凉了！新西兰房产巨头资金链吃紧，名下多处房产被强拍，市场寒意显现......

后花园新西兰12月12日报道：

新西兰最大的房地产交易团队之一Hills Real Estate正面临严峻挑战。由于无法偿还贷款，该团队名下位于奥克兰南区的至少两处住宅物业已被贷款方强制推向市场进行拍卖，引发了业界对“炒房”模式可持续性的广泛讨论。

近期，由知名地产投资人Rickhil Prakash领导的Hills Real Estate团队陷入了困境。其位于奥克兰南区Clendon Park的一处“精装修”三居室家庭住宅，在12月3日由Ray White Manukau成功拍卖。该房产在广告中被誉为“无与伦比的地理位置”，但最终仍沦为银行强制出售的抵押品。

另一处同样面临拍卖的房产将于12月17日进行交易，其拍卖广告直言不讳：“银行强制拍卖创造机遇——而这一处尤为突出。请务必亲临拍卖现场，此房必售。”公开记录显示，这两处房产均有部分或全部抵押贷款来自汉密尔顿的非银行贷款机构Basecorp Finance。

Hills Real Estate曾被誉为新西兰最大的房地产交易商之一。今年早些时候，媒体曾对该团队相关的71笔交易进行分析，发现在过去几年中，他们通过买卖71处房产获得了约540万纽币的收益，平均每处房产的利润高达76,242纽币。

然而，Prakash在5月份接受采访时曾坦言，房地产交易是一项“风险极高”的业务，他并不轻易向他人推荐。“如果你不了解市场，你可能会损失惨重。”他当时说道。这两处被强制拍卖的房产似乎是该团队在2021年和2024年购入的。截至发稿，Prakash未对置评请求作出回应。

这一事件正值新西兰银行强制拍卖房产数量不断上升的背景之下。Barfoot & Thompson的专业经纪人Philip Davis上月透露，他手头就有数十处此类房产。他表示，自新冠疫情以来，银行强制拍卖的数量已从极低的水平缓慢增加。

Tella Mortgages的联合创始人兼首席执行官Andrew Chambers最近也表示，由于财务压力，奥克兰南区已有数百名业主亏本出售房产。“这是一场漫长而持久的衰退，我们已经看到家庭承受压力已有一段时间了。”

“炒房”模式的风险与回报

分析发现，Hills团队在2021年和2024年期间，以约5400万纽币的价格购入房产，并以近6000万纽币的价格转售。其中一些交易甚至涉及在极短时间内（有时在同一天内）将同一处房产在不同的交易公司之间转手多达九次。批评者认为，这种做法推高了房价。

两位奥克兰南区的首次购房者曾向媒体表示，眼睁睁看着Hills Real Estate关联的交易商将他们试图在2021年购买的房屋以高出10万纽币的价格重新挂牌出售，令他们“心碎”。

但Prakash辩称，他的团队在每笔交易中都承担着亏损的风险，并且他的客户都很满意。他告诉记者，了解奥克兰南区市场、与房地产经纪人建立关系以帮助寻找买卖双方，以及快速行动，是成功交易的关键。

他们的目标是购买合适的房屋——通常价格在100万纽币以下——然后在交割日到来之前迅速为它们找到新的买家。在交割前出售意味着交易者通常只需支付定金，而无需支付所谓的持有成本，例如抵押贷款的利息。

回到2021年，由于奥克兰房价飞涨，使用这种技巧获利相对容易。但Prakash表示，在房价增长缓慢或停滞的2024年和2025年初，盈利变得困难得多。

有时，他们无法在约三个月的交割期内转售房屋。这通常导致交易者将房屋所有权转让给另一位投资者，由后者为房产申请抵押贷款。然后，该投资者持有房屋，直到Hills团队找到最终买家。Prakash说，Hills团队必须为此向投资者支付高额费用。“一旦发生这种情况，就是巨大的损失。他们会说：‘嘿，每月给我们1万到2万纽币的持有费’。”