炸裂！澳洲或迎来大震荡，事关你的房贷利率！悉尼豪宅狂卖$8000多万，记录全线崩了……
后花园2025年8月7日报道：本周，悉尼两笔豪宅交易震撼了房地产圈。
位于悉尼下北岸（Lower North Shore）的两套海景房，本周相继卖出，总价值超过了8500万澳元，双双打破历史纪录！
天价成交！Mosman老宅卖出$4300万，Kirribilli卖出$4100万
其中，一套位于Chinaman’s Beach水滨保护区的老旧住宅，以超4300万澳元成交，买家为本地居民；另一套位于Kirribilli的Elamang Ave海景独栋房，售价略高于4100万澳元。
位于Mosman的老宅
这两笔交易均未公开上市，属“悄悄成交”的off-market私售类型，但却重塑了当地的豪宅天花板：
Mosman区最高成交记录上涨超300万澳元；
Kirribilli区最高成交记录直接飙升1800万澳元。
要知道，当前春季房市的旺季尚未正式开启！
老开发商“合并双宅”变身天价宝地
Mosman的这套房产位于McLeanCres，占地面积1035平方米，邻近海滩停车场。
该房产由房地产开发商Vic Virgona和妻子Maria拥有——他们最早持有其中一套房，2010年以550万澳元购入隔壁房产后合并。
这套“合体豪宅”配有室内泳池、健身房和四间卧室。虽然屋况稍显陈旧，但核心价值在于——罕见的位置与稀缺地块。
目前，Virgona夫妇已准备搬去Manly的海景顶层公寓。
地产专家Rob Klaric表示：“三位买家竞价，最后由本地家庭拿下。虽然房子老了点，但在海边要找到这种地块和规模，几乎不可能了。”
Kirribilli再创纪录：从$2296万直接飙到$4100万
另一套位于Kirribilli Elamang Ave、地块不算特别大的海景住宅，由Forbes Global Properties的Ken Jacobs牵线售出（本人未回应置评）。
该区上一次的最高成交记录是2022年Carabella St的一套19世纪老旧物业，以2296万澳元成交。
而本次交易，足足比之前的纪录高出了近1800万澳元！
谁还在创造记录？看看这些身价房产
Mosman上一纪录：Kia Lama联邦时期豪宅，占地2600㎡，去年以4000万澳元售出，买家是童装品牌Kidstuff的创始人夫妇；
悉尼北岸历史最高记录：Northbridge的Coolawin Rd海景豪宅，由Primo火腿家族成员售出，成交价高达4275万澳元。
Mosman地块稀缺，独栋房价值水涨船高
中介透露，Mosman越来越多的独栋房被整合开发成公寓地块，大面积独立住宅正变得愈发稀有、愈发值钱。
随着土地资源紧张和高净值人群持续涌入，这些海景豪宅或将一去不复返。
在豪宅市场大爆发之际，住房可负担问题依然严峻。本周公布的一份研究显示，当前想在澳大利亚购买一套普通住房，收入门槛已大幅上升。
澳洲买房“起步年薪”曝光，你的工资被淘汰了吗？
想在澳洲的首府城市买一套普通的房子？现在你可能需要年薪至少20万澳元。而在悉尼，这个数字甚至接近30万澳元。
这是最新出炉的一项研究所敲响的“警钟”，研究分析了当前澳洲房价中位数下，购房者需要具备的年收入，以避免陷入“房贷压力”（即房贷支出超过收入的30%）。
降息反而推高了房价，买房更难了
Finder.com.au基于PropTrack和澳洲统计局（ABS）贷款数据的分析显示，自今年澳洲央行（RBA）两次降息（2月和5月）以来，房价再次上涨。数据显示，全澳房价同比上涨约5%，大部分涨幅都出现在2月降息之后，因为借贷能力提升，大量买家涌入市场，竞争激烈导致房价进一步上涨。
Finder的数据洞察经理Graham Cooke指出，即使是过去被认为“高薪”的收入，现在也难以轻松买房。
他说：“现实很残酷——在许多城区，即便你有六位数年薪，也很难轻松供房。”
“单身买房者就更难了。很多人必须依靠另一半的收入，或是父母的资助，才有可能迈进房市。”
首府城市买房需要的“门槛收入”是多少？
Finder的分析指出，要在八大首府城市购买一套中位数房价的独立屋，并避免陷入房贷压力，你的家庭年收入至少要达到：
悉尼：约29.6万澳元（房价中位数$1,560,000）
布里斯班：约20.1万澳元（房价中位数$1,060,000）
墨尔本：约18.5万澳元（房价中位数$983,000）
阿德莱德：约17.3万澳元（房价中位数$916,000）
珀斯：约17.4万澳元（房价中位数$925,000）
以上假设购房者拥有20%的首付，使用5.83%利率的30年期贷款，且为自住用途。
单元房（公寓）更“亲民”？
如果你把目标降低至单元房（公寓），门槛确实低一些，但依然高于全国平均家庭收入（约为10.5万澳元）。
要在首府城市买一套中位数价格的单元房，家庭年收入至少需要：
全国平均：约13.1万澳元
悉尼：约16.2万澳元
布里斯班：约13.5万澳元
墨尔本/珀斯/堪培拉/阿德莱德：约11–12万澳元
REA Group的经济学家Anne Flaherty表示，尽管高收入门槛在一定程度上抑制了房价的上涨速度，但由于降息刺激了需求，房价依旧在上涨。
降息虽然会助推需求上涨，但对于有房的人来说，确实能够提供一定程度的缓解。
让很多房贷族感到振奋的是，下周降息似乎已板上钉钉。近日，股票市场甚至押注，央行此次会双倍降息！
NAB银行再降息，市场押注：8月或有重磅惊喜
在市场普遍预期澳洲央行（RBA）将于下周降息之际，澳洲四大银行之一的NAB（国民银行）率先出手，提前下调了固定房贷利率。
NAB于周四宣布，愿意锁定1年或2年期固定利率的客户，将享受利率下调0.25个百分点的优惠。而对于3至5年期的固定利率，该行也下调了0.1个百分点。
更关键的是，这次调整不仅适用于自住房贷款，也涵盖了投资房贷款。
RBA即将决策，市场押注“双降息”成真？
澳洲央行在上个月意外“按兵不动”，令市场大跌眼镜。然而下周将再次召开利率会议，市场普遍押注本次有望迎来“双倍降息”：从目前的3.85%直接降至3.35%。
这样的降幅对房贷人来说并非小数目——如果贷款金额为60万澳元、剩余贷款期限25年，并选择本金+利息还款方式，每月可节省约90澳元；如果房贷余额为100万澳元，每月则能节省高达150澳元。
小银行“先跑一步”，多家提供低至4.94%的固定利率
其实，早在NAB动作之前，一批小型贷款机构已经悄然启动了降息潮，两年和三年期的固定房贷利率已低至4.94%。
这无疑对四大行形成了压力，也给消费者提供了更多选择。
Canstar的数据洞察主管Sally Tindall本周提醒广大房贷族：“虽然RBA降息几乎已成定局，但别高兴太早——在看到银行账户上的实打实降幅前，不要把省下的钱算进预算。”
她指出，虽然市场情绪强烈，但：“RBA从来不会照着市场的节奏行事，它才是真正的掌舵人。”
“银行才是你房贷的‘掌门人’，虽然我们预期四大行会全额传导降息，但每一家银行是否会跟进，依然没有保证。”
四大行意见一致，预测RBA将“动真格”
澳洲四大银行——ANZ、联邦银行（CBA）、NAB和西太银行（Westpac）目前均预测：RBA将在下周至少降息0.25个百分点。
而澳洲股市的押注更为激进，数据显示：有51%的市场参与者预测RBA会直接降息0.5个百分点！
后花园有话说：今天公布的买房数据表明，当前所谓的“中产”正在被边缘化。在如今的澳洲，想拥有一套属于自己的房子，恐怕已经不是“努力工作”就能实现的目标了。而与此同时，房价在降息的助力下仍在进一步上涨。下周，房贷族有望迎来喘息的机会，甚至有双降息的可能。对于这一激进的预测，你怎么看？欢迎在下方留言讨论。
（责编：Gloria）
