悉尼大型开发商突然倒下！身背$32亿巨债，2.5万套房在开发！风险向市场蔓延？
后花园澳大利亚8月26日报道：
一家大型开发商的倒下，正在把澳大利亚私募信贷市场推到聚光灯下。总部位于悉尼西部的Bathla Group近日进入自愿管理阶段。报道称，Bathla相关实体债务规模约32亿澳元，旗下约2.5万套住房正在开发中，包括约2.2万套公寓和3500套住宅。
Bathla的债务大部分由私募债权人持有。所谓private credit，通常是指企业在无法、或不愿通过传统银行获取贷款时，转向非银行信贷基金融资。由于银行受到更严格监管，对高风险、高负债开发商的放贷较为谨慎，私募信贷近年成为开发商获取资金的重要渠道。
报道指出，Bathla自1997年成立后迅速扩张，背后获得Centuria Capital、La Trobe Financial、CVS Lane Capital Partners和Ray White Capital等大型私募信贷机构支持；另一家支持方Alceon则在去年退出。
Bathla以较可负担的住宅和公寓开发闻名，项目分布在Schofields、Marsden Park、Tallawong等地区，并涉及Pemulwuy的Butu Wargun Drive、Rouse Hill的339套公寓项目，以及Hunter Valley名为Alpine的大型住宅项目。
倒闭的冲击不仅在于债务金额，也在于市场信心。360 Capital周二成为首家公开表示Bathla倒闭将冲击投资者回报的机构，其旗下Mortgage REIT为准备披露敞口而暂时停牌。该基金整个贷款组合规模为4660万澳元，并披露七笔贷款中有三笔已逾期；原报道未确认这些逾期贷款都与Bathla有关。
更受关注的是赎回压力。澳大利亚大型私募信贷管理机构MA Financial强调，自己对Bathla没有任何敞口，但其23亿澳元MA Secured Real Estate Income Fund的受托人仍为投资者设定了每月1%的赎回限额，至少持续至10月31日。该公司560 million澳元的上市MA Credit Trust中，有20%资金配置在这一底层房地产基金。
MA Financial表示，这一决定是对当前市场环境和赎回活动增多的预防性反应，而非底层基金表现或分配已经发生变化。联席首席执行官Chris Wyke称，近期预算税收变化、其他无关私募信贷管理人的新闻，以及高通胀、高利率和房地产市场走软，都可能令投资者更倾向要求赎回。
MB Fund及MB Super首席经济学家Leith van Onselen指出，私募信贷的结构性矛盾在于：基金资产往往是期限长、流动性低的贷款，但投资者却希望能较频繁地提取资金。一旦赎回需求突然增加，管理人便可能设置闸门、额度或延迟安排。他认为，市场存在“传染”风险，即更多投资者因担忧而寻求撤资，更多基金则被迫加强赎回控制。
报道引用《澳大利亚金融评论报》Chanticleer栏目的“cockroach moment”比喻，意指看到一只蟑螂时，往往担心暗处还有更多问题。这是一种评论性说法，用来提示Bathla或许是房地产私募借贷深层压力的首个明显信号，并不等于风险已经蔓延为全行业危机。
这种担忧有全球背景。今年6月，Blackstone曾大幅限制其450亿澳元私募信贷基金的赎回。澳大利亚监管机构ASIC也表示，过去18个月本地私募信贷快速增长，推动因素包括退休金资金寻求更多收益和分散化、银行对高风险房地产贷款收紧，以及零售投资者借助evergreen和交易所产品参与增加。ASIC Director Michael Bracken称，私募信贷基金目前约占澳大利亚未偿贷款的70%，是贷款增长的重要动力。
对于Bathla本身，管理层把危机归因于多重压力。集团行政总裁Robert Loader称，业务经历了销售下降、房价下跌和建筑成本飙升的艰难时期。创办人Bhart Bhushan则称，核心市场信心减弱以及5月联邦预算变化，形成了令企业难以承受的“完美风暴”，并对融资市场产生连锁影响。
Universal Property这一Bathla主要实体的债务据报道接近32亿澳元，关联实体Raj and Jai Construction截至去年6月30日的负债为3.04亿澳元。Bhushan宣布任命Teneo接管运营时表示，首要关切是员工和相信公司能够实现置业梦想的客户，希望通过与管理人、供应商、承包商和贷款方合作，使项目继续推进。
Teneo财务咨询负责人Stephen Longley表示，其团队已经紧急与Bathla放款人展开沟通，目标是稳定业务，让施工和房产交割在可行范围内继续进行，并尽量降低对员工、客户和承包商的干扰。对于已经等待项目竣工的买家，这一安排尤为关键；Bathla的Kembla Range期房买家此前已因竣工日期一再推迟而受困。
