突发！新西兰拟废除一条主流签证，替代方案曝光！房市迎来重磅信号，卖家最担心的局面出现了......
后花园新西兰10月12日报道：
春季已经到来，新西兰楼市却仍未出现普遍回暖。买家手握充足选择，报价越来越大胆；与此同时，建筑成本再次加速上涨，季度涨幅创下2022年底以来的新高。
一边是住宅价值继续下行，另一边是新房建造成本走高。最新数据还显示，首次购房者占比再创新高，换房买家却依然谨慎。围绕人口流入与就业，新西兰优先党又提出一项改革承诺：若再次当选，将取消现行认证雇主工作签证，推出以真实短缺为导向的新签证。
房价、成本、利率和政策，正在从不同方向影响市场参与者的决定。对于准备买房、卖房或开发的人来说，这个春季仍有不少值得关注的变化。
买家报价越来越大胆，QV直言：不急着卖，可以再等等
新西兰估值机构Quotable Value（QV）表示，如果没有迫切的出售需要，现在并不是卖房的好时机。
QV最新数据显示，全国住宅平均价值为892,580纽币，较年初下降1.9%，同比下降0.9%。截至9月底的三个月，全国住宅平均价值下跌1.5%，虽然较上期1.9%的跌幅有所收窄，但市场仍缺乏全面复苏的迹象。
QV全国发言人SimonPetersen表示，春季的第一个月，并没有带来多少足以证明广泛复苏即将出现的证据。
“有些地方出现了一点改善苗头，主要集中在南岛。但整体上，买家仍牢牢掌握着主动权。”
他对接下来一段时间的走势同样谨慎。
“在大选之前，如果有人押注市场会出现持平、或持平至温和下跌以外的走势，那真需要很大的勇气……我们看到买家的报价越来越大胆。”
Petersen说，全国各地的估价师都向他反映了类似情况。就连他自己的家人，也正在经历这样的卖房处境。
“我岳父母正在出售一套房子，有些收到的报价简直有点离谱。眼下有能力买房的人，手里握着所有筹码，完全占据上风。”
在他看来，买家选择充足，也没有急于出手的压力。对于能够推迟出售的屋主，暂缓卖房或许是值得考虑的选择。
传统售房旺季，也可能意味着更多竞争
春季通常会带来更多挂牌和交易活动，但在买家信心没有明显改善的情况下，增加的房源也可能让卖家之间的竞争更加激烈。
Petersen表示：“春天通常会有更多住宅进入市场，传统上，这是卖房的季节……但这也意味着更多竞争。原本缓慢下滑的价格，甚至可能因此稍微加快下跌。”
他指出，利率上升可能进一步增加购房者的谨慎程度，而生活成本压力也限制了家庭能够承担的购房价格。
地区数据同样显示，市场仍以跌为主。最近三个月，Gisborne住宅平均价值下跌3.2%，惠灵顿市和Whangārei均下跌3.0%，奥克兰大区下跌2.5%。
主要城市中，只有Tauranga、Invercargill和皇后镇录得上涨，涨幅分别为0.1%、0.5%和3.1%。从区域层面看，Southland和Otago的住宅价值也有所上升。
Petersen表示，经济复苏的不均衡正在反映到房产价值中。一些地区受益于较强的就业和第一产业活动，另一些地区则面临信心不足、待售房源较多，以及买家更加谨慎等问题。
“现在确实不存在一个走势完全一致的住房市场。各地有涨有跌，只不过大多数地方仍在下跌。”
他认为，在买家感到更有必要出手、或恢复更多信心之前，卖家仍需要下大力气争取他们的关注。
房价走弱，建房成本却再次加速上涨
现有住宅市场的议价空间扩大，新房建设端却出现了另一种压力。
最新Cordell建筑成本指数显示，建筑成本季度上涨1.7%，同比上涨4.8%。其中，季度涨幅为2022年第四季度以来最大，年度涨幅则创下2023年第二季度以来的新高。
建筑成本压力持续缓解的阶段，似乎已经结束。
建筑商正面对更高的材料、运输和燃料成本。一些迹象表明，新增成本正在转嫁给客户，而不是完全由建筑商自行消化。
这也是近期楼市值得关注的新变化：住房可负担性不仅取决于房贷利率和房价，新房建造成本同样是重要因素。建筑成本再次上涨，最终可能影响新房需求和未来住房供应。
对于市场而言，住宅价值下降与建筑成本上涨，是同时存在的两组数据。买家在现有房源中拥有更多选择，并不意味着新房建设端也获得了同样的成本缓解。
在建筑成本重新提速的同时，究竟哪些买家还在积极入市？最新买家分类数据给出了一个清晰答案。
首房买家占比突破30%，换房族仍然谨慎
Cotality公布的9月买家分类数据显示，首次购房者的市场份额再次创下纪录。
仅9月一个月，首次购房者就占全部购房交易的30.4%；从整个第三季度来看，这一群体的占比为29.5%。两项数据均创下该统计序列的新高。
首次购房者仍是市场上最活跃的买家群体。住房可负担性改善、待售房源充足，以及相较以往市场周期有所减弱的竞争，都在支持他们入市。
不过，这一纪录说的是交易占比，并不等同于首次购房者成交数量也创下纪录。
与之相比，换房买家的活动依然低迷，第三季度仅占购房交易的24.2%，接近历史最低水平。
生活成本高企、较高的房贷利率，以及脆弱的就业市场，都让现有屋主在换房问题上保持谨慎。
通过贷款购房的多套房业主仍在参与市场，但尚未出现强劲回归。他们的交易占比从第二季度的22.1%，升至第三季度的22.9%。
利息抵税政策的确定性增强，可能为未来投资者入市提供支持。不过，较高的房贷利率和不断上涨的房产持有成本，仍是重要制约因素。
一年期房贷关注度回升，月底还有关键节点
在买家群体表现分化的同时，借款人对固定利率期限的选择，也出现了小幅变化。
新西兰储备银行公布的新增房贷数据显示，选择一年期固定利率的借款人占比有所上升。
变化虽然不大，但反映出部分借款人仍看重较短固定期限带来的灵活性；另一些借款人则希望通过锁定利率，防范进一步加息的风险。
固定期限的选择，并不能完全反映家庭对未来利率的预期。银行提供的利率和借款人的个人情况，同样会影响决定。不过，这仍有助于观察家庭如何应对不确定的利率环境。
接下来，几项经济数据将提供更多观察窗口。
本周五公布的BNZ-BusinessNZ制造业表现指数（PMI），将显示制造业能否维持扩张。此前，制造业已连续14个月扩张，但8月PMI从54.3降至53.1，扩张速度有所放缓。
同日公布的部分物价指数，将在季度通胀数据发布前，提供最新的月度价格压力信息。
9月季度消费者价格指数（CPI）定于10月22日公布，新西兰储备银行则将在10月28日作出下一次官方现金利率（OCR）决定。在此之前，通胀走势将受到密切关注。
净移民数据将公布，工签改革提案横空出世
除了成本和利率，人口流入也是观察住房需求的一个窗口。
新西兰统计局将于本周三公布8月移民数据。自2025年8月以来，年度净移民人数呈上升趋势，主要受到入境人数增加、离境人数减少的推动。
相关市场评论预计，这一整体方向可能延续，但不太可能为租赁市场或更广泛的住宅市场带来显著的新增需求。同时，初步移民数据可能出现波动，后续仍可能被修订。
就在市场等待最新人口数据之际，新西兰优先党在达尼丁的一场公众集会上，公布了新的工作签证改革主张。
该党承诺，若再次当选，将取消现行认证雇主工作签证（AEWV），以“紧缺导向”的技能工作签证取而代之。
按照其提出的方案，申请人能否通过这一通道进入新西兰，将与具体职业、所在地区，以及经过证实的用工需求挂钩，而不再以雇主获得认证作为依据。
这项改革目前属于优先党的选举承诺，并非已经生效的签证新规。
优先党放话：引入技术移民，需关键证据
优先党在声明中表示，只有当某个岗位无法合理地由新西兰本地人填补时，才需要引进技术移民。
该党认为，现行制度已经演变成“普通招聘通道”，用于填补与真正技能短缺关联不大的岗位。
“这项政策将优先保障新西兰劳动者，提升公众对移民制度的信心，保护移民劳动者免受剥削，并为确实无法在本地找到关键技能人才的雇主保留明确的招聘途径。”
优先党表示，移民政策必须服务于新西兰的经济利益，填补可以明确识别的短缺，对本地劳动力形成补充，而不能成为普通岗位普遍获取劳动力的渠道，也不能被当作引进亲友或钻制度空子的后门。
围绕新制度，该党列出十项措施：
取消并替代AEWV，将适用范围限定在真正存在短缺的岗位，取消零售行业常规岗位使用该签证的通道，实施本地劳动者保障机制，恢复合理的最低工资门槛，并要求雇主切实开展本地招聘。
其余措施包括强化雇主认证机制，将执法重点放在风险最高的领域，公布有实质意义的数据以提高透明度，以及保护劳动者，同时避免让违规担保雇主从中获益。
该党指出，新西兰目前约有17.1万名失业者，劳动力未充分利用率为13.8%。
“某些职业和地区仍会存在真正的劳动力短缺，但希望为常规岗位招聘移民的雇主，应当证明自己已经认真努力地招聘或培训新西兰本地人。”
“我们是一个拥有移民制度的国家，而不是一家挂着国旗的国际劳务派遣机构。”
该党表示，如果新西兰本地人能够通过培训胜任岗位，就应当培训他们。
“如果短缺确实存在，就拿出证据。如果相关技能至关重要，新西兰会欢迎这样的人才。”
“但如果岗位只是普通岗位，所谓的证据是编造的，而且只要提供合理工资就能解决所谓的短缺，那么答案就是：不。”
进入春季，新西兰楼市仍呈现明显分化：首次购房者继续活跃，换房买家谨慎观望，多数地区住宅价值下行，建房成本却再次加速上涨。接下来，最新移民数据、通胀数据与月底利率决议，将为市场提供更多信息；优先党的工签改革主张，则仍有待选举结果及后续政策落实。
