政府大改建筑法，专家警告：部分业主或面临“倾家荡产”风险

后花园11月27日报道

漏水房专家担心，《建筑法》的拟议改革可能让不幸的房主陷入财务崩溃，尤其是公寓业主。

今年 8 月，政府宣布希望修改法律，让参与有缺陷建筑的所有相关方不再承担连带责任。

相反，将根据各方对缺陷的责任比例来分摊赔偿。

为了避免房主在追责对象无力赔付时蒙受损失，政府周一宣布，将要求所有新建或装修费用超过 10 万纽币的住宅必须购买建筑保修。

政府还表示，将要求未购买职业责任保险的工程师、建筑师、测量师等专业人士必须购买保险。

然而，律师担心，这些措施无法为房主提供足够保护。

他们尤其担心公寓业主风险最大，因为政府仅提议要求三层及以下的住宅建筑强制购买保修。

这意味着，如果有人购买公寓后发现缺陷，而开发商公司已经倒闭，他们可能只能向审批该建筑的地方议会索赔。

按照现行的“连带责任”制度，即使议会只承担部分责任，公寓业主也可以向议会索赔全部损失。

建筑与施工部长 Chris Penk 担心，维持现状让议会、进而让纳税人承担过高成本，同时使议会在发放建筑许可时过于保守。

他引用的研究显示，在 2008 至 2018 年间，建筑纠纷中因“缺席责任方”导致的 3.32 亿纽币赔偿由议会承担。

律师：房主将被迫放弃基本权利

Grimshaw and Co 律所合伙人 Gareth Lewis 认为，这项改革将使房主“吃亏”。

他说，政府实际上是在剥夺房主向议会索赔全部损失的权利，取而代之的是条款繁杂的保修，以及可能无法覆盖大型缺陷（如整栋公寓楼问题）的职业责任保险。

Lewis 参与了过去 15 年多起重大建筑缺陷诉讼。他指出保修通常只覆盖建筑早期阶段，但建筑问题往往在使用多年后出现。

他担心房主并未意识到自己将失去的权利，因为政府提出的改革方向，这些年来虽多次被研究，却从未真正实施。

Lewis 认为，与其让个体房主承担，让成本由全体纳税人共同承担更公平。

他表示，外界认为议会在现行制度下“被占便宜”是误解——房主只有在议会对缺陷负有实质责任时才能向其索赔。

而且即使议会向房主全额赔付，它通常也会向其他责任方追讨成本。

Meredith Connell 合伙人 Nathan Speir 也有相同担忧。

他从事议会防水缺陷诉讼工作多年，称保修在实际纠纷中“作用有限”。

Speir 尤其担心公寓业主。他表示，如果改革实施，新西兰可能出现“幽灵建筑”：由于维修费用巨大，房主无力承担而被遗弃的楼宇。

他认为商业办公楼问题较小，虽然不强制要求保修，但结构较简单，缺陷风险较低。

尽管理论上支持责任按比例分摊，但 Speir 指出，这在现实中不可行，除非所有相关方都投保以覆盖全部风险——但保险公司几乎不愿承保这一高风险领域。

保修提供方支持改革，但也有人反对

目前市场上的保修提供方表示，其产品包括防水问题的保障，并有能力履行赔付责任。

大约 46% 的新建房目前购买了保修，费用约为建筑成本的 0.5%。约 90% 的建筑行业专业人士拥有职业责任保险。

部长回应

Penk 对 Herald 表示，他理解律师的担忧。

他说，在理想情况下，应当有一个能覆盖所有建筑、所有风险的制度。但政府必须采取“适度的方式”，强制要求保修和保险已经是相当强势的做法。

他认为将强制保修限定于三层及以下建筑可以保护大多数消费者。

然而公寓保修市场非常有限，因为风险高。

Penk 表示，政府将监控改革对高层建筑的影响，评估市场是否能有效管理风险。

他还指出，商务与消费者事务部长 Scott Simpson 正在研究如何“刺破公司面纱”，以打击那些遇到问题就关闭公司、随后重开新公司的开发商。

Lewis 认为真正的解决方案应是提升建筑标准，而不是改变责任分摊规则，但 Penk 认为两者都有帮助。

他主张，让责任方承担应有份额，将提升建商的施工质量。

例如，要从 Master Builders 或 Certified Builders 购买保修，施工方必须是其认证成员。

Stamford Insurance 选择性承保项目。

Penk 欢迎改革将迫使“牛仔建商”（不靠谱建商）改善行为，否则无法让客户获得保修。

他认为商业、创新与就业部（MBIE）有足够资源监管保修提供者，这些机构需向 MBIE 注册。

保修提供者不会像持牌保险公司那样受到严格监管（例如央行资本要求、金融市场管理局的行为监管），但需证明其具备精算和运营能力，并能坚持履行 10 年保障，且须通过独立审计。

这是保修业者扩大业务的机会，但至少有一方坚决反对

Master Builders 和 Certified Builders支持责任按比例分摊，并准备扩大其保修产品。

但由伦敦劳合社支持的 Stamford Insurance 则反对改革。

其主管在 9 月表示，Stamford 不会为迁就政府的“放任态度”而改变承保方式。

该公司认为，从房主角度来看，政府正“走向一条非常黑暗的道路”。