连涨4个月！经济学家：新西兰房市拐点坐实，下行周期正式结束！

后花园2025年12月18日报道：

今天，独立经济学家Tony Alexander对过去一年的房市表现进行了回顾，并表达了对2026年住房市场的看法。

根据刚刚发布的REINZ月度数据，截至12月的三个月内，住宅成交中位价同比上涨0.1%。而在此前几年，这一数据分别为：一年前下降0.9%，两年前下降1.9%，三年前大跌10.9%。这些数据表明，房价已经停止下行。

事实上，在过去四个月里，房价平均每月上涨约0.5%，整体走势已经转为向上。

从成交量来看，截至11月的三个月内，住宅成交套数仅比去年同期增长3.4%。而此前几个年份的变化分别是：一年前增长16%，两年前增长10.6%，三年前则大跌26%。

疫情后信贷紧缩触底后的成交复苏，主要集中在2023年和2024年。不过从季节性调整后的数据来看，近期成交量又回升了6%，意味着在2025年这个“混乱之年”之后，新一轮上行正在展开。

Alexander指出，住房市场正在重新走强，而在多重因素推动下，这一趋势很可能在2026年和2027年进一步加速。目前最重要的推动力，仍然是更低的房贷利率，这也促使自2023年初以来首次购房者持续、积极入市。

在2026至2027年期间，另一个逐步显现的重要因素将是就业安全感的改善。这将吸引自住型买家重新进入市场，进行“先卖后买”或“先买后卖”的置换操作。同时，净移民流入改善也可能带来一定支撑。

不过，本轮周期真正值得关注的，并不在需求端，而在供给端，主要体现在两个方面。

首先，可以看到投资者的购房行为正在增加。但除了Alexander每年五次调查中能间接获取的一些线索外，几乎没有系统性数据能清楚反映投资者如何处置他们已有的房产。而从现实情况看，更多投资者正在选择出售。

原因很直接：投资者年龄增长，需要为比预期更昂贵的退休生活筹集资金；出租房持有成本大幅上升；对资本增值的预期下降；租客获取难度加大；同时还普遍担心政府更替后可能引入新税种，以及再次取消利息抵扣政策。

其次，新西兰新建住宅的平均建设数量在结构上已经明显抬升，尤其是联排住宅。尽管过去几年充满挑战，新建住宅许可数量也只是回落至与人口长期平均水平相当的0.65%。目前这一趋势已开始回升，年度新建许可总量从一年前的3.35万套，升至近期的3.56万套。

随着政府持续推动加快施工进度、释放更多土地供应，Alexander认为我们有理由期待一个新的时代：房价不再像1993年至2020年那样，长期年均上涨6.8%。未来的平均涨幅更可能接近5%，而奥克兰像过去那样持续跑赢全国的概率也在下降，毕竟该市此前的年均涨幅高达7.7%。