成交骤降、库存却创10年新高！新西兰楼市全面进入买方市场，卖家撑得住吗？

后花园9月18日报道：

楼市在私宅市场和公共住房领域同时出现了新的动态：一方面，“成交疲软、库存高”，使得“买方市场”格局进一步稳固；

另一方面，国家住房机构 Kāinga Ora 的缩减与转型，也让社宅供应成为舆论焦点。

成交量下降，库存高，买方市场继续延续——

新西兰房地产研究所（REINZ）数据显示，2025年8月全国仅有5866宗交易，环比7月下降11.1%。全国中位价也下跌1.2%，显示市场活跃度持续走低。

与此同时，市场公开挂牌数据显示，截至8月底全国共有约30,000套房源在售。虽然这一数字已连续五个月从3月的高峰回落，但整体仍处于近10年来的8月最高水平，比2023年8月高出31.9%。

从库存延展出的“滞销房”数据同样值得关注。Interest.co.nz 的估算显示，8月底约有24,600套房屋处于“挂而未售”的状态。这一数字虽然比4月高点回落，但与2023年同期相比上涨近40%。

撤盘情况也反映了市场僵持。仅8月就有约3300套房源被撤下市场，尽管较今年5月减少，但比2023年同期增加10%，比2023年高出57%。不少撤盘的原因在于卖家仍坚持高价，但市场买家更为谨慎。

唯一增长明显的指标是新挂牌房源。8月共有8769套新房源上市，环比增长13.3%，同比增长9%，较两年前更是高出17.8%。这意味着未来市场上的供应只会更多。

整体来看，成交下降、库存高企、撤盘增多，新挂牌持续涌入，这些数据都共同描绘出一个典型的“买方市场”。买家有充足选择，而卖家若不调整心理价位，则更可能面临滞销或撤盘。

Kāinga Ora缩减，社宅供应面临新挑战——

与私宅市场的买方局面形成对照，公共住房领域也迎来重大调整。

住房部长 Chris Bishop 在议会书面问答中披露，Kāinga Ora 的管理房源在2024-25财年为78,204套，但预计在新财年将下降至78,027套，净减少177套。这与政府为其设定的新增420套社宅目标形成了微妙落差。

Kāinga Ora 首席执行官 Matt Crockett 回应称，机构未来将进入“持平与更新”阶段，即维持总体数量在约78,000套左右，同时重点投入旧房的改造和翻新。

然而，围绕该机构的争议却在升温。今年早些时候，Kāinga Ora 宣布将取消部分建设项目，并计划出售约五分之一土地。受影响的项目多达3500套住房。

在惠灵顿 Strathmore Park，本应建设41套新房的项目已被叫停，如今当地街道上仅留下一批被封板的空置楼房，墙体布满涂鸦。在奥克兰 Freemans Bay，Kāinga Ora 也正在出售一批养老公寓单元，大部分房屋已空置多年。

这一现象引发社会各界质疑。工党住房事务发言人 Kieran McAnulty 批评称，政府上台后社宅建设大幅下滑，而无家可归人数却创下新高。他直言：“政府取消3500套住房计划，几乎没有一个社区不受到影响”。

对此，部长 Bishop 则强调，政府正在通过社区住房等其他渠道增加供应，例如在全国范围内建设1500套新社区住房，仅奥克兰就有550套将在未来一年交付。

Kāinga Ora 内部则解释，部分项目造价过高，每套成本甚至超过百万纽币，继续推进并不现实。他们认为更合理的策略是保留或翻新可行房源，出售不具价值的地块，以盘活资金。

市场与政策的错位，买卖两端的不同困境——

一个值得注意的对比是：在私宅市场，库存充足，买家有大把选择空间；而在社宅市场，缩减与空置并存，导致低收入群体的住房困境加剧。

换句话说，买得起房的人正挑花眼，而买不起的人却无房可住。这在奥克兰、惠灵顿等城市尤为突出：一边是卖家降价仍难成交的房源，一边是无家可归者数量的上升和空置社宅的批评。

这种错位既是市场供需关系的产物，也是政策取向调整的结果。对于整个社会而言，它不仅仅是房地产行业的问题，更是社会公平和住房保障的难题。

双重拐点下，楼市与社会的影响——

综合来看，2025年的新西兰楼市正处在一个“双重拐点”：

市场层面：买方市场趋势明显，成交低迷、库存高企、撤盘增加，短期内价格难有大幅反弹。

政策层面：Kāinga Ora 从扩张转向收缩，强调存量更新而非增量扩张，公共住房供应面临挑战。

这两股力量叠加，带来几个潜在影响：

对普通买家而言，未来几个月仍是议价空间较大的购房窗口期。

对低收入群体而言，社宅供应紧缩可能进一步推高租房压力。

对投资者而言，虽然买卖市场趋冷，但租赁市场的紧张态势可能支撑租金稳定甚至上涨。

新西兰楼市未来走向，还要取决于利率变化、移民流入和政府住房政策的具体落地。

但无论如何，理解这场“买方市场”与“社宅缩减”的双重格局，是判断市场的关键。