重磅！澳洲买房新政本周生效，房价要被推高？专家发出警告！

后花园2025年9月29日报道：从10月1日起，澳洲扩大版的首套房担保计划（Home Guarantee Scheme）将正式实施，符合条件的首次购房者只需 5%首付即可买房，无需支付贷款保险（LMI）。不过，专家警告，该计划或将推高房价，并为买家带来额外的财务风险。

首付门槛大降，购房者将加速入市

此前，该计划名额有限，收入与房价均设有上限：

个人年收入不超过12.5万澳元

夫妻合计收入不超过20万澳元

悉尼房价上限为90万澳元，墨尔本80万，布里斯班70万

从10月1日起，所有名额限制、收入上限将全面取消，房价上限也将显著提高：

悉尼：90万 → 150万澳元

墨尔本：80万 → 95万澳元

布里斯班：70万 → 100万澳元

这意味着，未来将有更多人能以低首付的方式提前上车。

专家：房价或被推高，首批买家成最大赢家

Domain首席经济学家Nicola Powell表示，这一政策将给市场低端板块注入大量资金：“就像给了很多首次购房者一张信用卡，让他们提前几年入市，但供应量并没有同步增加。房价因此将获得支撑，低端市场交易量会明显上升。”

财政部预计，该政策将在未来六年推高房价约 0.5%。但保险委员会委托的报告则更为激进，预测首年房价可能上涨3.5%-6.6%，SQM Research甚至警告六年内涨幅或超15%。

Powell直言：“第一批用上这个政策的买家和现有房东将是最大赢家，后续买家将面对更高的价格。”

LMI节省可达数万，但利息成本更高

在澳洲，首付低于20%的买家通常需要支付 贷款保险（LMI）。

一套均价 69.5万澳元 的公寓，5%首付需支付 27,765澳元 LMI

一套均价 92万澳元 的独立屋，LMI成本约 36,730澳元

该政策可直接为买家节省这部分费用。

但另一方面，首付降低意味着贷款金额更高，利息成本显著增加。CoreLogic测算：

一套均价 84.8万澳元 的房产，5%首付买家在30年贷款周期内将比20%首付多支付 132,936澳元 的利息。

研究负责人Eliza Owen表示：“利息成本会在几十年里累积成几十万澳元的差距。”

提前买 vs 租金支出：账怎么算？

Owen指出，如果考虑到提前买房能节省的租金成本，部分买家依然可能受益：

在悉尼，5%首付买家可比20%首付买家提前6年入市

租金按每周801澳元计算，可少付约25.1万澳元租金

即便贷款利息多花 23.5万澳元，加上免除的LMI成本，部分买家整体仍可节省7.2万-9.6万澳元。

不过，Owen提醒，这些数据假设基于30年期、5.5%贷款利率，且不适用于没有租金支出的买家。

购房者需注意的风险

Canstar分析主管Sally Tindall表示，虽然新政取消了LMI门槛，但低首付贷款依然风险不小：

“低首付意味着更高的贷款额、更高的月供，甚至可能更高的利率。”

她提醒买家：

银行会进行严格的还款能力测试

在房价下跌的情况下，低首付买家更易陷入负资产

在房贷本金还到20%之前，无法轻易再融资

贷款期间房产不得转为投资房

结论：提前上车还是等降价？

新政将让成千上万澳洲人提前实现买房梦，但买家必须在首付压力减轻与长期利息成本上升之间做好权衡。

提前上车意味着可以规避房价继续上涨的风险，但也可能在市场下行时面临更大财务压力。

正如Tindall所说：“低首付买房不是免费的午餐，提前入市的买家要清楚，自己承担的是更高的债务风险。”