越跌越深！墨尔本房价连续10个月下挫，蒸发近$6.5万，一夜跌回2021年！
后花园澳大利亚 9月1日 报道：
墨尔本住宅价值已回落至低于2021年水平。最新数据显示，该市房屋中位价自去年10月以来下跌近6.5万澳元，跌幅6.3%；当前96.4万澳元的中位房价，比2021年疫情封锁期间进入春季时还低7700澳元，跌幅0.8%。
REA Group当天发布的房价指数报告显示，8月房屋价值再减少2000澳元，使墨尔本房屋价值连续第10个月下跌。文章称，这是该市自2019年以来最持久的一轮房地产市场调整。
高利率、Anthony Albanese政府对投资者税制的改变，以及购房者信心不振，被列为当前房价走弱的主要因素。报道称，负扣税和资本利得税政策改革后，住房需求出现自新冠疫情初期以来最明显的下滑；而通胀仍处高位，市场预期至少到2027年才有望缓解，业主也面临继续加息的风险。
过去十年表现落后，区域维州亦走弱
在长期增值表现上，墨尔本也处于相对落后位置。该市房价自2016年以来仅上涨37%，而同一时期布里斯班、阿德莱德、霍巴特和珀斯的房价均已超过翻倍。因此，叠加近期下跌，墨尔本成为过去十年澳大利亚表现最弱的首府城市市场。
维州区域市场同样走弱。区域维州房屋中位价下跌1200澳元，跌幅0.2%，目前较上一轮峰值低约7000澳元，跌幅1.1%。
公寓市场则呈现不同节奏。墨尔本公寓中位价为61.3万澳元，过去一个月持平，但自市场上一次见顶以来已下跌超过1.3万澳元；首府城市以外地区的典型公寓价格则上涨1000澳元，升幅0.2%，至45.7万澳元。
疫情遗留因素与投资者环境共同施压
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh表示，墨尔本房市自疫情以来相较其他城市持续表现不佳：2020年和2021年的涨幅较温和，2022年利率急升时又经历较快的调整。
她认为，墨尔本新增住房供应较多、疫情封锁时期的影响，以及维州历届政府的相关政策都影响了市场。从Daniel Andrews执政时期的封锁措施导致疫情期间城市人口减少，到Jacinta Allan实施投资者税制调整，均抑制了投资者对当地住宅市场的兴趣。
Creagh表示，维州对房产投资者而言的税务环境较不友好，这可能影响投资需求；部分投资者选择出售房屋，也是市场走弱的一个原因。
澳洲房产投资委员会的创办人Ben Kingsley认为，当前跌幅受5月联邦预算案影响很大。该预算案对房产投资者的负扣税和资本利得税折扣作出实质性修改，引发一轮“property shock”。
Kingsley说，政策造成的是一场情绪冲击，随后传导为市场信心下降。暂停买房的不只是投资者，首次置业者和各种类型的买家也都趋于谨慎。
联邦反对党住房事务发言人Andrew Bragg则批评，工党政府的高税收、高建造成本和投资减少正在破坏信心。他称，预算案税收调整或令未来十年少建3.5万套住房；与此同时，扩大5%首付担保计划又在房源有限时推升需求，可能令近期买家面临负资产风险。
维州房地产协会的首席执行官Toby Balazs认为，数据反映了维州房地产市场面临的挑战。若成交量受到限制、房产价值持续疲软，州政府预算预测和财政缺口的管理也将面临问题。
价格下跌未必让首次置业者更轻松
Creagh表示，墨尔本当前正处在自2019年以来最长、也最深的一次调整中；不过2022年的下跌速度更快，价格是在更短时间内急跌。
她同时指出，价格回调并未必然让首次置业者或寻求可负担住房的人处境更好。目前价格较低的区域表现反而优于高价区域，因此潜在买家未必因整体下跌而更容易进入市场。
若年内澳洲联储再度加息，借贷能力会进一步收紧，现有调整期可能延长，价格跌幅也可能扩大。
