悉尼墨尔本豪宅区逆势跌价，高端市场触顶

后花园10月15日报道

今年以来，悉尼和墨尔本部分热门市中心社区的房价出现下跌，逆转了全国整体上涨的趋势。

虽然连续三次降息提振了买家信心、提高了可贷款额度，使大多数地区房价持续攀升，但并非所有社区都受益。根据房地产数据公司 Cotality 的最新统计，自 2 月底以来，悉尼下北岸的 Milsons Point 房价下跌 7.1%，邻近的 Kirribilli 下跌 6.3%。在墨尔本，富人区 Armadale 下跌 5.1%，附近的 Prahran 和 Carlton 也分别下跌 4.5%。

Cotality 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示，这些地区的公寓占比较高，拉低了整体房价中位数。“以 Carlton 为例，当地公寓价格几乎没怎么波动，无论利率如何变化。”

她指出，这些区域的高端住宅市场也受到可负担性限制。“借贷能力虽有改善，但尚未回到 2020–2021 年的水平。部分高价区的资本增长空间被视为已耗尽，因此价格仍在下行。”

在全国房价跌幅最大的 10 个城区中，除一个外，其余均位于悉尼或墨尔本。Owen 表示，两地整体房价仍在上涨，但涨幅不如 珀斯（Perth）、布里斯班（Brisbane） 和 阿德莱德（Adelaide） 等中等城市，原因在于悉尼、墨尔本的内部迁移人数较少。

部分地区城镇房价亦出现下跌，包括新南威尔士南海岸的 Bermagui（下跌 9.1%）与雪区附近的 Jindabyne（下跌 8.8%）。Owen 指出，这些区域在疫情期间价格曾被推高，如今已回调。

在悉尼 Milsons Point 销售房产 16 年的中介 Chris Bell（Holmes St Clair） 表示，当地市场房型差异大——两居室售价介于 180 万至 400 万澳元，三居室可达 800 万澳元。他指出，部分房源过去售予海外买家，如今受更高印花税影响，转售价格普遍回落。“当初他们买的是期房，并不代表当时价格就合理。”例如，一套位于 Lavender Street 的公寓最近以 255 万澳元 售出，而卖家当初以 310 万澳元 购入。

Bell 还发现买家心态更趋谨慎，“他们仍愿为合适的房产支付溢价，但通常是在卖出原有资产后再行动。”

在墨尔本，Marshall White 房地产公司 总监 John Bongiorno 表示，Armadale 和 Prahran 的房价中位数下滑部分原因在于高价房源挂牌减少，拉低了平均值。此外，维州政府去年上调第二套房土地税，也对市场造成压力。

“土地税的影响在整个市场上都能感受到。”他说。

不过，Bongiorno 认为跌势只是暂时的。“随着人口持续增长，加上生活方式、教育与环境等长期优势，这些更强的结构性因素终将推动房价回升。”