奥克兰人最想住哪？地价热力图曝光，真相惊人！

后花园2025年9月29日报道：为了了解奥克兰不同地区的住房需求，近日，新西兰的首席经济学家团队开发了一个空间模型，通过分析地价，揭示背后的驱动因素。

什么是“需求”？

在这里，需求指的是：在特定位置、结合当地特点和开发潜力的情况下，人们愿意为住房用地支付的价格。

每个人对居住的偏好不同。有的人更想要空间大一些，愿意住在离市区远的地方，开车或坐车去满足生活所需；有的人则宁愿牺牲居住面积，也要住得离工作地点、交通枢纽或商店、学校、公园等设施更近。

总体来看，人们会在“想要的生活品质”和“能承受的价格”之间做取舍，找到最优位置。

地价越高，说明该地区的住房需求越强，因为人们愿意为土地支付更多。但这不代表其他地区不受欢迎，只是需求强度在不同区域间存在差异。

2024 年空间需求模型

基于 2024 年的地价数据，这个模型估算了每平方米土地的价值，分析位置因素对需求的影响，覆盖住宅区和混合用途商业区。模型通过回归分析，识别影响地价的主要因素，并通过两个关键调整因素，尽可能分离出“位置本身”的需求影响：

分区政策：土地的开发潜力会影响价值，密度更高的分区通常地价更高。模型会控制分区差异，剔除这一影响。

当地特征：邻里层面的差异（如建筑形态）也会影响地价，模型会在更小的地理单元上进行调整。

奥克兰的地价热力图

模型的估算结果被绘制成热力图，清楚展示了奥克兰各地的“位置驱动型”需求分布：

中心区域：地价更高，反映了靠近工作岗位、交通枢纽和城市设施的优势。

沿海地区：需求也更强，海景和自然环境显然有加分效应。

距离衰减：越靠近这些资源，地价越高，离得越远，地价通常下降——但在某些区域会因其他中心或自然资源而出现例外。

虽然奥克兰有多个分中心，但数据表明，它仍然是单中心城市特征更明显，而不是多中心城市。

分区政策与地价

模型显示，分区政策会显著影响地价。允许更高密度开发的土地价值更高，因为它们可以更高效地利用土地、增加住房供应。

研究发现，奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）的“加密”政策提升了房产的再开发溢价，效果取决于分区变更的幅度和原有开发强度。

政策启示

地价数据显示：靠近人们想要接近的资源的地方，住房需求更强。允许更高密度的分区，提高了土地的潜在价值，也让住房供应能更好地响应需求。

这就是为什么政府要求奥克兰市议会在西线部分车站周边，允许 10-15 层的高密度开发。

在需求更高的地区增加开发容量，让开发商对购房需求更有信心；

还能更高效地利用现有基础设施和公共服务；

同时给居民提供更多选择，让他们能住得更靠近工作和生活配套。