房市风向大变！关键指标松动，奥克兰买房终于“接地气”了！

后花园2025年11月28日报道：

过去15个月里，住房贷款可负担能力的明显改善，或许意味着我们正在回到2021年之前、房价相对更可承受的阶段。

有金融机构自2004年以来，一直追踪按揭利率、低四分位成交价，以及25-29岁双职工家庭的税后收入中位数，用这些数据来衡量购房贷款的可负担变化。当房贷支出超过一对年轻夫妇税后收入的40%时，就被视为“不可负担”。

下方的图表展示了从2005年8月到今年10月，全国及奥克兰地区这一可负担指标的变化情况。

40%处的红线是典型首套房买家（首付10%）从“可负担”跨向“不可负担”的临界点。

红线以下表示可负担，红线以上则不可负担。从全国层面看，除了新冠疫情期间的短暂时期外，首次购房者的房贷压力整体处于可承受范围内。那段时间里，央行大幅降息，同时放松按揭贷款限制，引发房价迅速且不可持续的飙升，而市场至今仍在修复中。

不过，那段短暂的“不可负担”期很快就被同样迅速的改善所取代——随着利率回归正常、房价回落，可负担性明显好转。

在全国范围内，购房可负担性已在去年8月重新回到“可承受”区间，并持续改善。

奥克兰的例外情况

然而，正如图表所示，奥克兰的情况完全不同。

自2013年11月以来，奥克兰的典型首套房买家就一直处于“不可负担”状态，而疫情期间央行激进的降息与信贷放松，更是让这一问题进一步恶化。

但即便在奥克兰，自去年年中起，随着房价和按揭利率同步下跌，可负担性也出现显著改善。

虽然从区域整体来看，奥克兰仍处在不可负担区间，但在Waitakere和Papakura，低四分位房价对应的按揭支出已经重新回到可负担水平；在Manukau和Franklin，也正处于可负担的边缘。

换句话说，在全国大部分地区——甚至是在奥克兰——买房梦都正在逐渐重新变得触手可及。

以下表格列出了全国主要城市中，典型首套房买家在首付10%和首付20%情况下的核心可负担性指标。