ANZ突发大降息！澳洲房市骚动开始了！大量城区被点名，悉、墨买家注意了！
后花园2025年7月3日报道：在澳洲央行（RBA）即将召开7月利率会议之际，银行间的房贷利率战愈演愈烈。澳新银行（ANZ）成为了最新一家下调固定利率的四大行之一，其固定利率产品全面下调了10至35个基点。
ANZ银行调降1-5年期利率，最高35个基点！
调整后，ANZ两年期固定利率最低为5.19%，较此前下调了20个基点；三年期固定利率为5.34%；而四年期和五年期利率均下调10个基点至5.74%。
这一波动作发生在澳洲央行即将于7月8日宣布最新利率决定之前。市场普遍预期，央行可能会再降息25个基点，将现金利率下调至3.60%。
Canstar的数据分析总监Sally Tindall指出，ANZ目前在各大银行中，一至五年期的固定利率均为最低。
Tindall表示：“ANZ此举可能是想通过锁定更多的固定利率客户，来稳住自家的房贷业务。”
根据ANZ最新的半年财报，仅有3%的住宅贷款是固定利率合同，其余97%均为浮动利率，意味着这些客户随时可以更换贷款产品，几乎没有成本约束。
虽然ANZ在固定利率方面跑赢其他大行，尤其在短期产品上优势明显，但距离市场上最低利率还有差距。当前已有13家贷款机构提供至少一种低于5%的固定利率产品。
例如：
Pacific Mortgage Group提供一年期固定利率仅4.99%；
Easy Street 的两年期利率也低于5%；
若想锁定四年以上利率，BOQ/People’s Choice 和 Heritage Bank 提供的方案最具吸引力。
Tindall建议：“如果你打算锁定房贷利率，别再盯着‘5’或‘6’打头的利率，目标应该是4字头。”
在利率下调的同时，买家信心也在迅速恢复，这一点体现在了最近的房市数据上。
澳洲市场“再平衡”，买家迎来空前机遇
在经历了过去两年跌宕起伏的发展后，澳洲房地产市场正在悄然发生“再平衡”，这也为买家带来了全新的入场机会。
最新数据显示，一度炙手可热的热门市场因负担能力受限而开始“降温”，而此前较为疲软的区域则因性价比凸显、贷款门槛降低而吸引更多的买家入市，逐步走强。
热门城市开始“刹车”
过去两年价格涨幅领先的昆士兰州、南澳和西澳，如今开始出现涨幅放缓的趋势。布里斯班、阿德莱德和珀斯的买家依旧活跃，但竞争已不如从前那般激烈，价格虽在上涨，但明显放缓：
过去三个月，上述三地的房价分别上涨：布里斯班1.6%、阿德莱德1.3%、珀斯1.6%；
而去年同期涨幅则是：3.9%、4.3%和6.1%。
昆州和西澳的一些区域城市也呈现相似趋势。曾实现年涨幅超过10%的Mackay、Gladstone、Townsville和Toowoomba，以及西澳的Geraldton和Bunbury等地，如今也因买家预算触顶，开始降温。
涨势放缓的好处是，“错过恐惧症”（FOMO）开始减退，买家有更多的议价空间，竞拍时也不会面临强烈的竞价压力。同时，存款增速更容易跟上房价上涨节奏，更有希望在找到合适房源时拿得出首付。
落后市场“逆袭”，维州和塔州回暖
而在过去两年走势较弱的维多利亚州和塔斯马尼亚州，房价开始悄然回升。过去三个月，墨尔本上涨1.2%，霍巴特上涨0.9%，而去年同期，墨尔本曾下跌0.2%，霍巴特仅微涨0.3%。
维州的区域城市也在跟进，比如Geelong、Ballarat和Warrnambool过去一年虽有下跌，但近期已趋于持平或小幅回升——这通常是市场触底反弹的初期信号。
塔州的Launceston和Devonport等区域城市过去一年涨幅有限，目前在价值洼地中极具吸引力。此时介入这些市场，无论是自住还是投资，都有机会搭上新一轮上涨周期的“早班车”。
新州与首都领地维持中位趋势
新南威尔士州和首都领地（ACT）过去一年整体走势较为平稳：
悉尼房价年涨幅为1.1%；
区域新州上涨3.3%；
堪培拉则小幅下跌 0.7%。
在澳洲这些地区，买房竟比租房便宜
对于首次置业者来说，现在正是一个值得把握的窗口期——最新报告显示，澳洲有一些城区的买房成本，竟然低于租房。
买房比租房便宜的地方，真的不多
澳洲全国范围内，只有6%的城区，独立屋的贷款月供低于租金；如果是公寓，情况稍好，有22.8%的城区买比租便宜。
不过一旦来到区域市场（Regional Areas），机会明显多起来：
14%的区域性城区，买独立屋比租便宜；
31.3%的区域性城区，买公寓比租便宜。
全澳最“买得起”的城市是——珀斯
在所有首府城市中，珀斯（Perth）最适合买房，尤其是公寓市场：
珀斯高达82.9%的城区买公寓比租便宜；即使是买独立屋，也有4.8%的城区更划算。
相比之下，悉尼、墨尔本和阿德莱德的买家压力最大——分析显示，这些城市的所有城区，租房都比供房便宜。
布里斯班也紧随其后，94.6%的城区更适合租而不是买。
Domain租房vs买房报告：揭示真实购房成本
这份报告基于全国数千个城区的中位房价，按照20%的首付、5.68%的利率来计算每月的还款，并与该城区的中位租金作对比。
Domain全国房产主编Alice Stolz表示：“在大城市买房越来越难，但这份数据也证明了，在某些区域，尤其是首次置业者考虑买公寓或转向区域市场时，仍有不少机会。”
她建议：“趁着未来可能降息、各州支持首次购房政策发力，现在就是检查自己财务状况、并重新锁定目标区域的好时机。”
这份报告显示，全国前十名买房比租房划算的城区，全部在西澳地区。
排第一的是Baynton（西澳的矿业小镇），供房比租房每周便宜$664澳元：
中位房价：69万澳元；
每周租金：1400澳元。
Domain的首席经济学家Nicola Powell博士解释称，这主要受矿业城市独特结构影响。
她说：“矿区工资高，人口流动大，出租房稀缺，这些因素推高了租金。但由于资源行业周期波动大，房价也较不稳定，因此投资者通常要求更高租金回报率来平衡风险。”
想留在大城市？首府城市也还有些“买房洼地”可挖！
虽然首府城市大多是“租划算”，但如果买公寓，仍有例外：
珀斯：买公寓比租便宜，82.9%；若利率降到4.98%，这一比例将升至97.6%！
墨尔本：第二适合买公寓的城市，平均比租省19.7%；
阿德莱德：省13.3%，悉尼则为9.7%。
值得一提的是，墨尔本五个上榜城区中，有四个距离市中心不到10公里，其中最靠近的是Travancore：
中位公寓价：37.7万澳元；
周租金：530澳元。
华人聚居区Carlton也榜上有名，在这里买公寓比租便宜123澳元。
悉尼唯一上榜的是内南区的Mascot：
公寓中位价：83.5万澳元；
周租金：965澳元。
至于堪培拉、霍巴特和达尔文，因数据量不足未被纳入此次报告。
后花园有话说：无论你是在此前热门市场中寻找性价比，还是打算在稳定或刚刚回暖的市场出手，如今都是一个不错的入场时机。特别是在利率可能进一步下调之前，提前出手，或许能在未来房价加速上涨之前占得先机。
（责编：Gloria）
