负扣税政策审视！悉尼和墨尔本房产投资者如何自保？

后花园2024年9月30日援引yahoo finance网站报道：

近年来，住房可负担性问题成为澳洲公共生活中的热门话题。在税收体系助推房价上涨的角色上，事实与谬论难以分辨。

让我们暂时回到最基本的问题，澳大利亚房价真的无法负担吗？对于许多澳大利亚人来说，答案是肯定的。

国际货币基金组织（IMF）的最新数据显示，澳大利亚房价收入比在全球排名第三，仅次于加拿大和比利时。以悉尼为例，一套典型房产的价格是平均年收入的12倍以上，许多澳大利亚人感叹房价难以承受。

在众多首府城市房价不可负担的背后，投资者并非唯一责任人。供需失衡是房产市场的症结所在。澳洲新房建设速度跟不上人口增长的需求，但供需矛盾并非全由供给端导致。

在悉尼和墨尔本的房产拍卖会上，现金充裕的投资者往往将房价推高，令首次购房者望而却步。

投资者之所以热衷于购房，很大程度上是因为税收优惠政策的吸引力。

负扣税政策实际上涉及两种税收优惠，一是投资者可以从租金收入中扣除投资房产的日常融资和运营成本。大约三分之二的房地产投资者(超过100万纳税人)实际上是亏损的，他们可以用其他收入抵消损失，通常在年底获得退税。二是我国对资本利得税（CGT）实行优惠政策，投资者持有资产超过12个月，可享受50%的资本利得税折扣。

这两种税收优惠的相互作用，使得在房价上涨时期，房产投资成为一个极具税收优势的策略。相反，当房价下跌时，负扣税的影响将逆转，纳税人可能会遭受严重损失。

在珀斯，几年前矿业繁荣推动房价上涨，吸引投资者纷纷涌入。但随着繁荣结束，市场疲软，负扣税政策的美梦破灭。同样的情况迟早会在悉尼和墨尔本上演，无论税收政策是否改革。

虽然税收优惠可能在房价泡沫的形成中起到了一定作用，但影响房价暴涨暴跌的主要因素往往更为复杂。

尽管对住房税收政策进行改革可能存在合理政策依据，但全面改革负扣税政策未必能解决住房危机。在此背景下，悉尼和墨尔本的房产投资者应提高警惕，理性看待税收优惠政策，以防市场变动带来的风险。

（责编：Debbie）