震惊了！悉尼和墨尔本房产回报率PK，结果出人意料…...

后花园2025年9月25日报道：最新数据显示，悉尼和墨尔本的房主在房产回报上，表面看差距不小，但如果用更全面的指标来看，两地其实旗鼓相当。

根据Cotality最新的房价指数，截至8月底，悉尼和墨尔本的房产年度总回报率同为 5.1%。这个指标综合了房价资本增值和租金收益两部分，算出来的是房产一年前价值的百分比回报。

不过，拆开来看，两地表现风格完全不同：悉尼的房价升值更猛，墨尔本的租金收益更高。买家选择哪个城市，关键取决于你是短线投资还是长期持有。

悉尼房价涨得快，墨尔本租金赚得多

过去12个月，墨尔本房价涨幅在各首府城市里垫底，仅1.4%，房价中位数约 80.3万澳元。同期，悉尼涨了 2.1%，中位数达到 122.4万澳元。

但在租金收益上，墨尔本以 3.7% 完胜悉尼的 3.0%。

其他城市里，布里斯班领跑，全国年度房价涨幅 7.9%，其次是珀斯 6.6%、阿德莱德 6.5%，三城的年度总回报率都超过 10%。

澳洲各地的房屋均价、房价年涨幅以及房产回报率（数据截止今年8月13日）

投资逻辑不同，墨尔本或有潜力

Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示：“在墨尔本，租金收入在总回报里的占比更高。悉尼的租金也不便宜，但房价基数太高，所以租金占比就小了。”

她认为墨尔本房价已跌到足够吸引买家的水平，长期投资者或许会更青睐墨尔本。而悉尼此轮周期的最大问题是——房价太高。

租客压力山大，投资者关注资本增值

Owen补充说：“澳洲租金相比五年前贵了不少，这让投资买房更有吸引力，但对租客来说压力很大。未来随着利率下降，不少年轻人可能会考虑从租房转向买房。”

她还指出，资本增值一直是投资者的主要驱动力，这也是为什么西澳、昆州和南澳吸引了大量投资者。

悉尼投资者更看长期，布里斯班双赢

买方代理Penny Vandenhurk表示，悉尼很多精明的投资者会在孩子上大学前几年买房，让孩子先住，长期看资本增值。

不过，她也指出，悉尼的投资回报率不高，过去五年，不少投资者因为租金收益撑不住，抛售了一批一、两居公寓。

相比之下，布里斯班房价涨幅全国第一，租金收益也很吸引人，堪称双赢。

专家展望：墨尔本未来可能反超

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，墨尔本未来可能会迎来反弹。

虽然目前墨尔本房主财富增长比其他首府慢，但维州人口增长更强，房价收入比也更低，一旦投资者信心回暖，墨尔本或会比悉尼更具潜力。

他说：“历史上城市间的表现经常轮动，未来墨尔本可能会重回舞台中心。”