中资银行在内！澳洲18家银行突然出手，利率加速下探！悉尼“抢房”大战打响！
后花园2025年8月11日报道：如果你想理解澳洲人那种“买房情结”有多深，不妨看看上周发布的最新《瑞银全球财富报告》（UBS Global Wealth Report）。这份报告不仅是对当下澳洲人财富状况的精准快照，还点出了澳洲经济的三大隐忧。
最新报告：澳洲财富全球领先
该报告分析了56个国家的关键金融数据，将储蓄、股票、房产等金融与实物资产相加，再扣除债务，计算出净财富。
结果显示，澳洲依旧是全球人均财富中位数第二、平均财富第五的国家。换算成美元，共有190万澳洲人是“百万富翁”。
今年澳洲人的财富中位数为41.1万美元，比去年的38.7万美元增长了6%，仅次于卢森堡的60.7万美元，远超新西兰、英国、加拿大、法国和美国等国。平均财富更是涨了17.8%，从去年的80.8万美元飙到95.2万美元，仅落后瑞士、美国、中国香港和卢森堡。
然而，百万富翁的数量却略微下降，从193万降到190万。这恰好印证了一个事实——在澳洲，想要致富，房产是关键。
问题一：贫富差距拉大
虽然整体财富在增长，但并不是所有人都在变富——富人越富，其他人却很难追赶。
经济学家Reuben Finighan对比1984年与2024年的财富榜发现：过去40年，澳洲最富有的200人的财富增速是人均财富的7.7倍；而投资人Alan Schwartz则指出，这200人的财富增速是人均收入的26倍。
问题二：房产是“财富利器”，也是风险源
UBS的报告显示，澳洲财富的增长很大程度来自房市。全澳房价中位数已达84.4万澳元，平均价格突破百万。2025年3月季度，澳洲住宅总价值达到10.9万亿澳元。
对于已上车的人，这当然是好事；但对于还没买房的年轻人，这无疑是噩耗。买房年龄不断推迟，许多人要花掉长达20年的收入去付房租，而不是积累资产。
这就形成了一个“财富门槛”：不买房，很难翻身。
问题三：债务高企，财富结构单一
澳洲人是全球债务水平最高的群体之一，仅次于瑞士和瑞典。同时，财富结构高度依赖房地产——房产占个人财富的53%，加上养老金，这一比例高达74%。
现金与存款仅占财富的10%，是瑞士、新加坡、英国的一半。如果房市下行或全球经济受挫，三分之二的澳洲人都会面临巨大损失。
政府早就提醒过，应该通过房产、股票、储蓄、养老金和基金等多元化配置来分散风险，但澳洲人往往只信房子和养老金——这种习惯固然有历史原因，但风险也在不断累积。
总结来是，澳洲人的财富表面上亮眼，房市也欣欣向荣，但背后隐藏着贫富分化、房价压力、债务风险三重隐忧。
然而，从这份报告中不难看出，澳人对房地产确实情有独钟。最近，随着降息预期的增强，悉尼的拍卖活动再度升温，上周有多笔亮眼的交易，让我们一起来回顾一下。
悉尼拍卖热浪再起，全程高能
上周六，一对来自悉尼南区、带着成年儿子的夫妻，在高档区Roseville拍下了一套单层砖房，成交价为336万澳元。
这套位于10 Archbold Road的四居室，拍卖指导价为300万澳元，底价为330万澳元（澳洲法律并不要求卖方的底价必须与指导价一致）。
10 Archbold Road
据悉，该房源配有适合宴客的大理石厨房，折叠门可直通后花园与露台，硬木地板、百叶窗和设计师灯具都让房子整体充满现代感。
现场共有4位注册竞拍者，其中3位出手，起拍价为290万澳元，随后不断加价，最终以336万澳元成交。
成交数据：冬季买气反弹
这是上周悉尼726场拍卖中的一场。据Domain Group数据，周六当晚已录得72.5%的初步清盘率（共报告451场结果），另有64场拍卖撤回。撤回拍卖在计算清盘率时会被视为“未售出”。
据悉，买家夫妇已经找房一年，被这套房的“低维护”特性吸引，最终击败了来自PennantHills的一对有小孩的夫妻——他们看中的是房子靠近Roseville公立学校。
Ray White Upper North Shore的华人中介Jessica Cao表示，这套房子的最大吸引力是价格：“对Roseville来说，这只是入门级价位，而且完全不用装修，拎包入住。”
Domain的数据显示，Roseville的独立屋中位价在截至6月的一年中上涨3.3%，达到3,944,500澳元。Cao说，今年冬天看房买家明显增多，拍卖现场竞争激烈：“因为买家想在进一步降息前入市，所以已经开始行动。”
Earlwood双层泳池别墅，$271万成交
在Earlwood，一对刚卖掉Concord房产的夫妻，以271万澳元拍得一套带泳池、露台和后院凉亭的双层砖房。
这套位于26 Fuller Avenue的四居室，拍卖指导价为220万澳元，底价为240万澳元。室内以木地板、百叶窗和中性色调为主。
26 Fuller Avenue
5位注册买家全部出手，起拍价为230万澳元，随后不断加码。买家击败了来自Hunters Hill、Five Dock、Sydenham和Petersham的几组升级置业者。
记录显示，该房2020年的成交价为1,651,000澳元。Earlwood的独立屋中位价在过去一年上涨1.8%至2,107,500澳元。
Neutral Bay底层花园公寓，2年翻倍到$152万
在Neutral Bay，一对来自Mosman的首次置业夫妻，以152万澳元拍下了一套底层公寓。
这套两居室位于2/40A Barry Street，指导价为30万澳元，底价为147.5万澳元。步行可到商店和公交，配有花园庭院——中介机构McGrath Lower North Shore的Jon Snead称这是“稀缺且抢手”的卖点，还有粉刷一新的白墙、现代化厨房与浴室。
2/40A Barry Street
据悉，4位注册买家全部参拍，开价120万澳元被拍卖师婉拒，随后以130万澳元进入竞争，价格逐步攀升。买家击败了多名来自北岸的投资客和首次置业者。
值得一提的是，该公寓2022年的成交价仅为60万澳元。Domain的数据显示，NeutralBay的单元房中位价在截至6月的一年下跌7.3%至1,098,750澳元。Snead指出，降息与否对已获贷款预批的买家影响不大，但降息能让他们更有信心——“觉得自己花的钱更值”。
Hurlstone Park独栋别墅：$155.9万成交
在Hurlstone Park，一位来自Caringbah的换房买家，以155.9万澳元拍下了一套带私人庭院的独栋别墅。
这套三居室位于4/12 Hurlstone Avenue，起初指导价为125万澳元，后调至130万澳元，底价为142.5万澳元。
4/12 Hurlstone Avenue
买家击败了想从Croydon单元房升级的夫妻和其他首次置业者。
中介机构Adrian William Real Estate的Joseph Ferreira表示，与内西区热点相比，Hurlstone Park的性价比很高：“我们在Dulwich Hill和Marrickville卖了很多房，错过那里的买家都会被推荐来这里。”
对于抢跑入市的买家来说，当前最大的信号就是商业银行的降息举动。
过去一周，澳洲已有10多家银行相继降息。众所周知，澳洲央行将于明天公布最新的利率决策，而商业银行的此番举动，无疑是抢跑央行，目的是提前抢夺客户。
澳洲18家银行突然出手！房贷人“高光时刻”到了
截至8月8日，比价平台Canstar的数据库显示，澳洲有多达18家贷款机构至少提供一款低于5%的固定利率，其中一家——Police Credit Union——甚至有浮动利率也跌破了5%。此外，中国银行的一年期固定利率也来到了4字头时代！
以下名单涵盖了所有贷款额度、所有贷款价值比（LVR）、等额本息和只付息两种还款方式的个人住房贷款，但不包括新手优惠、绿色贷款专属和首套房专属贷款。
固定利率在5%以下的银行
Canstar的数据洞察总监Sally Tindall表示，目前Bank Australia提供的最低固定利率为3年期4.59%，但限定条件非常严格——必须是全新房屋，且达到NatHERS 7.5星或更高的能效评级，全电化配置并配备屋顶太阳能，而且房龄不能超过18个月。
她说：“问题是，接下来哪家银行会在这场逐渐加剧的价格战中出手超越？固定利率‘4字头’现在已稳稳占据低利率榜单，18家银行都进入了‘5%以下俱乐部’。”
Tindall还指出，如果澳洲央行本周二下调现金利率0.25个百分点，“那些在还贷的自住业主就不该还在支付高于5.50%的利率。”
“事实上，如果大多数银行能把降息幅度100%传导给客户（他们完全应该这么做），那么将会有超过30家贷款机构提供至少一款低于5.25%的浮动利率贷款，而澳洲联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac）的最低利率有望降至5.34%。”
她举例称，如果澳洲央行将现金利率降至3.60%，一位贷款60万澳元、剩余贷款期限25年的自住业主，如果银行将降息幅度全部传导给现有浮动利率客户，那么每月还款额可减少约90澳元。
专家观点：降息几乎板上钉钉
Finder的RBA利率调查显示，在接受调查的34位专家和经济学家中，91%的人预计本周二会降息一次，将现金利率降至3.60%。
昆士兰投资公司（QIC）的Matthew Peter表示，“通胀回落、就业市场走软——降息已无阻碍。”
牛津经济研究院澳洲区的Sean Langcake也称：“第二季度CPI未显示核心通胀压力，且就业市场放缓迹象明显，这为8月降息扫清了道路。”
Finder的消费者研究主管Graham Cooke计算，如果银行全额传导降息，50万贷款的业主相比年初可省下2884澳元。
后花园有话说：过去几天，澳洲多家银行已将房贷利率降至“4字头”，引发市场震动。业内普遍认为，这与市场预期澳洲央行（RBA）将在本周二降息有关。与此同时，买家已经闻风而动，促使近期拍卖场火热升温。接下来房市的走向，将与央行下一步的举动密切相关。就让我们拭目以待吧。
（责编：Gloria）
