RBA按兵不动，楼市或陷多重危机！专家警告：最难一年要来了！
后花园 澳大利亚 11月4日 报道：
澳大利亚储备银行（RBA）今日宣布维持现金利率不变，但市场普遍预期下一次行动将是加息。在通胀飙升、供应严重不足和需求激增的多重压力下，澳大利亚房地产市场正陷入一场“混乱”，无论是买家、卖家还是借款人，都将迎来充满挑战的“恐怖之年”。
市场分析认为，利率维稳只是暴风雨前的宁静。有越来越强的声音预测，RBA的下一次行动将是加息，最早可能在圣诞节前或明年二月发生，以应对居高不下的通胀。
正如RBA行长Michele Bullock反复强调的，其首要任务是控制通胀。如果第三季度的消费者价格指数（CPI）飙升被证明是一种趋势而非一次性事件，那么再次加息将不可避免。对于本已问题重重的澳大利亚房地产市场而言，通胀是又一个棘手的难题。有评论直言，当前的房市“一团糟”，买家、卖家、借款人、开发商乃至整个行业，都将面临一个“恐怖之年”。
房价飙升：年增长率重回两位数
尽管今年的几次降息在一定程度上刺激了住房需求，推高了房价，但这并未让房屋变得更易负担。房地产集团Ray White发布的十月份房价报告显示，澳大利亚年度房价增长率已达到10.6%，这是自疫情封锁期间（当时现金利率仅为0.1%）房价夸张上涨以来，首次重回两位数增长。
Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，增长速度超出了预期。她指出：“我们在九月份的报告中曾预测年底可能实现两位数的年增长，但这一里程碑比预想的更早到来，这主要得益于十月份强于预期的涨幅以及多数市场持续的供应紧张。”
需求洪流：政府计划加剧市场热度
澳大利亚各地的房地产市场早已处于供需失衡状态，房源远不足以满足市场需求。而联邦政府的“住房保障计划”（Home Guarantee Scheme）在十月份扩大范围，允许更多首次购房者（FHBs）以仅5%的首付进入市场，这在过去一个月里进一步加剧了需求激增。
澳大利亚最大的抵押贷款聚合商Loan Market的数据显示，与前三个月相比，该计划的周平均申请量瞬间飙升了40%。Loan Market的经纪人Max White表示，政策调整的消息一出，首次购房者便蜂拥而至，寻求预先批准。这一波首次购房者的涌入，叠加近年来高移民率带来的需求，以及因降息而拥有更强借贷能力的换房者，共同构成了一股强大的购买力洪流。
供应灾难：新房建设步履维艰
尽管需求旺盛对卖家似乎是好消息，但他们中的大多数在卖掉房产后，自己也需要重新进入市场成为买家。研究机构SQM Research的数据显示，十月份的房地产挂牌量环比激增10.9%，但同比仍下降0.3%。
SQM研究总监Louis Christopher指出，这是一个“即使在春季也算得上是巨大的”月度增幅，表明卖家对找到买家更有信心。然而，这点供应量远不足以满足需求，而新房开发面临的挑战依然严峻。联邦政府的全国住房协议设定了五年内建造120万套住房的目标，但第一年过后，根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，进度已落后6万套。与此同时，新南威尔士州、昆士兰州和南澳大利亚州的新建成本已创下历史新高，给建筑业带来更大压力，也使得开发商急需的进一步降息变得更加渺茫。
财务压力：通胀与失业双重夹击
金融分析机构Digital Finance Analytics的一项调查显示，尽管今年已有三次降息，但澳大利亚各地的抵押贷款压力仍在上升。电力、保险和食品杂货成本的上涨，已经超过了抵押贷款利率下降所节省的开支，导致一些州超过50%的借款人处于抵押贷款压力之下。
雪上加霜的是，第三季度顽固的通胀率远高于RBA的预期，而失业率最近也上升至4.5%。这些数据使得RBA陷入两难，既有不加息的理由，也为其最喜欢的“观望”策略提供了借口，等待下一组数据的出炉。
