政策剧烈摇摆，1300万纽币打水漂！奥克兰住房规划却越改越乱

后花园2月10日报道

近年来，奥克兰的住房规划政策经历了多轮调整。2016年，奥克兰市议会推出了新的《统一规划》，作为全市土地开发的“规划规则手册”。该规划大幅放宽了住宅分区管制，为奥克兰提供了约90万套潜在新增住房的容量。

尽管这一举措释放了大量住宅开发机会，奥克兰的房价上涨和住房短缺问题仍未根本缓解。这促使中央政府寻求更激进的干预。

2021年10月，工党政府与国家党共同推出《中密度住宅标准》（Medium Density Residential Standards，简称MDRS，亦称“3×3法案”），允许在主要城市的大部分住宅用地上默认兴建三户三层的住宅。这一全国性法规旨在快速提高住房密度，以缓解住房可负担危机。

奥克兰市议会据此在2022年8月启动了第78号规划变更（PC78），将MDRS要求纳入奥克兰统一规划，意味着全市住宅区几乎都可建造三层住房。

然而，“一刀切”加密引发地方强烈反弹：许多社区担心新规会破坏郊区原有风貌，并给本已老化的市政基础设施带来更大压力。按照当时法律，市议会几乎无法因排水等基础设施因素来豁免特定区域的加密要求。除非能以“自然灾害高风险”等理由作为“合格事项”说服中央。

洪灾冲击：基础设施与加密住房的矛盾

2023年初的一场特大暴雨洪灾将这些隐患变成现实。当年1月的周年纪念日暴雨导致奥克兰多处严重内涝，大量房屋被淹，凸显在易涝地带盲目加建住宅的危险。

以受灾严重的Sandringham社区为例：该区位置优越，本可按照加密政策兴建更多住房，但基础设施短板使居民心有余悸。

当地居民指出，社区“几乎没有正规的雨水排放系统”，现有下水管道主要用于生活和污水，一遇暴雨便无力排水，雨水只能漫溢街头。

2023年洪灾中，这一地区许多房屋被冲毁，一片汪洋。

居民们表示，他们并不反对在靠近市中心的区域提高住房密度，但前提是先完善排水等基础设施。“基础设施不到位就贸然加密”，他们担心这 “无异于让新建的房子重蹈被洪水卷走的覆辙”。

然而，当时中央强制推行的MDRS并未顾及这些担忧。它要求各地不加区别地放宽建房限制，即便像Sandringham这样排水薄弱的社区也不例外。洪灾惨痛教训表明，如果市政设施跟不上，仓促的住房加密将给居民带来不可接受的风险。

洪灾之后：PC78废止与PC120出台

洪灾过后，奥克兰市政府开始寻求调整政策，与中央协商在加密住房与城市安全之间找到平衡。经过多次交涉，新一届国家党联合政府同意给予奥克兰特殊政策空间。

2025年6月，中央与市议会达成协议：允许奥克兰撤回原先全面加密的PC78方案，豁免继续落实MDRS，但条件是必须推出新的替代方案，在总体容量上不减少住房供应，并在市中心和城市铁路环线（CRL）等交通节点附近进一步提高密度。

随后市议会迅速修法，于2025年8月授权奥克兰市使用“定制规划流程”重订住房方案。借此，奥克兰得以撤销PC78，并着手制定新的第120号规划变更（PC120），在满足既定住房容量的同时，可以根据本地情况调整分区，例如对易洪水地区降低密度、强化管制。

2025年10月公布的PC120采取了更加精细化的加密策略。它不再像PC78那样在所有住宅区一视同仁地允许三层楼，而是重点在交通发达区域“向上生长”。根据新方案，靠近公共交通枢纽的地段将允许兴建10至15层的高楼（例如CRL沿线站点周边800米范围内）；相比之下，在易受洪水等灾害威胁的地带，PC120明确收紧开发强度，避免在高风险土地上过度建设住宅。

住房部长Chris Bishop指出，PC78模式过于“一刀切”，不允许针对洪水高风险区作调整，新法律改变了这一点。通过这些举措，奥克兰市有了更多自主权来决定哪里该大幅增高、哪里该谨慎开发，从而在增加住房供应与确保安全之间取得平衡。

然而，中央在放权的同时也设定了硬性指标：新方案的理论容量必须达到约200万套住房，与原PC78方案相当。

奥克兰市议会估算，此容量大致相当于未来30年的住房需求。市议会强调，“200万套”只是理论上限，并非实际建设目标。除非每一处物业都拆旧建新到最高密度，否则难以触及这一数字。

实际上，按现有人口增长预期，未来数十年奥克兰可能新增约30万-40万套住房。

尽管如此，“200万套”的数字还是引发争议。不少地方人士认为这一要求过于超前，会迫使市议会在一些不需要、高代价的地段硬塞高密度开发，忽视了现实需求和基础设施承载力。他们指出，2016年统一规划提供的90万套容量迄今只用了不到20%，房价也未见明显下降，因此质疑再度“大幅抬高容量上限”是否真能带来住房可负担性的改善。

政策反复

中央与地方在住房规划上的多次“拉锯”导致了资源浪费和执行困境。

截至目前，政策朝令夕改已让奥克兰市议会耗费约1300万纽币的规划工作投入付诸东流。这还不包括大量人力时间成本：市议会规划人员和专家花费心血制订的PC78方案被撤销；上千份公众提交的意见书和听证陈述不得不重来一次。

社区团体抱怨，居民们前年为PC78投入的时间和金钱现在都白白浪费，又得再战一次，这对公众参与热情是打击。同时，中央一边批评地方政府开支失控，另一边自己的政策反复却直接造成地方财政损失，这种矛盾让奥克兰方面颇为无奈。

在这种背景下，市议会对中央频繁介入深感挫败。奥克兰市规划委员会主席Richard Hills坦言，他们希望“沿着一条路线坚定前进”，而不是不断被迫变向。他呼吁中央在出台新政前与地方充分沟通协作，而不是匆忙空降任务，令地方和居民无所适从。2026年年初，联合政府又透露可能进一步放宽加密要求、下调奥克兰的容量数字，以回应对历史街区和基础设施的担忧。但这一消息事先并未正式通知市议会，市长Wayne Brown表示政府官员并没有直接联系他，他也是通过媒体才听到风声。这种沟通不畅显示出中央与奥克兰在住房政策上的协调挑战：缺乏同步的信息共享和策略一致性，很容易导致规划过程的混乱和效率低下。

奥克兰住房规划近年的演变，凸显出在住房危机和城市韧性之间寻找平衡的艰难。增加住房供应固然迫切，但基础设施提升和社区承受力同样不可忽视。如果一味追求密度而忽略承载条件，政策将难以持续。