压价、假竞拍、幽灵报价…中介套路大起底，超四分之一买家踩雷！

后花园2月18日报道

压低报价、虚假出价、幽灵报价以及误导性的建筑报告，都是潜在买家在房产出售或拍卖过程中遇到的一些可疑行为——其中部分甚至属于违法行为。

Finder对1010名受访者进行的调查发现，超过四分之一（27%）的人曾遭遇过不诚信的房地产中介手段：从压低指导价、虚假竞拍，到中介涉嫌谎称存在竞争报价。

为了争取房源而夸大预期售价（10%）以及严重低报指导价（9%）是最常见的问题。

其他受访者还提到虚假竞价、幽灵报价或修图美化照片（8%），利益冲突或隐瞒信息（6%），误导性的房屋建筑报告（5%），甚至涉嫌用非法现金支付定金（4%）。

Finder消费者研究负责人Graham Cooke表示，调查结果显示，在竞争激烈的市场中，买家绝不能盲目信任中介所说的话。

“买房是大多数澳大利亚人一生中最大的一笔支出，但很多人在谈判时却处于明显劣势，”Cooke说。

“只要参加过澳洲拍卖会的人都知道，中介给出的指导价往往是‘幻想价’，目的是吸引尽可能多的买家进场。”

Cooke敦促买家独立核实中介的说法，绝不要仅依赖价格指南或口头承诺。

“根据我在悉尼房地产市场的经验，我见过不诚实的指导价、虚构竞标者，以及关于开发商意图的公然谎言，”他说。

“如果感觉不对劲，那大概率真的有问题。

“自己做好研究，进行独立验房，并记住中介在法律上代表的是卖家，而不是你。

“知识才是你最好的防御武器。”

Cooke表示，买家越了解这些套路，“不良行为者就越难得逞”。

去年12月，一名黄金海岸房地产中介被昆士兰公平交易办公室（OFT）起诉，并因承认将超过50万澳元的客户资金不诚实转入自己银行账户，被判处6个月监禁。

这6个月的刑期被完全缓刑三年执行。

法庭听证显示，这些违法行为发生在2022年4月至2024年6月之间，共涉及592笔交易，总金额达508,270澳元。

该中介还承认五项未按规定发放信托资金的罪名，以及四项未在规定时间内将资金存入信托账户的罪名。

她的行为影响了8名租客和7名房东。

OFT向法院表示，她通过虚假声称租客拖欠租金或水费来剥削租客，其中部分租客英语能力有限，进一步加剧了他们的弱势地位。

去年6月，Rochedale South的一名中介被罚款2万澳元，并被禁止持有房地产执照10年。

调查始于该公司未提交年度审计报告，随后发现其信托账户存在违规行为。

OFT随后指派接管人，发现信托账户存在资金缺口。

接管人向OFT提交报告，显示有26人被该中介拖欠款项。

根据调查结果，OFT批准从法定索赔基金中向受害人支付超过69,000澳元赔偿。

该中介承认21项故意在公司信托账户账簿中作出虚假记录的罪名，6项未按规定支付信托资金的罪名，1项未提交年度审计报告的罪名，以及1项未妥善保管账簿记录的罪名。

今年1月，新州政府推出了一项新工具，允许房主、买家和租客查询房地产中介的从业记录。

该“点名曝光”名单由新州公平交易局（NSWFT）管理。

去年11月，NSWFT向25家房地产机构发出“解释通知”，这些机构在近期售出的房产中存在误导性价格估算迹象。

每家机构被要求提交10套指定房产的销售文件，检查人员比对成交价与广告价格的差距，其中一套房产的差距高达150%。

另有15家机构因压低报价行为接受调查。

去年7月，5家房地产机构在维州消费者事务局调查后承认违反租赁法律。

这些机构承认未在房地产网站上公布固定租金价格，这种做法可能导致非法竞价租房。

租房竞价（租客通过提高租金报价竞争租赁资格）自2021年起在维州已被禁止。

自成立专项小组以来，已有超过50家机构因未公布固定租金价格而被罚款。

Finder调查揭示的十大投诉：

中介为获得房源而夸大售价预期 10%

严重压低指导价 9%

谎称存在其他报价（幽灵报价）8%

拍卖中虚假竞标 8%

照片修图 8%

隐瞒法律、分区或环境问题 6%

鼓励提交明知不会被接受的报价 6%

利益冲突（例如同时代表买卖双方）6%

过度美化的验房或害虫报告/隐瞒缺陷 5%

用非法现金支付定金 4%

Finder提醒的“危险信号”：

不要轻信一切：在竞争激烈的市场中，不要对中介的说法照单全收。默认一切都需要二次确认。

核实所有信息：独立验证中介的每一项说法。如果他们说屋顶去年更换，要求查看相关文件。

自行做研究：价格指南和口头承诺往往过于“乐观”。把它们当作参考，而不是最终真相。研究当地成交数据和市场趋势，别人就更难误导你。

独立验房：务必聘请由你付费的专业人士进行建筑和虫害检查。不要依赖卖方安排的报告。

相信直觉：如果某个交易或手段让你觉得不对劲，那大概率真的有问题。不要因为害怕错过（FOMO）而仓促做出后悔的决定。