当降息遇上贷款“放水”，财长拍手欢迎：新西兰经济，又要靠房子来救？
后花园10月15日报道
新西兰央行昨天宣布，从12月1日起放宽住房贷款价值比（LVR）限制，引发了房地产行业的热烈讨论。
与此同时，澳大利亚政府扩大首次购房者5%首付计划，被视为当地房市“添柴加火”，澳大利亚保险协会警告首年内房价可能飙涨10%。类似的背景下，新西兰放松LVR会不会也带来类似的房价上涨？
LVR松绑会推高房价吗？
澳大利亚的经验表明，宽松的首付政策往往会刺激购房需求，从而推高房价。然而，新西兰的情况或有不同。
一方面，新西兰央行此次松绑幅度有限，并未像2020年疫情初期那样全面取消LVR限制，而是适度上调了高LVR贷款的占比上限。更重要的是，新西兰还有债务收入比（DTI）政策在后方把关。自去年7月启用DTI以来，高杠杆贷款受到严格限制，抑制了过度借贷的冲动。
正因如此，不少经济学家预计此次LVR放宽对房价的直接拉升作用相当有限。
Infometrics经济学家Matthew Allman指出，目前全国房价年通胀率只有约0.2%，略微放宽LVR是合理调整，高负债率贷款仍受DTI限制而难以大幅增长。
同时，购房可负担性依然疲软、租金回报率不高，这些因素都会继续压制自住买家和投资者的购房意愿。
房地产数据公司Cotality首席经济学家Kelvin Davidson也持类似看法。他强调银行和借款人目前对高LVR贷款都十分谨慎，实际发放量远低于监管上限，“这说明市场情绪谨慎，疲软的就业形势也在给需求降温”。
他进一步指出，对于投资者群体，即便将高LVR贷款上限从5%提高到10%，仍是很紧的约束，更何况还有DTI在后面控场，“投资者不太可能因此蜂拥入市，更低的首付只意味着背负更多债务”。
综合来看，LVR松绑或许会为部分买家提供便利，但不大可能引发房价的新一轮普涨。
此前低首付贷款的实际占比如何？
这里有必要了解新西兰银行业高LVR贷款（低首付贷款）的现状。
央行规定放宽前，银行新发放贷款中最多20%可以给予首付低于20%的自住房买家，投资房贷款中仅有5%可流向首付低于30%的借款人。不过实际情况是，大多数并未用满这一额度。
数据显示，今年8月新西兰全国新增住房贷款约75亿纽币，其中首付低于20%、即贷款价值比高于80%的贷款仅约9.91亿纽币，占比约13%。这一比例不仅显著低于当时20%的上限，甚至较7月的15%有所下降，尽管比去年同期略有增加。
由此可见，即使监管允许更高比例的低首付贷款，银行和购房者也未必会立刻充分利用。尤其是在当前市场观望情绪浓厚的情况下，放宽后允许自住房高LVR贷款占比提高至25%、投资者提高至10%，只是给予银行更大灵活性，但并不意味着银行会将高风险贷款一下子推升到新上限。
这也是为何业内预计LVR松绑对房市影响温和，因为现实中低首付贷款所占份额本就不高。
央行为何选择此时松绑？
央行此时放宽LVR，官方给出的理由与风险管控环境的变化密切相关。
央行负责金融稳定的代理助理行长Angus McGregor表示，自从去年引入DTI限制以来，高风险贷款增速已受到有效控制，目前房价处于央行认为的可持续估值区间内，抵押贷款增长温和，高风险贷款占比很低。在这种背景下，适度放松LVR限制被视为“适当时机”的调整，有助于提升信贷可得性，特别是惠及首次购房者。换言之，央行认为新西兰金融体系已经具备了承受更多高LVR贷款的缓冲，因此可以在不显著增加系统性风险的前提下，给予市场更多弹性。
不过，官方理由之外，外界也在揣测央行此举是否意在为楼市“加点油”。值得注意的是，就在宣布松绑LVR的同期，央行大幅降息以刺激疲弱的经济。10月初，央行将OCR一举下调50个基点至2.5%，并表示如有需要将进一步降息。OCR降至三年多来新低，为房地产市场提供了更宽松的信贷环境。
一些分析人士据此解读，监管层或有重振房市来带动经济的用意：低利率本就是房市的燃料，而此时再放松贷款限制，多少透露出希望房市活跃起来的信号。
“这似乎是在试图重启房地产引擎，”有专家担忧新西兰依赖房产拉动经济的老路可能又在重演。不过，与2020年疫情期间完全取消LVR不同的是，央行此番依然保留了DTI“护栏”，并强调若风险升高将随时收紧政策。
政府态度：楼市复苏是否被寄予厚望？
央行放宽LVR的决定公布后，政府高层迅速表态支持。财政部长Nicola Willis第一时间表示欢迎，称这将帮助更多新西兰人“踏上房产阶梯”，让首次购房梦想变得更容易实现。她还特意提到，购买房产是传统“新西兰梦”的重要一部分。
财政部长的表态，可能反映了现任政府对房地产市场回暖的积极态度。新西兰经济目前正处于低迷复苏期，房地产被视作少数仍有潜力带动内需的领域之一。毕竟，房市相关行业（建筑、装修、家电等）对就业和消费都有乘数效应。正如总理Christopher Luxon近期所言，他乐见更低的利率来“摆脱经济萎靡”，认为在企业信心低迷、就业市场转冷之际，房地产市场被寄望于承担一定“救市”功能也就不足为奇了。
不过，需要注意的是，政府的这种态度与过去一段时间宣称的政策取向形成了对比。
“房产与经济脱钩”论的尴尬
就在财长欢迎楼市复苏之前，住房部长曾提出另一个看法。Chris Bishop今年7月公开表示，新西兰必须“将经济增长与房价上涨脱钩”。他认为经济复苏应由广泛的生产力提升驱动，而非房地产价格的攀升。
“我们必须摧毁‘经济靠房价推动’的理念，经济不应该只是建立在房价不断上涨之上。”
Bishop直言，这是本届政府努力向公众和经济体系传递的基本原则。
这一系列表态显示出政府理想中的经济模式：摆脱对炒房交易的依赖，转向更实质的产业和生产力增长。
然而现实中，短期经济压力和长期结构目标之间往往存在冲突。当下新西兰经济仍未走出低谷，今年第二季度GDP意外萎缩0.9%，显示复苏动能不足。
有评论人士揣测，政府或许正在悄然调整原本的立场。面对经济下行压力，执政者很难完全抽离房地产这个“传统引擎”。尽管不愿公开违背先前承诺，但通过支持宽松政策“变相”助力楼市回暖，已透露出某种默许。
未来还会有哪些助力房市的牌？
如果政府的态度确实发生微妙变化，除了央行货币政策和LVR、DTI等工具外，政府自身也掌握一些可以影响房市的政策杠杆：
税收政策：现政府上台后已经快速松绑了前届政府为给楼市降温而出台的税务措施。今年3月，国会将明线测试的适用期从10年缩短至2年，并逐步恢复住宅投资房贷款利息支出的抵扣。这些改变降低了投资者持有和买卖房产的税务成本，预期将提高投资房的吸引力。若政府有意进一步刺激房市，不排除推出更多税费减免或购房补贴来降低交易门槛。
移民与海外资金：住房需求也受移民政策影响。
政府已放宽高净值人士通过投资移民获取居留的条件。9月起，持“积极投资者+”签证的富裕外国人能够购买或建造一套价值不低于500万纽币的住宅。后续，如果经济亟需刺激，不排除政府进一步放宽海外购房门槛或扩大投资移民规模。
当然，政府能出的牌也受制于现实：过度刺激可能与央行金融稳定目标相悖，引发新的风险，因此要谨慎拿捏。
总而言之，此次LVR放宽释放出一个信号：在经历连续数年房价下跌与市场低迷后，新西兰的房地产政策风向正发生细微变化。虽然政府依旧强调经济发展需摆脱对房子的沉迷，但现实压力下，“房市引擎”再次受到青睐的迹象隐约显现。正如有评论所感叹的，在多轮政策拉锯和讨论之后，新西兰经济似乎仍未找到比“买卖房子”更有效的增长模式。