彻底放弃买房！全澳惊现 15% 房屋改建狂潮，清盘率大跌下中产连夜掀起自救运动
后花园6月2日报道
澳大利亚国民银行（NAB）最新出炉的震撼金融数据表明，越来越多的澳大利亚人正在彻底断绝购买下一套新房的念头，转而将手头的巨额资金砸向了一个完全不同的全新赛道。随着全澳一线的最新数据密集切入，全澳房产拍卖清盘率已直接跌至数年来的历史大底，各地房价全面陷入横盘死寂死穴，这导致数量惊人的老房东们开始集体选择死守原地，掀起了一场触目惊心的老房大改建运动。
在短短 1 个月内，全澳的房屋改建贷款额度就歇斯底里地暴涨了 15%，其中昆士兰州更是以 25% 的疯狂增速领跑全澳。NAB 房贷业务执行官 Denton Pugh 明确正告，这是他目前正在死死盯防的行业核心异动，并专门为每一个准备跨入改建绞杀场的买家提出了五条保命锦囊。
Denton Pugh 坦言，近几个月来，澳大利亚人每天都在被迫消化海量的宏观经济重磅利空。从澳大利亚储备银行（RBA）令人窒息的连续加息大招，到持续动荡的全球地缘局势、刚官宣的联邦加税预算案，这一切都在逼迫全澳资金全面转向一种极度谨慎、按兵不动的全面防御姿态。这种步步为营的恐慌情绪在当前的房市大盘上表现得淋漓尽致。
在刚刚过去的 5 月，全澳住宅售价已经全线陷入死寂的横盘停滞，5 月下半旬的拍卖清盘率更是一路拉胯阴跌，随着买卖双方全面陷入装死观望，整体市场成交量已经严重萎缩。
然而，尽管房市上行的动能已经彻底熄火，但卡在全澳中产脖子上的最大枷锁却依然没有任何松动。全澳住房供应持续处于极端大饥荒状态，居高不下的建筑原材料成本以及开发可行性的重重高压，依然在死死掐断任何新房的交付可能。
在这样进退维谷的绝望宏观背景下，越来越多的澳大利亚人开始把视线转回自己脚下的这块地皮，琢磨着如何榨取现有住宅的极限资产潜能，而不是白白跑去严酷的市场里当接盘侠。
但对于今年选择原地改建的大批澳洲人来说，他们同样必须直面一个正在剧烈洗牌的全球恶劣供应链环境。持续不断的国际冲突、油价的疯狂飙升以及全球物流链的间歇性瘫痪，正在源源不断地把重压转嫁到建筑原材料和重卡运输成本上。
与此同时，全澳对加息的恐怖预期也在发生剧烈误判，NAB 已经不得不将此前预测的 RBA 下一次加息时间戳，从原本的 6 月生生延后到了 8 月。
Denton Pugh 指出，对于当下的澳洲改建大军而言，所谓的苦等完美时机已经变成了一个伪命题，真正的王道是进行极其硬核的前期战略规划，因为你必须对随时可能失控的建筑工时和材料成本心知肚明。
即便如此，市场的饥渴需求依然高耸入云，单单过去 1 个月，全澳的改建贷款申请额度就拉出了一条 15% 的冲天红线。全澳所有核心经济大州在改建贷的增长上面全面沦陷，昆士兰州以 25% 的增幅高居榜首，紧随其后的分别是西澳大利亚州的 17.9%、南澳大利亚州的 15%、维多利亚州的 10.8% 以及新南威尔士州的 10.7%。
唯一正在发生根本性扭转的，是这届老百姓对待改建项目的底层逻辑。现在的买家变得前所未前地重视规划深度，提升方案弹性，并且近乎偏执地确保每一分预算都在可承受且完全可控的防线之内。Denton Pugh 透露他近期深入聊过一位名叫 Chris 的客户，这位业主在 Heidelberg Heights 社区的改建项目已经死磕了整整 1 年，对这场行业大洗牌有着极度刺骨的一线痛感。
Chris 和他的年轻家庭之所以做出原地改建的生死决断，是因为他们太爱这个社区的生活圈，但孩子们日益长大让现有的居住空间开始亮起红灯。但和无数陷入成本泥潭的澳洲人一样，他在执行过程中被迫做出了极其痛苦的断臂式妥协，包括强行削减了室内软装和表面工艺的档次，彻底推翻了原定的高端家具采购计划，甚至把后院景观绿化打散成了好几个长达数年的跨期分阶段推进案，以此来死守预算防线。
他目前的唯一死命令，就是确保全家能在年中前勉强搬进去，为家庭打造出一个长期安身之所，即便这意味着大批原定的精修元素不得不留到好几年之后再去补齐。这种妥协思维正成为这届改建大军的标配，理清刚需优先级、把弹性空间拉满、并坦然接受新房不可能一步到位的现实，才能让你的现金流不至于在中途彻底爆仓。
为了帮助买家死守改建预算，Denton Pugh 抛出了五条直击成本死穴的硬核操作建议。
第一，你必须强行打造资金安全缓冲垫。请务必在原定预算外额外死死扣下 10% 至 20% 的现金，作为应对突发危机的死保储备。虽然目前材料价格暴涨的势头有所收敛，但整体建筑成本依然死死踩在远超疫情前的历史天价大位上，任何一个工地突发变故都能在几天内把你彻底吸干。
第二，必须铁腕锁定一切能锁定的报价合同。请反复用显微镜审查你的合同报价里哪些是固定死的，哪些是处于浮动的。任何与原材料、物流、能源挂钩的成本分分钟都在演变，提早买断并锁定核心建材的合同价是防止预算中途爆仓的唯一生路。
第三，把弹性留给自己，并全面贯彻建材本土化。原油暴涨、海运费拉飙以及国际金属原材料的震荡是当前通胀的罪魁祸首，聪明人应当果断放弃高大上的进口货，全面采用澳洲本土采购、随时有现货的平替材料，唯有这样才能彻底砍断物流延误链，斩断计划外的价格跳涨黑手。
第四，精准算计并卡死你的施工时间戳。在没拿到所有核心原材料、没死死约好所有关键工种的档期之前，千万别盲目提前开撕进行拆除作业。一旦供应链在后台发生洗牌，你提前拆光的破烂房子就会在狂风暴雨中白白晾上几个月，这会让你面临中途停工停贷的灾难性隐形持有成本。
第五，把眼光死死锚定在长期回报上。虽然诸如高能效节能升级等绿色改建在前期会让你多掏一大笔预付款，但从长期来看，它能通过之后的账单给你带来极为暴力的现金流回补。在当前的丛林房市里，一分多出来的深度精算与策略弹性，将直接决定你最后到底是如愿住进神仙居所，还是在中途沦为烂尾楼苦主。
这种选择原地改建而不是举家搬迁的折腾路径，正在被越来越多的澳洲中产家庭视为唯一的救赎。Heidelberg Heights 社区的业主 Chris Godfrey 坦言，虽然全家人每天都在为狂飙的持屋成本提心吊胆，但他们已经没有任何回头路，必须咬碎牙根把这个改建项目死磕到底。
Chris Godfrey 直言，家里的空间确实已经不够用了，但他们根本舍不得离开这个神仙社区，所以唯一的生路就是原地改建。他们是奔着把这里打造成终身住宅的信念去干的，所以战略上就是先把最核心的骨架和硬装搞定，确保长期好用就行。
Chris Godfrey 坦言为了死守预算红线，他们全家确实做出了极其惨烈的取舍，比如直接砍掉了大批华而不实的奢华软装，并且全家人达成共识，继续憋屈地使用那张已经破旧不堪的老沙发，直到好几年后手头彻底宽裕了再谈置换。对于无数同样被高房价逼入绝境的同胞，Chris Godfrey 留下一句扎心的忠告，那就是请把所有视线焊死在那些最重要、最不可或缺的刚需部分上，并且在心理上做好对现实做出巨大妥协的准备，唯有这样，你才能让你的项目继续往前滚动，而不是死在半路上。