9月25日澳洲房地产与财经新闻汇总——富人区租房立省$8000，20万套住房缺口警钟长鸣！
后花园 澳洲 9月25日 报道：
澳大利亚房地产市场正上演一出“冰与火之歌”。一边是住房产业协会（HIA）拉响的警报——尽管新房开工量有所回暖，但到2029年全国仍将面临近20万套的住房缺口；另一边则是顶级富人区的“租房经济学”——在悉尼Bellevue Hill等地，租房比买房每月竟可节省近8000澳元。市场的结构性矛盾日益凸显，从租客对空调的“呐喊”，到海外资本对广袤土地的收购，无不揭示着这个南半球大陆正在经历的深刻变革。
【新闻一】住房缺口警报：新房开工回暖难解20万套巨大鸿沟
根据澳大利亚住房产业协会（HIA）最新发布的《Housing 100》年度报告，尽管2024/25财年全国最大的建筑商们实现了超过6.4万套的新房开工，同比大涨11%，创下疫情后最强劲的复苏表现，但这远不足以解决根本性的供应危机。HIA首席经济学家Tim Reardon指出，这是行业在经历破产潮和成本飙升后逐步恢复元气的积极信号。然而，HIA高级经济学家Tom Devitt警告称，按照目前的建设速度，特别是公寓和联排等高密度住宅的建设依旧严重滞后，到2029年，澳大利亚最多只能交付约100万套住房，与政府设定的120万套目标相差甚远，形成近20万套的巨大缺口。Devitt强调：“人口增长速度远超以往，如果供应端不加快步伐，即使120万套的目标也可能不够。”
【新闻二】墨尔本租金“假性企稳”：供应不足成根本症结
PropTrack的最新季度数据显示，墨尔本的租金价格在截至8月的三个月内保持稳定，这似乎为在生活成本压力下挣扎的租客带来了一丝喘息之机。但专家警告称，这并非市场压力缓解的信号。PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，租金空置率仍处于历史低位，所谓的“企稳”只是租金在经历了创纪录的增长后，增速显著放缓。澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）主席Lachlan Vidler进一步指出，由于高额债务、持有和合规成本的上升，维多利亚州越来越多的投资者正在出售其出租物业，这导致租赁房源池进一步缩小，加剧了租客面临的压力。Vidler直言：“租金上涨的唯一原因，就是想租房的人远比可供出租的房子多。”
【新闻三】富人区的“租房经济学”：月省$8000，租比买香？
在住房危机的大背景下，澳大利亚最高端的房产市场却呈现出一种奇特的“租房比买房更划算”的现象。Domain的研究发现，在悉尼东部临海的Bellevue Hill，买一套房的月供比租金平均要高出7913澳元，这一差距在新州范围内居首。同样，在墨尔本的顶级富人区Toorak，买房的每月成本也比租房高出3240澳元。Domain的高级经济学家Joel Bowman分析称，高端买家愿意斥巨资购房，着眼的是未来的资本增值和税收优惠；而租客则更关注当下的生活品质和性价比，不愿为未来的溢价买单。这一现象导致在这些精英社区，租客比例普遍高于背负房贷的业主。
【新闻四】租客的“夏日呐喊”：空调成最大刚需，房东准备好了吗？
随着夏季临近，澳大利亚租客的需求变得前所未有的具体和迫切。Domain的最新分析显示，“空调”已成为悉尼、阿德莱德、布里斯班和珀斯等主要城市租客搜索量排名前两位的关键词。在阿德莱德，对空调的搜索需求同比暴涨了751%。然而，现实却与之形成鲜明对比：目前市场上只有35%的出租房屋配备了空调。维州政府已率先采取行动，规定从2027年3月起，所有新租约的房屋必须安装制冷系统。这一趋势明确向房东和投资者发出信号：空调已从“奢侈品”变为“必需品”，满足租客对基本舒适度的要求，是未来获得稳定租金回报的关键。
【新闻五】土地交易创纪录：英国巨头2000万澳元收购澳洲最大羊场
在住宅市场为供应所困的同时，澳大利亚广袤的农业用地依然吸引着海外资本的目光。近日，澳大利亚最大的牧羊场——位于西澳的Rawlinna Station，被总部位于英国的牧业巨头Consolidated Pastoral Company（CPC）以超过2000万澳元的价格成功收购。这片土地面积高达10,463平方公里，比中国香港的面积还大，几乎相当于整个悉尼。此次交易历经七个月的漫长谈判，并需获得澳洲外国投资审查委员会及西澳政府的双重批准。CPC首席执行官Troy Setter表示，公司计划在10月完成交割后，优先改善员工住宿条件，并投资恢复牧场生产力，未来甚至不排除利用该地区巨大的潜力发展可再生能源项目。
总结与展望：澳洲楼市的结构性变革与未来挑战
综合今天的市场动态，澳大利亚房地产市场正处于一个前所未有的转折点，呈现出明显的结构性分化和深层次矛盾。
供需失衡成为核心问题。尽管新房开工量出现11%的强劲反弹，但面对快速增长的人口和持续的移民流入，20万套的住房缺口凸显了澳洲楼市供应端的根本性不足。这一缺口不仅体现在数量上，更反映在结构上——高密度住宅建设的滞后，使得政府的120万套住房目标面临严峻挑战。
市场分化现象日益突出。一方面，顶级富人区出现了"租比买香"的奇特现象，月差价高达8000澳元，这既反映了高端市场的投资逻辑，也暴露了不同收入阶层面临的截然不同的住房选择；另一方面，普通租客连最基本的空调设施都难以保障，仅35%的出租房配备空调的现状，与租客的迫切需求形成巨大反差。
政策干预势在必行。维州政府率先推出的空调强制配置政策，标志着政府开始从基本居住标准层面介入市场。这种政策导向预示着未来可能出现更多针对租赁市场的规范性措施，房东和投资者需要重新审视其投资策略和物业配置标准。
资本流动呈现新特征。英国资本对澳洲最大牧场的收购，不仅体现了海外投资者对澳洲土地资源的长期看好，也反映出在住宅市场供应紧张的背景下，农业用地和大宗资产交易依然活跃，为市场提供了另一种投资选择。
展望未来，澳大利亚房地产市场面临的挑战将更加复杂。短期内，租金压力难以根本缓解，住房可负担性问题将持续困扰中低收入群体。中长期来看，如何在保持市场活力的同时，通过政策引导、供应增加和结构优化来缓解供需矛盾，将成为政府、开发商和投资者共同面临的重大课题。
市场的"冰与火"并存状态，既是挑战，也蕴含着机遇。对于政策制定者而言，需要在促进供应增长与维护市场稳定之间找到平衡点；对于投资者而言，理解市场分化趋势，把握结构性机会将是制胜关键；对于普通民众而言，适应新的市场环境，合理规划住房需求，或许是当下最现实的选择。
