开发商利好！新西兰官宣一项新法，海量新房或将到来！银行释放又一波信号，大批屋主哭晕了......
后花园2026年7月29日报道：
新西兰的房贷持有人正面临新一波的利率冲击。
近期，新西兰各大主要贷款机构已经开始陆续上调固定房贷利率，包括昨天westpac银行发布的加息声明。这一举动在业内人士看来并不意外，因为近期的批发借贷成本出现了显著上升。
新西兰银行掀起"加息潮"，利率进入上行期
以银行在市场上借入两年期固定利率资金的成本为例，该成本目前已接近3.7%，而两周前仅为3.55%，四周前更是低至3.35%。这0.35%的涨幅在过去四周内也同样出现在其他关键期限的借贷成本上。
由于所有银行都必须承担这些不断上涨的成本，即使目前只有一两家贷款机构采取了加息举措，但预计很快就会蔓延至整个银行业。
为何批发借贷成本会在近期如此迅速地上涨？
部分原因是新西兰央行最近释放出的信号表明，其对通胀的担忧程度超出了市场预期。这直接推高了市场对央行将在9月和10月上调官方现金利率（OCR）的预期。此外，中东局势的紧张导致国际油价回升，进而推高了海外的利率水平，这种压力最终也传导到了新西兰本土市场。
专家指出，随着货币政策的进一步收紧以及海外借贷成本的上升，新西兰的房贷利率无疑将继续走高。
虽然在每个利率周期中，最终都会出现短期利率上升而长期利率下降的局面（通常发生在经济前景黯淡、降息预期明确时），但新西兰目前距离那个阶段还很遥远。因此，借款人应该做好所有固定房贷利率都将缓步上行的心理准备。
3975亿纽币！新西兰房贷规模继续扩大
即便借贷成本在上涨，但回顾过去一个季度，新发放的房贷总额却在不断扩大，而首次置业者无疑是其中最积极的群体。
新西兰央行最新公布的数据显示，截至今年6月季度末，新西兰居民住宅抵押贷款总额创下3975亿纽币的历史新高，较去年同期增加216亿纽币，涨幅达到6%。
今年第二季度（Q2），新发放住宅抵押贷款总额达到273亿纽币，较去年同期增长1.5%。
第二季度，房贷利息支出达到48亿纽币，较去年同期的54亿纽币下降12%。
值得注意的是，这一下降发生在房贷利率自去年年底开始上涨的背景下。目前，两年期固定房贷平均利率已从去年11月的低点4.49%，升至今年6月的5.26%。
这意味着，许多房贷持有者目前仍处于较低固定利率周期内，尚未完全感受到利率上涨带来的压力。
第二季度，全额偿还的房贷总额达到152亿纽币，较去年同期增长2%。
与此同时，借款人在第二季度完成了73亿纽币的常规房贷还款，另外还有48亿纽币的额外还款，超过了最低还款要求。
这表明，许多房贷持有人正在积极增加还款金额，希望尽可能快速降低贷款余额。
数据显示，低首付贷款（Low Equity Lending）规模也出现了明显增长，即借款金额超过房产价值80%的贷款。
去年第二季度，低首付房贷总额为319亿纽币；到了今年第二季度，这一数字已经增长25%，达到398亿纽币。
相比之下，同期标准房贷（贷款金额不超过房产价值80%）总额仅增长4%。
低首付贷款在首次购房者群体中尤其普遍。
房市持续横盘，首次置业者逆势入场
过去一段时间，随着房市陷入低潮，首次置业者正强势崛起。
最新数据显示，今年第二季度，首次购房者占全国住宅交易比例超过28%，创下历史最高纪录。在奥克兰、惠灵顿等传统疲软市场，这一比例甚至更高。
这意味着，在投资者逐渐退场、市场信心仍未完全恢复的背景下，首次购房者正在成为当前新西兰楼市最活跃的买家力量。
过去几年，新西兰房地产市场经历了剧烈调整。
随着利率大幅上升、住房负担能力恶化以及经济环境转弱，房市从此前的疯狂上涨进入调整阶段。
如今，市场并未出现明显反弹，也没有进一步大幅下跌，而是进入了一种“低速运行”状态。
Cotality与LJ Hooker联合发布的最新市场分析显示，今年上半年，全国房价和交易量整体保持稳定。其中，第二季度住宅成交量同比下降约5%，延续第一季度约3%的跌幅。
与此同时，全国房价在6月仅小幅下跌0.2%，过去三个月累计跌幅约0.8%。奥克兰和惠灵顿自3月以来均下跌约1.3%，而基督城则逆势小幅上涨0.4%。
不过，对于首次购房者而言，当前市场环境却提供了过去几年难得的机会。
Cotality分析师Kelvin Davidson表示，虽然市场整体表现疲软，但首购族需求依然强劲，二季度市场占比突破28%，达到历史新高。
LJ Hooker研究主管Mathew Tiller指出，首购族入场并不是为了“抄底”，更多是因为生活需求推动他们进入市场。
换句话说，房市虽然失去了过去的投资热潮，但真正有住房需求的人仍然在行动。
投资者正在离场，市场力量重新洗牌
与首次购房者活跃形成鲜明对比的是，投资房买家的参与度正在下降。
数据显示，今年前五个月，拥有抵押贷款的投资者数量减少了5.7%，成为主要买家群体中唯一出现收缩的一类。
业内人士认为，投资者谨慎情绪来自多重因素。
其中，未来政策变化是重要影响因素之一。新西兰工党提出，如果在大选后执政，将对投资房产实施28%的资本利得税政策（适用于2027年7月1日之后产生的增值部分）。
除此之外，较低的租金收益率、不断上涨的地税，以及未来利息抵税政策可能调整，都让部分投资者选择暂缓入场。
市场正在从过去依赖投资者推动，逐渐转向以自住需求为主导。
买方重新掌握主动权，库存压力仍然存在
目前，新西兰房地产市场最大的特点之一，就是供应充足。
数据显示，当前挂牌房源数量仍比2019年至2023年的平均水平高出约35%。
大量可选择房源，让买家的议价能力明显增强。
Cotality分析师Kelvin Davidson表示，目前并没有看到大量卖家被迫大幅降价，但买家确实拥有更多谈判空间。
LJ Hooker新西兰负责人Allaine Burkett也指出，在当前市场环境下，买家不仅可以围绕价格进行谈判，在交割时间、合同条件等方面也拥有更大的灵活性。
与此同时，首次购房者如今也更加谨慎。
他们在做决定前，会花更多时间研究社区环境、参加开放日、进行房屋检查，而不是像过去市场火热时期那样快速出价。
房市复苏仍需等待，可负担能力是关键
虽然市场出现了一些积极信号，例如租金下降趋势可能正在趋稳。
截至今年5月的三个月，全国租金年增长率保持在0%，这是13个月以来首次停止下降。
不过，专家提醒，不应过度解读这一变化。租金市场虽然可能正在企稳，但短期内重新快速上涨的可能性并不高。
对于贷款买家而言，最大的挑战仍然是可负担能力。
尽管房价相比高峰时期有所回调，但当前利率水平仍明显高于几年前，家庭现金流依然承受压力。
Mathew Tiller提醒购房者，在进入市场前，需要充分评估未来更高还款水平带来的影响，确保自己的财务状况能够长期承受。
新西兰通过新法，海量新房在路上？
为了改善住房可负担能力，并持续增加住房供应，今天，新西兰国会通过了一项新法。
今日，国会正式通过了《基础设施融资与融资修正法案》（Infrastructure Funding and Financing Amendment Bill）。住房部长与基础设施部副部长联合宣布，该法案将赋予开发商和地方议会更多创新的工具，以筹集新西兰经济增长所需的关键基础设施建设资金。
住房部长指出，要解决新西兰的住房危机、促进经济增长并提高生活水平，就必须扫除阻碍新房和新项目交付的障碍。
当前住房增长面临的一个核心痛点是：开发商往往已经准备好建造新房，但地方议会却缺乏足够的借贷能力来提供配套的道路、供水及其他基本基础设施。
为了摆脱对地方议会借贷的过度依赖，该法案允许基础设施项目由私人投资者提供融资，并在未来通过对直接受益于这些设施的房产征收专项附加费来进行偿还。
这一模式的灵感来源于奥克兰北部非常成功的Milldale开发项目，该项目正是利用这种融资模式，成功解锁了支持数千个家庭新居所需的基础设施。
然而，原有的法案在实际操作中被证明过于复杂且成本高昂，导致其自推出以来仅有3个征费项目获批。此次通过的修正案旨在通过消除不必要的障碍、简化审批流程，使该法案变得更快速、更简单且更具操作性。
同时，新法案还扩大了可适用该模式的基础设施范围，将新西兰交通局（NZTA）和KiwiRail负责的交通项目，以及新水务机构负责的水务基础设施均纳入其中。
此外，修正案还允许将基础设施的持续运营和日常维护成本纳入征费收入的覆盖范围。
官员表示，这将激励项目在设计阶段就注重全生命周期成本，从而实现资金价值的最大化。更重要的是，新规明确禁止地方议会和其他机构无故拖延符合条件的提案，这将为开发商提供更大的确定性。
