政府陷入“扩张幻觉”？无视澳洲惨痛教训，强推奥克兰住房改革，或适得其反

后花园10月7日报道

主打“200万套房”开发容量的奥克兰最新规划草案：PC120获得通过后，争议愈演愈烈，各方都希望在即将启动的公众咨询中占据舆论高地。然而，这一数字背后的理论依据可能存在巨大漏洞。

互相甩锅，数字从哪里来？

城市规划专家、Balmoral居民协会主席John Burns质疑：“200万套住房的数字来自资源管理部长 Chris Bishop，他强迫奥克兰市议会制定这样的计划。市议会和规划团队已经承认，这不是他们倾向的方案。”

但住房部长Chris Bishop甩锅说，这一容量目标并非他个人拍板指定，而是市议会规划师根据模型计算的结果。他表示：“如果模型显示的是150万套，那目标就是150万套。”

数据浮夸，毫无意义？

实际上，即便是支持高密度发展的阵营，也承认规划容量与现实落差的存在。

Newsroom记者Tim Murphy就指出，这个200万的数字“纯属理论，甚至有些荒谬”，因为它的假设是，每一块土地的业主都将不遗余力地在自家地块上盖满最高容量的住房。现实中，不可能所有业主都会同时大规模开发自家物业。因此，当前奥克兰每年的新增住房许可量远远赶不上理论容量所暗示的节奏。可见，即便突然放开200万套的理论容量，也不可能让市场瞬间多建出百倍的房子。

也就是说，200万套和2000万套一样，只是数字游戏，毫无意义。

财经编辑 Jonathan Milne 指出，所谓的“两百万套住房”早已被政治化，成为选举中“遗产保护派”和“城市发展派”争夺的口号。

“这个数字被频繁使用，却对奥克兰的住房供给影响甚微。它更多反映的是政治焦虑，而不是建筑现实。”

数据打脸政府立场？

Bishop解释说，确保有充裕的土地和规划供给极为重要，以免规划瓶颈导致土地稀缺，从而抬高房价。在他看来，为未来提供足够多的住房建设可能性，是解决住房危机的重要一环。

但Burns引用数据显示，奥克兰统一规划在2016年新增了90万块分区地，然而，2016年至2021年间，奥克兰的房价中位数上涨了40%，从82万纽币上涨到114.8万纽币，在五年内上涨了32.8万纽币。

他认为，这清楚地表明，当市场上已存在过剩的分区土地时，再增加供应并不会改善住房供应或负担能力。

“推土机式”开发忽视真正原因

Burns 认为，政府陷入了一种“扩张崇拜”的误区。它假定土地越多、楼越高、密度越大，就能压低房价，但这忽略了现实的市场机制。“真正让房价下降的不是分区地图，而是可支配收入、贷款利率、建造成本和土地周转速度。”

他警告，若照此执行，“推土机将碾过奥克兰的街区”，包括 Devonport、Parnell、St Mary’s Bay 和 Kingsland 等历史街区。

Devonport将被迫从其特殊保护区中移除257处房产。在Mt Eden和Kingsland，特色住宅区将被多层公寓楼取代，而那些闲置多年的开发地块依然空着。

奥克兰最古老的两个街区：St Mary’s Bay和Parnell的街道，将被十五层的高楼所掩盖。

“那些经过几十年精心维护的维多利亚式别墅和绿树成荫的街道，将被十五层公寓包围。我们以为在建设未来，其实是在毁灭城市灵魂。”

催生“幽灵”住房

Burns进一步以形象的比喻指出，“如果把房市当成香蕉市场，大量供应廉价香蕉确实能砸低价格，但房产市场并非如此。土地不像香蕉会烂，地主可以选择捂盘不卖。”

换言之，哪怕规划文件上划出了几百万套住房用地，只要市场预期不对、利润不到位，这些土地可以长期闲置，“画出来的潜在住房”就如同幽灵般存在，却不会真正造福购房者。

国际经验：高密度≠低房价

Burns批评称，国际经验也不支持政府的做法。

悉尼、墨尔本和伦敦等城市在缺乏工资增长或公共住房的情况下推进密集化，结果仍是房价与租金居高不下。

他表示，增加住房确实可能降低成本，但前提是新增供应能够真正进入市场，而不是让土地闲置、基本问题未解决。

“更大”不等于“更好”

Burns质疑：“我们真的希望奥克兰继续变得更大吗？”

他认为，奥克兰人迁往外地以及远程工作的兴起是积极的发展，这些趋势可能带来更缓慢但更可持续的城市增长。

他指出，这一变化为奥克兰重新思考城市发展提供了契机，应当围绕宜居性展开讨论，包括增加绿地、树木和公园，为住在联排房与公寓中的家庭提供呼吸空间。

既得利益者捍卫特权？

尽管 Milne 对部分观点表示认同，但他认为 Burns 的描述“过于末日化”。

“在奥克兰，所谓‘城市特色保护’往往集中在富裕社区，比如Parnell、Devonport、St Mary’s Bay。这些人已经拥有土地和资源，却以保护遗产为名，把其他人挡在门外。”

Milne 认为，真正的平衡在于保障新居民的居住权，而不是让老社区永远被保护在玻璃罩下。

“保护历史建筑和绿地无可厚非，但我们必须确保，这种保护不是为别墅区筑起无形的围墙。”

两百万套住房，这个数字已经超越了规划本身，代表着中央与地方的博弈，增长与保护的冲突，市场与人居的矛盾。

PC 120分区变更计划将在圣诞节前公开征求公众意见，为期六周。独立规划小组将向市议会建议最终方案以供采纳。