新西兰地产重磅：奥克兰新规划草案深度解读，你的房产与生活将如何被重塑？
后花园8月21日综合报道：
2025年8月21日，奥克兰市议会审议了一份全新区规划草案。它的核心，是结束全国统一的中密度标准（MDRS），撤回第78号计划变更（PC78），改走“定向增密+风险退让”的路线：
把更高的容积与楼高放在交通便利、基础设施跟得上的地段，同时对洪水等高风险区域进行降密与更严的审批，尽量别把新增人口“压”进脆弱地区。
这一转向，与2023年初洪灾的教训、对气候变化的应对以及民众对居住安全的焦虑密切相关。
简单讲：不再“哪里都三层”，而是“该高的地方更高，该让的地方退让”。这既是对过去“一刀切”的纠偏，也是对未来几十年城市形态的重塑。
1、政策框架与空间策略：
政策主线——
【退出MDRS、撤回PC78】： MDRS原本允许多数住宅用地免繁琐审批、最多建3栋、3层；PC78是在奥克兰层面落实MDRS的关键工具。现政府已允许地方退出，奥克兰据此撤回PC78、不再全市统一增密。
【定向增密】：在更具条件的区域集约发展，尤其是轨道交通站点、城镇中心与干线公交走廊，显著抬高可建高度与容量，充分利用既有或已付费的基础设施，提升通勤效率与公共投资产出。
【分区降级】：在洪涝等自然灾害高风险区域降密，严格审批，局部仅允许独栋住宅，尽量减少在脆弱地区新增人口与建筑体量。
空间策略——
【44处“步行可达区”】：以主要火车站、快速公交站和大型商业中心为核心的10分钟步行圈，允许建设10—15层的高层公寓，显著高于此前6层上限。住房部长Chris Bishop指出，车站旁仍是一层独立屋是低效配置，核心站点如Maungawhau及Kingsland、Morningside等被视作优先增高范例。
【18条公交走廊+曼哈顿200米】：沿18条主要公交走廊两侧各约200米范围，普遍放宽至6层，把分散在各社区的容量迁移到公共交通与商服配套更完善的走廊线上。
【历史风貌保护优化】：为避免过度保守阻碍合理增密，草案对部分站点周边历史风貌约束适度松绑（如Mt Eden与部分中心区周边），以便在“10分钟生活圈”内释放更多公寓开发许可，以平衡保育与供给。
风险退让与审批——
【“1.2万处”易灾地块降密】：草案拟把约1.2万处易洪易灾地产重新划回低密度分区（Single House或更严格）；个别极高风险地段未来可能仅允许独栋住宅，并施加更严格审批。这呼应了2023洪灾后“安全优先”的社会共识。
【审批更严】：若坚持开发，业主需提交风险缓解方案，但许多情况下也可能行不通，因为开发被列为“非合规”活动，审批机关可以拒绝。
【退出MDRS≠不增密】：奥克兰仍需提供不低于PC78所赋予的约200万套住房发展潜力，是2016年《统一规划》中约90万套的两倍多。
2、地产格局与居住改变：
起飞区与谨慎区——
【起飞区】：轨道站点与城镇中心10分钟步行圈、18条走廊两侧200米是政策红利区：10—15层与6层的“增高”将把地段价值与项目体量一起抬升。Mt Eden、Kingsland、Morningside、Mt Albert、Albany等节点，预期将加速再密集化，吸引大型资金与机构型开发商布局。
【谨慎区】：被降为低密的易灾社区，开发潜力受限、审批更难、保险趋紧、转手流动性变差，“后院加建”基本刹车。
地产开发格局 ——
【集中化上升】： MDRS时代中小开发商押注联排与三层；节点增高/走廊增密的新路更考验资本厚度与综合能力，行业或向大型平台集中。中小团队突围路径包括TOD小体量拼装、既有更新与存量改造等。
【产品力升级】：新规强调日照、绿化、隐私，减少“鞋盒楼”“握手楼”，倒逼产品力提升。
居住体验改变——
【高密度的便利】：更多人住进“车站/商服10分钟圈”，通勤、就学、消费、医疗更可达，交通更绿色；但公共服务需跟进，避免只拉高度、不补服务的“单腿走路”。
【低密度的克制】：在易灾地块要更保守规划翻建与保险安排，城市在这些地带“退一步”，承认自然约束。
3、置业建议与常见误区：
四点置业建议——
【把握“十分钟圈”】：关注是否落在44个步行可达区或18条走廊两侧200米里，优先考虑“公共交通+商服”双优的微地段。
【识别易灾区】：把保险成本、翻建可行性、转手流动性写进规划，别只看静态估值。
【盯紧项目要点】：用数据与事实参与咨询与听证，争取合理的街区边界与指标。
【产品力优先】：在高密项目中优先选择采光、通风、退距与私密性更好的产品，兼顾居住舒适与保值性。
四大常见误区——
【退出MDRS=不增密？错！】：改“方式”不改“方向”，容量红线约200万套，远高于2016年的90万套。
【哪里都10—15层？错！】：仅限44处可步行区等重点区域；走廊两侧普遍为6层。
【历史保护不会动？错！】：为匹配站城融合，将优化约束，而非一刀切取消。
【高风险区能靠方案“闯关”？难！】：列为“非合规”活动，审批机关可以拒绝。
2025-08-21议会讨论，预计2025-10前公布更完整的计划变更草案并启动公众咨询与独立听证，最终决定大概率在2025年末至2026年初形成。
咨询期间将明确地图层级、街区到街区的高度与密度分配、过渡期规则衔接等，建议利益相关方尽早对位“哪条路、哪个站、哪一圈”的具体影响。
把城市“做对”的难度，远高于“做大”。这次草案的底层逻辑，是把密度与人放到更安全、更高效的地方，同时承认在风险区“退一步”。
对居民，这是“离车站近、生活方便”的利好与“保险、审批更严”的现实并存；对行业，这是“更专业、更长线、更讲场景”的进阶。
长期看，这样的空间结构与规则体系，才更有机会兼顾住房供给、基础设施承载与环境韧性：让该高的变高，让该退的退开，让城市既能装下更多人，也能装下更好的生活。
