开发商的绝望：新西兰盖一栋房要过 50 道关，政策松绑会重演漏水房危机？

后花园10月14日报道

知名房地产开发商 Leigh Hopper 谈起行业前景时，语气带着一丝抑郁。

newroom报道，Hopper在过去 40 年间主导了奥克兰地区一些最成功的沿海开发项目，包括 Pauanui Waterways、Marsden Cove 和 Marlin Waters，但现年 70 岁的 Hopper 坦言，如今他很难找到坚持的意义。

随着项目审批流程愈发漫长，而“拥有一套房子”的梦想对许多新西兰人来说变得遥不可及，Hopper 对新西兰成为全球房价最难负担的国家之一深感绝望。

“当我二十多岁时，普通房价大约是平均家庭收入的四倍。现在是八到十倍。这是个可怕的数字，而照目前趋势发展，情况可能还会更糟。”

Hopper 解释说，如今要获得开发项目所需的审批流程之复杂，远非他早年从业时可比。

“1991 年我们在当时新出台的《资源管理法》（RMA）下进行第一个沿海开发项目 Pauanui Waterways 时，只需 8 个许可。六年后的 1997 年，我们在 Whitianga Waterways 需要 27 个许可；再过六年，Marsden Cove 项目则需要 37 个许可。”

“现在类似项目至少要 50 个许可以上。”

这意味着在过去 35 年间审批要求增长了 500%。Hopper 坦言，如今他们根本无法再承担这样的项目。

“这实在超出了可承受的风险范围，更别提巨大的成本，所有这些最终都要转嫁到购房者身上。上世纪 90 年代我们做 Pauanui 项目时，银行会提供全部资金支持。而现在，因风险过高，这几乎不可能。如今在这些项目上根本难以获得合理利润。”

Hopper 回忆，当年公司主要专注于分区开发，仅雇有两名专业人员：一位土木工程师和一位测量师。

“那位测量师熟知地区规划，因为整本文件只有四分之一英寸厚，大约 100 页。而土木工程师经验丰富，对基础设施要求了然于心。”

五十年后，为应对复杂冗长的地方政府官僚体系，他不得不雇佣原来四倍的人手，包括规划师、环境专家等。如今的地区规划文件冗长得几乎无人能读完。

他举了近期在 Gulf Harbour 的一个 88 户住宅项目为例：

该项目花了近三年时间才获批，涉及超过 240 份工程图纸、上千页文件，并聘请了 25 位顾问，耗费开发预算的 15%。

为了避免潜在异议，公司要求采用“公开通知”审批程序。虽然与 Forest & Bird 和 Heritage NZ 协商后并无反对者，但项目仍被迫进入一个为期三个月的听证阶段，占用了关键的夏季施工期（冬季奥克兰禁止土方作业）。

最终审批通过时，附带 156 项条件，并要求提交 10 份详尽的管理计划，涵盖从淡水鱼保护到遗产维护的各类主题。

除土木工程师和测量师外，他们还不得不聘请规划师、城市设计师、交通工程师、废水专家、海岸与地质工程师、道路工程师、废弃物管理顾问、建筑师、生态学家、淡水生态学专家，以及污染、石棉、考古、遗产、树艺、景观、房地产、环境法、声学、照明和 CCTV 检查等各类专家。

“如今整个系统中有太多人依赖维持现状为生。”

Hopper 坚称，这些额外成本让开发项目越来越不经济、也越来越难以负担。

“生态学家发现了两只石龙子，我们花了 10 万纽币 把它们转移（每只 5 万），但它们很可能还会回来。而考古专家找到几块旧鲷鱼骨头，花了 10 万纽币。

由于流程拖得太久，我们错过了整个施工季，无法在夏季完成土方、冬季开展工程，这又增加了 200 万纽币的利息支出。”

这些额外成本最终会以两倍比例转嫁给购房者。

他认为，新西兰对风险的恐惧自“漏水房危机”和“基督城地震”以来急剧上升，再叠加海平面上升、海啸风险和土壤液化等因素，使审批过程变得冗长又昂贵。

但 Hopper 指出，新西兰更大的“海啸”来自人口老龄化。

如今，他的公司主要专注在大城市外建设退休社区，这被视为释放住房存量、让工作人口更接近就业地的一种方式。

根据 Jones Lang Lasalle 的报告，预计 75 岁以上考虑入住养老社区的新西兰人数量将从 2018 年的 30.8 万人 增至 2038 年的 65.5 万人。

“虽然退休村并非人人适合，但它们能减轻城市住房压力。我们在乡镇建造带医疗、痴呆护理设施的社区，不仅让居民生活便利，也能缓解公立医院负担。”

如今将公司交由家族新一代管理的 Hopper，仍希望未来能改善住房可负担性。

“太多人离开新西兰，尤其去澳大利亚，因为他们看不到买房的希望。我们的问题在于把太多资本锁进住房，无法用于经济增长。

要解决这一切，恐怕得从地方政府的职能开始改革，否则什么都不会变。”

官僚主义还是必要的安全保障？

有业内人士直言，如今建筑业“过于关注流程，反而忽视了培养业内对现代建造实践的理解能力”，经常为了“走流程”而牺牲效率。由于少数施工失误的案例，监管者对所有项目都采取过度审慎态度。开发方认为许多要求过于苛细，与实际风险不成比例。

但另一方面，监管机构和一些专家则强调，严格把关是确保安全和品质的必要保障。地方政府的建筑审核员表示，他们之所以吹毛求疵，是因为肩负法律责任，必须有“合理依据”确信建筑符合安全耐久的标准。从这个角度看，繁琐的审批流程是在吸取过往教训后，对公共安全和消费者利益的保护。

“漏水房”危机的遗产

新西兰著名的“漏水房危机”对当今建房审批环境有深远影响。

上世纪90年代末到2000年代初，由于建筑监管松懈、大量采用未经充分验证的新材料和设计，新西兰兴建了成千上万栋不够防水的房屋。许多木结构房屋因外围护结构渗水导致结构性腐烂，霉菌滋生，严重的甚至发生结构失稳，造成巨额维修损失。漏水危机爆发后，政府不得不启动救助方案为受害房主分担维修费用，同时公众对住房质量和安全性的要求大幅提高。此事件被视为新西兰有史以来最严重的系统性建筑失误之一，深刻动摇了人们对建筑监管宽松的信心。

这场危机直接推动了新西兰建筑监管的大转向。2004年，政府彻底修订建筑法律，出台了《建筑法2004》（Building Act 2004），矫正了90年代过于宽松的做法。新法引入了建筑行业从业者执照制度，对设计师、建造商等实行强制认证，以提升专业水准。同时，地方政府重新承担起建筑审批和检验的重任，在此之前的1990年代，许多建筑验收由私营认证者自行签字通过，导致监管漏洞百出。

更重要的是，“漏水房”危机在行业和监管者心中埋下了风险厌恶的意识。同样，2010-2011年的坎特伯雷地震使建筑抗震、地基防液化等议题受到前所未有的重视，各地纷纷制定更严格的抗震加固和地质勘察要求。再加上气候变化带来的海平面上升、沿海洪水和山体滑坡等自然灾害，新西兰近年来不断将这些潜在风险纳入规划和建设许可的考量。这些因素共同叠加，同样导致当今的建房审批过程比过去复杂许多。

新政重蹈覆辙？

鉴于以上种种问题，新西兰现任政府近年启动了一系列改革举措，意在精简审批、降低建造成本，以改善住房供应和可负担性。包括引入“自我认证”机制。

政府于2025年宣布，将推行可选择参与的建筑自我认证计划，允许经过严格资质审核的大型建筑公司、注册水管工等“可信赖的专业人士”自行签署合格声明，自我批准其承建的简单住宅项目。这些经过认证的承建商在建造单层标准化住宅时，可不经由地方议会的逐项审批与多次现场检查即可开工，从而绕开繁冗的常规流程。

政府表示，此举将使地方政府的建筑审批官员从重复审核大量低风险项目中解放出来，把精力集中用于高风险、复杂的工程上。值得警惕的是，上一次采用大规模自检制度是在1990年代，而这正是后来漏水危机的成因之一。因此新方案强调只有“有良好业绩记录且符合严格标准”的专业团队才能获授权，而且仅限于简单住宅，以避免重蹈覆辙。

此外，针对施工过程中的验收，政府还设定了强制性目标，要求各地建筑许可机构（BCA）在收到验收申请后3个工作日内完成80%的现场检查。过去施工方经常抱怨等待议会验收检查动辄一周甚至更久，工期被拖延且成本上升。据估计，每延误一天可能给建筑业主增加约400纽币的成本。

政府还豁免了祖母屋的建造许可，建筑面积不超过70平方米、结构简单且由持证建筑师或建造师设计施工的单层独立小屋，可在开工前向当地议会报备后免予申请传统建筑许可。

改革责任机制，降低地方政府顾虑

政府意识到当前连带责任（joint and several liability）制度使地方议会对建筑缺陷承担过高风险，进而导致其审批时过度保守，因为每当建筑出现质量问题，最后出钱兜底的都是地方议会。

为此，2025年8月宣布将推动立法改为比例责任制（proportionate liability），让各方仅对自身过错部分负责赔偿，而不再让守最后一关的地方议会为其他失责者“买单”。

这些改革措施回应了Hopper的抱怨，但也引发了新的担忧：是否会重演新一轮漏水房危机？毕竟上有政策下有对策，如果不能把漏洞堵上，政策初衷再好都会适得其反。