澳洲房市“春季风暴”来袭！降息、补贴、移民潮六力齐发......
后花园 澳大利亚 10月24日 报道：
今年春季，澳大利亚房地产市场正面临一场前所未有的"完美风暴"。利率下降、房源数量增加以及政府补贴政策相结合，正在为买家和卖家重塑市场规则，同时也创造了值得关注的机遇。
春季销售旺季来临
春季是澳大利亚的传统售房旺季，温暖的天气促使许多卖家将房产挂牌出售，为买家提供了更多选择。REA集团高级经济学家Eleanor Creagh表示，当前住房市场的势头对卖家来说是绝佳时机。
"今年的春季销售旺季将非常可观，"她说。"较低的利率已经提升了借贷能力，并重新点燃了买家信心，特别是对于首次购房者和首次投资者而言。随着市场势头增强，我们预计将迎来一波新房源和更活跃的买家活动。"
降息解锁借贷能力
澳洲联储在8月份进行了年内第三次降息，将现金利率降至3.6%，这是自2023年4月以来的首次。尽管这可能是本轮降息周期的最后一次，但对市场而言无疑是利好消息。
较低的利率直接提升了买家的借贷能力。Rethink Group首席执行官Scott O'Neill补充说："利率下降正在创造机会，但同时也带来了激烈的竞争。尽早行动的买家在市场进一步升温前处于最有利的位置。"
政府担保计划扩大
"住房保障计划"（Home Guarantee Scheme）的扩大，现在允许人们仅用5%的首付就能获得政府支持的贷款，这将首次把一批新买家带入市场。扩展后的计划取消了政府担保数量的限制，让所有澳大利亚首次购房者都有机会以低首付进入市场，且无需支付贷方抵押贷款保险（Lenders' Mortgage Insurance）。该计划还取消了收入上限，并为偏远地区提供了更简便的申请途径。
投资者与新移民入场竞争
一直在等待合适时机入市的潜在房地产投资者，很可能也会受到春季低利率的鼓舞而采取行动。与此同时，去年澳大利亚新增了超过一百万新移民，远超历史平均水平。O'Neill表示，在移民涌入后的第一个春季房地产热潮中，人们对本已紧张的住房市场将面临更大压力感到担忧。
尽管政府今年早些时候对外国买家购买现房实施了为期两年的禁令，但对可能大幅增加住房供应的新房和投资项目仍有豁免。
O'Neill认为："在我们看到大量公寓和房屋建成之前，市场上的房产数量远不足以容纳我们的人口，投资者和移民都在争夺有限的可用房源，这正成为一个大问题。"
"以小换大"与"大房不出"的博弈
更便宜的融资成本也激励着现有房主换购更大的房屋，为一些房源紧张的郊区带来了新的流动性。但另一方面，传统的"大房换小房"者（downsizers）却越来越多地选择留在大房子里，这减少了成长中家庭的选择。
尽管政府一直试图通过"闲置卧室税"和"印花税减免"等措施激励婴儿潮一代将房产推向市场，但收效甚微。O'Neill说："许多买家因还款额降低而将目标定得更高，但生活成本压力仍在影响一些决策。"
出生率下降的远期影响
由于进入房地产市场（包括竞争激烈的租赁市场）的成本不断上升，澳大利亚人推迟生育计划的现象日益普遍。出生率下降对长期经济增长构成实实在在的威胁。KPMG的研究显示，尽管过去一年略有反弹，但澳大利亚的出生率仍远低于疫情前水平。2024年新生儿数量为292,500，比2023年增长2.6%，但远低于2019年的304,009。
这一趋势对住房市场的具体影响尚难判断。在国家仍需更高出生率以支持经济的背景下，当前的移民假设使得预测房价变得更加困难。
