？”

她说，“我确实在想，人们是否开始意识到，税制改革或许是必然的。”Zollner 指出，首置业者现在拥有了属于自己的舞台，其中一些人正借机入场。

“但随之而来的问题是，为什么舞台上只剩下他们了？投资者去哪了？我认为这才是最有意思的地方。”她表示，投资者似乎变得十分谨慎。

此外，大量新西兰人移居澳大利亚，并将自己的房产推向市场，这增加了不确定性。“

虽然利率已经大幅回落，但远未达到繁荣时期的低点，现在的问题是利率何时会再次上调。”但 Zollner 认为还存在更大的结构性问题。“我们还能期望未来 10 年住房市场能提供像过去几十年那样的回报吗？我想越来越多的人意识到，大概不可能了。”

BusinessDesk 房产编辑 Maria Slade 认为我们正处于变革的边缘。“也许人们开始将房子视为居住的场所，而不一定是投资品，”她说。“历届政府都收紧了房产投资规则，它不再像以前那么有吸引力了。此外，成本的增加也降低了诱惑力，保险费涨了，地税涨了……现在你必须获得相当高的租金才能从投资房中获得理想的回报。所以我认为，这种心态也发生了一点点变化。”“就新西兰人看待房产的方式而言，风向已经变了。”

Slade 认为这是件好事。“我们有太多的财富被捆绑在房产上，那是无产出财富，它就缩在 700 平方米的地块上……对国家没有任何贡献。如果这个国家未来想要变得更繁荣，我们绝对需要跨过这道坎。”

作为变革的例子，Slade 一直在观察评论员所说的“联排别墅过剩”及其后果。一些房子在市场上挂牌太久，以至于不再被视为“新房”，这意味着首置业者无法享受优惠的贷款政策。尽管市场停滞，但 Infometrics 的最新数据显示，截至 1 月的一年中，联排别墅的建筑许可量增长了 14%。

Slade 谈到了可能的原因，包括买家可能正从那种没有车位的“模版式”住宅转向建筑密度较低的房型。

Cotality 的首席房产经济学家 Kelvin Davidson 在被问及住房危机是否结束时，并没有把话说死。“这取决于你如何定义‘住房危机’，我想人们过去二三十年所认为的危机，是房价相对于收入过高的‘负担能力危机’，人们很难踏上房产阶梯。”

“我认为买第一套房从来都不容易，这一直是个挑战。那么这场危机结束了吗？也许吧。”

“我认为我们现在可能正达到市场的转折点，心态正在转变。人们开始意识到，房价永无止境的上涨对一个国家来说并不一定是件好事。”