超CV近200万成交！湖滨小屋拍出天价，释放什么信号？
后花园12月2日报道
位于皇后镇中心的一套两卧一卫住宅近日以比其政府估值高出近 200 万纽币的价格售出，这对当前的房地产市场意味着什么？这处位于 Suburb St 的房产自 1957 年在瓦卡蒂普湖畔建成以来一直由同一家族持有，上周通过拍卖以 400 万纽币卖给了一位海外买家，而其政府估值（CV）仅为 212 万纽币。
“多方竞价”
高力国际（Colliers NZ）的 Fred Bramwell 表示，该房产在竞拍期间吸引了来自新西兰和海外买家的强烈兴趣。
他说：“电话和现场均有多位竞拍者积极出价，最终以 400 万纽币成交。这体现了皇后镇核心地段物业的极高关注度。”
Realestate.co.nz 发言人 Vanessa Williams 表示，这套皇后镇中心房产以接近双倍 CV 的价格成交，凸显了土地价值和地段稀缺性。
“尽管这一成交结果反映了该地区自身的市场特点，可以说是新西兰房地产市场中的一个‘独立气候区’，但它并不代表全国市场的整体状况。”她说。
皇后镇价格领跑全国
数据显示，皇后镇 10 月的平均挂牌价达 165 万纽币，是该平台在全国任何地区记录过的最高水平，同比上升 18.6%。
相比之下，全国平均挂牌价仅为 862,563 纽币，同比上涨 1.1%。
其他地区挂牌均价为：
奥克兰：1,033,936 纽币
科罗曼德：1,091,947 纽币
丰盛湾：941,858 纽币
而全国最便宜的地区虽然地理上靠近皇后镇，但价格却“天壤之别”：
西海岸：515,148 纽币
南地：544,739 纽币
奥塔哥：574,857 纽币
Williams 表示，中奥塔哥/湖区的显著价格上涨不仅显示该区域本身的强劲表现，也反映了整个市场信心的回升。
“该地区是全国最贵的地方，因此这一创纪录的高价可能是市场回暖的早期信号。”
供给回升，市场走向恢复
最新数据，全国市场正在走向复苏。
2024 年 10 月，全国新挂牌数量增长 5.5%，19 个地区中有 15 个增加。10 月份录得 12,209 套新挂牌，为 2018 年以来 10 月份的最高水平，反映卖家信心增强。
Williams 说：“当你遇到像皇后镇中心这样一生仅见的房产时，无论是本地还是海外买家，都似乎对宏观经济状况免疫，并愿意支付溢价。”
此外，根据最新的 Cotality《Pain and Gain Report》，皇后镇在转售价值上也明显跑赢大市：
2025 年第三季仅有 2.4% 的转售出现亏损
中位转售收益达 486,000 纽币
报告显示，全国在 2025 年 9 月季度中，87.8% 的房产转售获得收益（较第二季的 89.4% 略降），为 2013 年中以来最弱表现。
Cotality 首席房产经济学家 Kelvin Davidson 表示：“皇后镇供应有限、需求旺盛，即使交易量下降，价格仍能保持韧性。”
尽管收益下降，全国转售仍多为正回报
全国近九成卖家在第三季实现了转售收益，尽管收益已降至五年低点，但仍相当可观：
全国第三季中位转售收益：270,000 纽币（低于 2021 年末 440,000 的峰值）
中位亏损：50,000 纽币
Davidson 指出，以中位持有期 9.5 年计算，年化回报约为 28,400 纽币。
“整体来看，房产转售表现并不弱，只是数据强调了一点：时间才是房地产投资的核心因素。持有期越长，实现资本增值的机会越大。”
“繁荣期”后的调整：奥克兰与惠灵顿受影响最大
从地区看：
奥克兰亏损转售比例最高：19.3%（第二季：15.9%）
惠灵顿：15.8%
Davidson 解释说：“奥克兰和惠灵顿在繁荣期经历了非常强劲的增长，后期买家购入价格高，因此更容易亏损。奥克兰公寓数量多，也拉高了亏损比例，这更多反映长期趋势，而非短期疲弱。”
主要城市中，转售收益最高为：
陶朗加：352,000 纽币
奥克兰：338,000 纽币
惠灵顿：330,000 纽币
基督城仅 5.5% 的转售处于亏损状态。
市场展望：仍属买方市场，但区域表现分化
Davidson 表示，目前整体仍可称为“买方市场”，但皇后镇等高端市场属例外。
“区域差异依旧存在——例如奥克兰和惠灵顿仍显疲软，但坎特伯雷和南地部分地区表现更具韧性。”
“总体而言，随着成交量增加、挂牌量减少，加上利率下降带动经济回暖，市场正出现复苏迹象。”
展望 2026 年，他预计房价涨幅会强于 2025 年，但由于现有 DTI（贷款收入比）制度，不会出现疫情时期那种爆炸式增长。
“2026 年的房产转售表现可能更好，但快速反弹不太可能出现。拥有较高可负担性或供应紧缺的地区，例如皇后镇湖区和南岛部分地区，将最有可能保持优势。”