近30万个澳洲家庭命悬一线！现金利率飙至4.25%，断供违约潮正全速撞向悬崖

后花园5月21日报道

受联邦预算案修改负扣税（Negative gearing）政策的剧烈冲击，澳大利亚房产投资者的贷款能力（Borrowing capacity）已经遭遇了最高达五分之一（20%）的毁灭性腰斩。

本周一，全澳第五大贷款机构麦格理银行（Macquarie）率先打响了残酷的第一枪，紧急通知全澳贷款经纪人：对于在 2026 年 5 月 12 日预算案官宣之夜后购买的二手现房（Established homes），负扣税将不再被计入借款人的还款能力（Serviceability）计算公式中。

紧接着在周二，全澳第三大贷款机构西太银行（Westpac）也紧急通知经纪人，类似的颠覆性调整即将来袭。尽管联邦银行（CBA）、国民银行（NAB）、澳新银行（ANZ）和澳洲荷兰国际银行（ING）目前仍在闭门研究细节、暂未公开发布官方声明，但全行业跟进已是时间问题。

根据上周二通过的联邦预算案新政，允许投资者用房产租赁亏损来抵扣其他个人收入的“负扣税”政策，将从 2027 年 7 月 1 日起对二手现房彻底废除。这意味着，在 5 月 12 日之后购买的现房，虽然仍能短暂享受负扣税，但其政策寿命仅能苟延残喘到 2027 年 6 月 30 日。唯一值得庆幸的是，新政出台了慷慨的“祖父条款”（Grandfathering），目前已经在 negatively gear 现有房产的老投资客将继续保留其长线税收优惠。

130万额度瞬间蒸发至110万：年轻人反成“最惨接盘侠”

悉尼Aussie Home Loans资深贷款经纪人 Scott Adams 表示，随着各大银行连夜重组政策，整个市场目前陷入了“极其尴尬的真空期（Limbo）”，绝大多数客户都不得不选择按兵不动。他粗略估算，取消负扣税将直接导致投资客的贷款额度整体暴跌 10% 至 20%。

“今天早上我刚刚帮一位客户算了一笔账，他手里已经有几笔投资贷，正准备再入手一套房，”他告诉 news.com.au，“在最保守的银行测算模型下，他的总贷款额度直接缩水了 10% 到 15%，从先前的 130 万澳元瞬间崩塌至 110 万到 112.5 万澳元之间。”

另一位房贷经纪人 Alex Veljancevski 在周一接受《澳洲金融评论报》（AFR）采访时也给出了极限压力测试数据：一名年收入 10 万澳元且名下无任何债务的清白借款人，其申请投资贷的额度将从 75 万澳元直接暴跌至 600,000 澳元——整整蒸发了 20%。

投行 Jarden 分析师 Matt Wilson 预测，由于这场税改海啸，全澳新房贷发放量恐将骤降 25%。

Refinance.com.au 资深经纪人 Aidan Hartley 的预测则更为悲观，他认为投资贷整体将暴跌 30% 到 40%：

“银行就像多米诺骨牌。只要领头羊一动，所有人都会瞬间跟进，这将会对全澳的投资者贷款申请带来毁灭性的海啸。”

麦格理银行在给经纪人的加急通知中明确表示，尽管该变动尚未正式写入立法，但由于政府已经明确宣布政策死线为 2026 年 5 月 12 日星期二，“因此，这属于客户可以预见的重大变化，必将实质性影响其在整个贷款生命周期内的还款能力。”

银行核验“新旧隔离”：不降维降价，“平均工薪族”已无缘置业

麦格理银行表示，只有在 5 月 12 日当天或之前已经签署执行的购房合同，在进行还款能力测算时才允许继续把负扣税“加回”来当作收入；而在 5 月 12 日之后签署的所有合同，除非该房产严格符合预算案中定义的“全新一手盖房（New build）”且真正为全澳住房供应做出了贡献，否则负扣税一律就地作废。

麦格理银行发言人直言：“鉴于联邦预算案的发布，我们必须修改投资贷的审批政策，以确保我们继续履行‘负责任贷款’（Responsible lending）的法定履职义务。这些改动是为了确保在负扣税彻底终结那天，房产投资者依然能还得起贷款。”

对此，比价网站 Finder 的个人理财专家 Taylor Blackburn 警告称，对于无数指望着靠房产翻身的中产来说，“这套政策组合拳相当于给他们的财务未来来了一次惨烈的大剃头（Massive haircut）。”

“如果你原本计划买一套二手现房来跨越阶层，那么等于你球刚踢到一半，球门突然被移走了。过去几十年，澳大利亚人一直被灌输一种理念：去买‘有资本增值潜力’的现房，反正亏损了有纳税人和税局帮你买单。但现在，无论好坏，那个躺赚的时代已经彻底结束了。”

“你目前能陷入的最惨绝境，就是被死死困在一家明知你已经‘由于还款能力太渣而无法转贷（Refinance）’的现任银行手里。在未来的游戏规则里，如果一栋房子在买下来的第一天不能做到自己养活自己（正现金流）或者极度接近自养，那它对于一个普通工薪族来说，就已经是一手有毒的废牌了。”

30万家庭被逼上悬崖绝路：房贷违约狂潮蓄势待发

然而，澳洲业主的生存危机远不局限于投资者，纯自住的普通家庭同样在经历一场“完美风暴”。

本月早些时候，澳洲联储（RBA）刚刚采取了连续第三次残暴加息，将全澳官方现金利率（Cash rate）推上了 4.25% 的历史高位。周二刚刚公布的 5 月会议纪要更释放出恐怖的鹰派信号：尽管联储正在极力避免第四次连续加息，但由于顽固的通胀，联储依然将 6 月份再次加息的大门轰然敞开。

根据 Finder 的最新全澳调查，当前生存状态已经惨不忍睹：

40% 的房贷持有者公开承认自己目前正在砸锅卖铁、极度挣扎地还贷——这一数据直接创下了 2024 年底以来的最高峰。

9% 的有贷一族（相当于全澳 29.7 万户家庭）绝望表态：他们的财务防线已经彻底干涸，绝对无法再承受哪怕任何一次加息！他们已经站在了断供违约（Default）的悬崖最边缘。

另有 3%（约 10 万户家庭）更是直言自己早已彻底破产，连今年 5 月份刚刚执行的这一次加息都无法消化。

“我们看到的不再是少喝几杯咖啡这种无痛大雅的生活方式牺牲了，”Taylor Blackburn 先生字字见血，“我们现在谈论的，是整整 10 万个澳洲家庭即将被扫地出门、房产被银行强制清盘收回的残酷现实。 疫情期间积攒下来的财务缓冲垫，现在已经彻底蒸发得一干二净。”

研究机构 IBISWorld 的分析师 Matt Reeves 透露，在过去的五年里，得益于高利率的疯狂压榨，澳洲各大银行从房贷利息中攫取的收入以 14.1% 的年化速度疯狂攀升，总额已达到了惊人的 1551 亿澳元。然而，由于利息飙升导致全澳新房贷需求遭遇断崖式冰封，银行自身的躺赚暴利时代也正走向黄昏。

专家最后警告所有有贷一族：立刻在其他银行把你判定为“无还款能力（Unserviceable）”之前主动出击，给现任银行打电话索要忠诚折扣或立马斩仓转贷。一旦等到彻底沦为无法转贷的“坐以待毙的鸭子（Sitting duck）”，就只能留在原地，任由银行高利率的大砍刀无情宰割。