澳洲房价新风向！这类住房价格狂飙，高价区反而涨不动了？

后花园2025年11月11日报道：相较于价格过高、无法享受政府购房补贴的房产，那些符合澳洲政府5%首付计划（5% Deposit Scheme）价格上限的“可负担型”房屋，近期房价涨得更快。

首次购房者活跃度上升，实惠房源涨势更猛

专家指出，自上月政府扩大5%首付计划后，首次购房者的购房活动明显增加。不过研究机构也提醒，价格较低的房产其实早已连续一段时间上涨，这不仅受到自住买家的带动，也受到投资者需求和信贷政策收紧的推动。根据Cotality的数据，10月符合首付计划价格上限的房屋价值上涨了1.2%，而超过上限的房屋仅上涨1%。虽然差距看似不大，但在历史上已属强劲表现。

5%首付计划放宽，门槛更低、限制更少

这项政策允许首次购房者仅凭5%的首付买房，并免缴贷款保险（LMI）。自10月1日起，计划正式扩容——申请人数和收入上限均被取消。新的房价上限分别是悉尼150万澳元、墨尔本95万澳元、布里斯班100万澳元，以及珀斯85万澳元。

利率高企，推动更多买家转向低价房

由于高利率限制了买家可借款额度，更多预算有限的购房者只能将目光转向价格较低的房屋。而在利率接近零的时期，他们原本能借到更多。Cotality的研究显示，全国房价最低四分之一区间（即最便宜25%的房屋）在截至10月的三个月中上涨了4.2%，而房价最高四分之一区间仅上涨2.2%。这一趋势在独立屋市场尤为明显。

各大城市低价房的涨幅均超越高价房：悉尼为3.4%对比1.7%，墨尔本2.5%对比0.5%，布里斯班5.2%对比4.5%，阿德莱德4.1%对比2.6%，珀斯更达到6.6%对比4.5%。Cotality研究总监Tim Lawless指出，低价房板块的表现明显优于高价板块。

政策助推显效，但仍需观察长期趋势

Lawless认为，首次购房者政策可能是原因之一，但实际影响还需时间验证。住房部长Clare O’Neil公布数据显示，上月共有5778笔贷款获得5%首付计划的担保，比去年同期增加1878笔，其中2700笔来自新扩容后的新增受益群体。O’Neil表示，申请人数的增长与财政部预测一致——预计未来六年将使房价上升约0.6%。

Lawless说：“这大概是迄今为止最有力的证据，证明该政策受到首次购房者欢迎。如果我是首次购房者，没有20%的首付，我也会利用这个机会。”

“低价房涨得快”并非新现象

Lawless同时提醒，低价房上涨的趋势早已存在，并非完全由购房补贴驱动。“除了政策，市场上最大的影响因素还是可负担性与还贷能力。很多人只能选择中低价区，因为只有这样才能通过银行的贷款偿付能力审核。”他指出，在当前6%贷款利率的情况下，银行会按照9%的压力测试利率评估借款人能否还贷，这大大压缩了高价房的买家数量。

投资者也在推高低价房需求

Lawless补充说，投资者同样在积极买入低价房，希望在竞争激烈的环境下获得更高的资本增值。

在墨尔本，买方代理Wendy Chamberlain表示，首次购房者的咨询量明显增加，预算从50万澳元到95万澳元不等。“这个市场现在挺活跃，但也看区域——公寓太多了，有的区域表现还不太稳定。”她说：“拍卖会上买家变多了，竞争也更激烈。首次购房者现在确实在积极出手，市场热度在上升。”

在悉尼，买方代理Michelle May也观察到开放看房活动人流明显增加。她形容，低于政策价格上限的拍卖“非常激烈”，而“父母银行”——即家长资助孩子买房的现象十分普遍。“我们经常看到父母在现场鼓励孩子出价，甚至直接说‘我帮你付一部分’。”