突发！奥克兰大规模加密建房计划或被砍75%，影响数十万居民！

后花园 新西兰6月5日 报道：

奥克兰备受争议的住房密集化计划可能迎来大幅收缩。奥克兰市议会工作人员已向议员提出四种缩减情境及部分撤回版本，议员预计将在6月9日会议上选出倾向方案，随后提交地方委员会和iwi咨询。

Plan Change 120原本是一项覆盖范围极广的重新分区计划，目标是在奥克兰释放大量开发机会，让更多土地可建更高密度住房。上周的工作坊上，市议会工作人员向议员展示了四种缩减方案，并附带部分撤回版本。部分撤回意味着某些大片区域可能完全退出听证程序，原有分区设置继续保留。

背景是中央政府已在今年早些时候大幅下调住房容量要求。此前，奥克兰需要规划至少约200万套住宅容量。住房部长Chris Bishop今年2月曾提出将要求降至160万套，3月相关立法进一步把数字降至140万套。正因如此，奥克兰市议会现在必须重新决定：奥克兰未来到底要保留多少密集化空间。

市长Wayne Brown在工作坊上对流程复杂性表达不满。他认为，议员不能只看高层级地图就作出会影响居民生活的决定。他说，如果错误处理，居民会非常愤怒，因为这可能“毁掉他们的房子”。Brown要求向地方委员会提供更详细的街道级地图，并让各社区对结果拥有更强发言权。

四种情境覆盖了从最低要求到基本维持原计划的不同路径。情境A被称为“essentials only”，即基本只做法律强制要求的密集化，最接近140万套住宅容量的最低门槛。该方案意味着多数适宜步行区域采用六层高度限制，并围绕小镇中心、火车站和公交站进行上调分区。例外是西线列车的五个车站，政府立法要求这些区域可建10层和15层。

在情境A下，原计划中围绕较小本地中心以及20多条公交走廊进行公寓化分区的安排将被取消。这些走廊包括Dominion Rd、Sandringham Rd和Great North Rd。情境A1则更进一步，将更大范围的郊区住宅区正式从计划变更中撤回。奥克兰市议会规划师John Duguid表示，这一更广泛住宅区约占奥克兰城市土地的75%至80%。

Manurewa-Papakura市议员Daniel Newman支持A1。他表示，尽管理解公众参与的重要性，但相比让相关区域继续进入听证程序，他更希望直接实现撤回结果。北岸市议员John Gillon也支持转向“essentials only”路径。

情境B属于中间路线，会保留小镇中心和地区中心周边的密集化，但降低外围步行区域的建筑高度。公交走廊和更广泛郊区则恢复现有设置。该方案也有部分撤回版本B1。

情境C被描述为对密集化进行全面调整。它会根据公共交通和到市中心的可达性，对更广泛郊区重新分区。交通便利性较低的区域保留独栋住宅区，便利性较高区域则允许更多住宅开发。该方案还会保留CBD 10公里范围内多数公交走廊沿线的联排式上调分区，只取消东部和西部郊区三四条外围走廊。

情境D则基本等同于原始Plan Change 120，只因自然灾害风险作小幅缩减，仍保留约200万套住宅容量。

不同方案对房价和经济收益影响差异明显。奥克兰市议会模型区分了“分区容量”和实际可能建成住房数量。首席经济学家Gary Blick告诉议员，更多住房容量会在长期压低房价。最精简方案下，房价预计低1%至2%；完整计划变更下，房价预计低5%至8%。十年估算经济收益也从Scenario A下的7亿纽币，到接近原始方案下的39亿纽币不等。

Newman质疑，市议会是否应通过分区规则来推动房价下降。他认为，现有规划草案中已经存在大量潜在住房容量。奥克兰市议会战略主管Megan Tyler回应称，更多供应压低价格正是政府调整政策的基础。她也承认，市议会本身并不是直接设定或影响房价的机构，但政府希望通过土地使用政策实现这一目标。

并非所有议员都支持最低限度方案。Waitākere议员Shane Henderson认为，经济证据支持更多密集化。他表示，市议会有理由通过城市营造和住房政策帮助家庭降低住房账单，他偏好原始计划，但也承认原计划难以获得足够支持，因此认为情境C是较优选择。Albert-Eden-Puketāpapa议员Julie Fairey也倾向情境C，并担心部分撤回会影响公众参与权利和预期。

工作人员还提到，考虑部分撤回有现实原因。受政府资源管理改革影响，Plan Change 120的有效寿命可能只有约18个月，即从2027年6月至2028年12月。Franklin议员Andy Baker则将该计划形容为“钝器”，他接受火车站周边最大化开发的必要性，但担心某些街区高度过高会破坏城镇肌理。他以Pukekohe主街为例，称当地一直通过限制北侧建筑高度来保护日照。

副市长Desley Simpson要求工作人员提供已收到的6.7万份意见书摘要。她认为，奥克兰居民花时间参与发声，市议会应证明这些反馈确实被听见。政策、规划和发展委员会预计在6月9日选出倾向情境，随后交由地方委员会和iwi咨询。工作人员仍在制定自己的推荐方案，并将在会议上提交。