“200万套房”纯属子虚乌有，专家：既得利益者借机煽动炒作

后花园10月6日报道

Newsroom财经编辑 Jonathan Milne 针对奥克兰最新的住房草案发表了看法。他认为，所谓两百万套住房完全不切实际。

他指出，“两百万套住房”的数字，已成为奥克兰选举中“遗产保护派”和“城市特色维护派”斗争的焦点。它在政治上被频繁使用，但实际上，对奥克兰的住房供给影响甚微。Milne 指出，这一话题的重要性不仅限于奥克兰，也关系到新西兰各地正努力解决的关键问题：能建多少新房，建在哪里。

根据Newsroom2025 地方选举调查，超过一千名候选人参与问卷。约 35% 的候选人表示支持更高密度的住房开发，10% 希望减少密度，其余人倾向维持现状，或推动卫星城与城市边缘发展。

Milne 指出，在奥克兰，“规划容量”、“审批数量”与“实际建成”之间的差别极其明显。换言之，两百万套住房分别代表“可能建的”、“可批的”与“实际建成的”之间的落差。

“两百万”这个数字来源于 2022 年 8 月发布的“第 78 号规划修订案”（Plan Change 78），以及其后修订的、也就是刚刚通过的“第 120 号规划案”（Plan Change 120）。当初，奥克兰前届市议会的模型假设每个地块可建三层三户住宅，不包括轻轨沿线区域，于是得出了 2,070,000 套住房的“理论容量”。

Newsroom记者 Tim Murphy 指出：“这个两百万的数字纯属理论，甚至荒谬。官员告诉议员，它假设所有地块的业主都在每个地块上建到最大限度的住房数量。”

新的“第 120 号规划案”模型更为细致，仍在更新中，目前的区间在 203.4 万至 206.9 万套之间。Milne 指出，虽然模型更精确，但政治驱动的根本误解仍未改变，这并不是将要建成的住房数，而是理论上的可开发量。

“这永远不会全部实现。”

他援引一位市政规划官的话：“‘容量’这个概念本身就是编出来的。”

Milne 进一步引用最新统计局数据显示：尽管全国多数城市都有可开发土地，但住房建设许可仍处低位。过去 12 个月全国仅核准 3.4 万套住房，其中奥克兰仅 1.45 万套。

“突然提供两百万套的理论开发容量，并不会让房地产市场或资金状况产生奇迹式变化，从而使建房速度提高百倍。”

规划律师、Balmoral 居民协会主席、Character Coalition 成员 John Burns 撰文称，新西兰住房负担危机的根源在于：工资增长缓慢、开发商囤地投机、建筑材料价格高企、政府未持续兴建公屋，以及对首购者缺乏有针对性的支持。

Milne 表示，他对其中大部分观点表示认同，特别是结构性问题的重要性，但强调供给端才是关键。

“仅靠调整分区规划，远远无法让新房真正建起来。”

不过，他不同意 Burns 所描绘的“末日图景”，例如 Parnell 和 St Marys Bay 被十五层高楼吞没。

Burns 曾声称：“那两百万套住房的数字源自资源管理改革部长 Chris Bishop。我们真的需要现在就规划两百万套房吗？我们甚至希望奥克兰人口继续增长吗？更大并不代表更好。”

对此，Chris Bishop 明确回应：“那两百万套住房并不是我提出的。是奥克兰市议会自己说要撤回第 78 号规划修订案，我们同意，但要求保持相同的开发容量。于是市议会规划团队进行模型计算，结果是大约两百万。”

他强调：“这个数字不是我定的，而是奥克兰市规划师算出来的。如果他们说容量是 150 万，那就是 150 万。”

不过 Milne 指出，责任其实可以两面看。Bishop 虽未亲自建模，但确实要求保留原有容量。“无论如何，容量只是容量，”Bishop 再次强调。“这不是实际建成的房子，而是建设的潜力。经济学证据表明，拥有充足的开发可能性非常关键，因为你必须提供充裕的土地开发机会。”

他补充说：“这并不代表它一定会发生，而是要让它有发生的可能。是否开发取决于地块经济性、市场选择、利率及买家的需求。”

Milne 指出，早在 2016 年的《奥克兰统一规划》中，理论容量也是 90 万套，但真正建成的仅约 10 万套。Bishop 和市议会仍认为这是“成功的结果”：“它确实起作用了。”

Milne 认为，与其纠结数字的来源，不如关注那些利用这个虚假概念来操控公众舆论的人。他指出，一些“城市特色保护派”似乎意在为奥克兰，尤其是 Parnell、St Marys Bay 和 Devonport 等高端社区“筑起一道隐形的围墙”。“那些已经住在围墙内、拥有别墅的人被保护起来，而其他人，年轻人、新移民、普通工薪阶层，都会被拒之门外。”

Burns 曾提到工资增长低迷导致购房困难，而 Milne 认为，如果继续“圈地自保”，无论工资涨多少，人们都买不起离工作地和学校近的房子，甚至租不起。

他写道：“保护历史建筑与绿地无可厚非，但我们必须确保，这种保护不是只为已拥有别墅的人服务。真正的平衡应让新居民也能进入社区。”

Milne 最后指出，全国地方选举调查反映出对住房密集化问题的巨大分歧。不同地区、候选人乃至社区的态度南辕北辙，意味着即便在 10 月 11 日选举之后，各地议会仍将四分五裂、难以形成共识。他总结说：“或许，这正是中央政府该展现更多领导力与责任感的时候了。”