彻底扼杀房市？如何“避税”？七问工党资本利得税

后花园10月28日报道

工党版资本利得税（CGT）到底意味着什么？普通人会受到多大影响？如果房价下跌又会怎样？以下是关于这项新税制的七个关键问题与解读

一、工党到底提议了什么？

工党计划推出针对投资性房产的资本利得税，方案与2018年税制工作组（Tax Working Group）报告中的少数意见高度一致。该报告当时认为，这是在不增加额外成本的情况下增加财政收入的一种务实做法。

工党于周二正式宣布，这项政策将成为2026年大选的主打经济议题，并非此前讨论的“财富税”方案。政策收入将用于为每位新西兰人提供每年三次免费的全科医生（GP）就诊服务。

值得注意的是：家庭自住房与农场将完全豁免，仅对投资性住宅与商业地产征税。

税制工作组少数派当年指出，扩大税基以涵盖未纳税的资本收益“确有合理性”；但同时警告称，全面征收资本利得税将造成过高的行政与合规成本，得不偿失。

报告建议采取“温和版”的做法，只将征税范围扩展到部分房产类别，前提是其社会效益明显高于成本。

德勤（Deloitte）税务合伙人 Robyn Walker 称，工党的方案“是一种理性折中”，“它找到了平衡点，避免让全国陷入关于资本利得税细节的无休止争论”。

二、对普通新西兰人意味着什么？

Walker 表示，一旦政策生效（工党计划自 2027年7月1日 起实施），房产持有人必须确定当时房产的市场价值，并从那一刻开始记录所有用于房产改进的支出，以便日后出售时抵扣增值额。

在出售时，房主需要按28%的税率，对房屋出售价与购入价的差额（扣除装修等成本后）缴税。

“如果你是房产投资者，可能不会太高兴，但至少这是一种基于‘实现’的征税（realisation-based tax），只有在你真正卖出房产并获得现金收益时才需缴税。比起财富税那种‘每年都得算资产价值并交3%税’的方式，这要公平得多。”

三、我们现在不是已经在对房产征税了吗？

确实，新西兰已经有“明线测试”（Bright-line Test），即在一定持有期限内出售投资房产需对资本增值缴税。

不过两者有显著区别：

明线测试仅在房产持有不足一定年限（目前为两年）时适用；

税率为个人边际所得税率，最高可达39%；

若可证明购房时“意图出售”，无论持有多久，税务局也可征税，但判定较复杂。

而工党的CGT将是永久性规则，且仅在房产出售后触发征税。

四、如果卖房亏了怎么办？

Walker 解释说，如果出现亏损，可以用亏损抵消未来其他房产的资本收益，类似目前租赁投资中处理经营亏损的方式。不过，不会获得退税，只能减少未来应缴的资本利得税额。

五、新西兰是不是“特例”？

长期以来，新西兰被视为全球少数没有资本利得税的国家之一。

Walker 表示，这项政策可能会改变这种印象。她解释说，新西兰《所得税法》中其实已对许多“资本性质的收入”征税，例如短期房产交易和某些投资收益。因此，工党的做法不是引入全新的概念，而是对现有税制的延伸。

“有两种方式能达到同样的结果：一种是对所有资本收益征税，然后再列出豁免项；另一种是只挑选想征的部分去纳入规则。新西兰走的就是后者。”

Walker 认为，即便CGT生效，新西兰仍不会拥有“全面资本利得税”，例如商业资产或股票收益仍不征税，但它或许足以让‘新西兰要不要征CGT’的争论暂时画上句号。

六、对房价有何影响？

Cotality首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 指出，许多国家都有房产资本利得税，但房价依然上涨。

“或许这些国家房价涨得没那么快，但资本利得税不会让投资收益消失，只是降低回报率。房价增长可能放缓，但不会停止。”

他认为，推动新西兰房价过去二三十年大涨的因素，利率长期下行、土地供应受限、税制偏向房产，如今都不再明显存在。

“利率已经不可能再长期下跌，土地供应未来可能更宽松，税制也在变得不再偏袒房产。综合来看，未来房价增长的速度大概率会低于过去。”

七、投资者能否“避税”？

Davidson 直言：“最直接的办法就是，别卖房。”他说，通常从政府宣布资本利得税，到立法、生效、开始征收，中间会有很长的滞后期。换句话说，在CGT正式执行前，投资者可能还有时间调整持有策略。