扣完房贷只剩36刀！新西兰房东陷入“倒贴养房”泥潭

后花园6月3日报道

对于投资者而言，新西兰住宅地产市场依然充满挑战：在资本利得（即房价上涨红利）几近枯竭的同时，租金回报率也持续在低位徘徊。

根据 Interest.co.nz 的最新测算，如果买家在今年 3 月份以新西兰房地产协会（REINZ）公布的下四分位数价格（即低端市场入门价 610,000 纽币）买下一套房产，并按照新西兰商业、创新与就业部（MBIE）统计的 3 月份新签租约中位数租金（每周 595 纽币）出租，该房产的毛租金回报率仅为 5.1%。这一数字与今年 2 月持平，但略低于去年 3 月份同期的 5.2%。

所谓租金回报率，是指房产一年内可获得的租金总额占其买入总价的百分比。

如果单看 5.1% 的账面回报率，感觉似乎还算差强人意，因为目前新西兰绝大多数银行对五年期以内的定期存款（Term deposits）开出的利率都低于 5.0%，只有部分 PIE 税务结构定期基金的回报率会稍微高一些。

理想很丰满现实很骨感：扣除固定开销后，净收益被银行定存“降维打击”

然而，这里面显然有一个巨大的陷阱。上述提及的 5.1% 仅仅是毛收益率，这意味着这一回报率完全没有扣除持有房产的各种硬性开销，例如地方议会地税、房屋保险费、日常维护成本，以及房屋托管费和会计审计费等管理费用。而所有这些账单，通常都必须由投资者全额买单。

一旦把这些七七八八的杂费扣除，真实的净租金收入很可能会大打折扣，直接跌破银行定期存款的无风险收益率。更雪上加霜的是，如果房产在年度内遭遇了一段时期的空置，导致租金收入中断，那么投资回报率将进一步萎缩，使其彻底沦为低收益资产。

此外，上述测算数据还有一个大前提：它假设投资者是全款买房，即 5.1% 的毛租金回报率中完全没有算入任何房贷还款的压力。

房贷加入直接引爆负现金流：房东每周仅剩36纽币填补窟窿

一旦将银行贷款因素考虑在内，房产投资的现金流将会遭到毁灭性打击。

沿用上述案例：如果在 3 月份以 610,000 纽币的入门价买房，同时向银行申请了 60% 的抵押贷款（即贷款额为 366,000 纽币），根据 Interest.co.nz 的评估，该笔房贷对应的还款额将高达每周 559 纽币。

面对每周 595 纽币的租金中位数，扣除房贷后，房东手里最终只会剩下区区 36 纽币。这点微薄的钢镚根本不够用来支付地税、保险、维修和其他杂费。因此，这项投资几乎百分之百会陷入负现金流的窘境，迫使投资者不得不动用其他渠道的薪资收入或存款储蓄来倒贴填补窟窿。

在房价完全不涨的时代，这绝对是一个极度危险的处境。更糟糕的是，随着房贷利率未来大概率将持续走高，房东“自己贴钱养房”的现金亏损只会像滚雪球一样越滚越大。这也让房地产投资变成了一个极缺乏吸引力的选项，除非你买房时申请的贷款比例极低。

投资者离场给刚需让路：首套房买家迎来“捡漏”黄金期

不过，对于首次置业者来说，这反而成了一个重大利好。

与投资者类似，首次置业者通常也都活跃在价格较低的下半部分零售市场。但不同的是，首次置业者根本不需要去纠结这套房子的理财回报率是多少，他们唯一需要关心的，只是自己每月的还贷能力有多少。

因此，随着投资者纷纷因无利可图而离场、竞争压力骤减，首次置业者在低端房屋市场上终于拥有了更多挑挑拣拣的主动权和专属空间。