房价疯涨的年代，这些地方竟然还停在2016年

后花园2月11日报道

这听起来像是天方夜谭：在一个通胀高企的时代，一杯原本只要3澳元的咖啡如今要卖到7澳元，澳大利亚部分地区的房价却仍停留在2016年的水平。

PropTrack 的独家数据显示，在悉尼、墨尔本、达尔文以及昆士兰的一个地区，多个区域的公寓价格在过去10年几乎“被冻结”，基本没有上涨。

专家表示，房价长期停滞的原因通常较为复杂，但这些区域有一个共同点：多年来高密度公寓开发导致供应严重过剩。

这种情况在悉尼尤为明显。开发商将建设高度集中在少数规划条件宽松的区域，而城市其他地区却持续面临住房短缺。

墨尔本内城区也存在类似问题。2010年代，墨尔本的内城地区是全国新公寓建设最密集的区域之一。

在悉尼和墨尔本的部分区域，高层公寓开发之泛滥，已经导致公寓供应量超过实际购房需求。

公寓供应过剩，再加上频繁被出售给投资者，抑制了租赁市场中租客之间的竞争。

随着时间推移，这不仅削弱了租金回报、推高了空置率，也让新的投资者望而却步，进一步加剧了供需失衡。

另一个复杂因素是，这些区域所建的公寓大多是面积较小、明显面向投资者的产品，而非自住型买家。

当投资者逐渐撤离，这些公寓也随之失去了主要的买方群体，价格因此陷入长期停滞。

来到今天，对于希望以较低门槛进入房市、又不想面对其他区域激烈竞争的自住买家来说，这些地方反而提供了机会：部分房产的价格甚至低于2016年。

SuburbData 分析师 Jeremy Sheppard 在谈到供应过剩市场时表示，如果买家“只在乎有个屋顶住”，这些区域其实是不错的选择。

他解释说，这类市场在历史上资本增值表现较弱，尤其是那些购买期房（off-the-plan）的买家，因为新房通常溢价明显，高于成熟二手房。

Sheppard 补充称，没有任何市场会永远低迷，随着过剩供应逐步被消化，价格终将回升，但这一过程可能需要“很多年”。

他说：“如果你打算在房子里住很多年，确实可以获得更好的性价比……但如果你是投资者、看重资本增长，那情况就不同了。”

在 PropTrack 数据发布前，买方代理 Michelle May 曾告诉《每日电讯报》，购买高层公寓的人必须清楚其中的风险。

她指出，缺乏‘稀缺性价值’的住宅在急售时更难出手，因为买家会有大量类似选择。同时，高层公寓通常还伴随着更高的分契管理费（strata fees）。

以下是各州目前公寓中位价低于或接近2016年水平的郊区：

新南威尔士州（NSW）

价格接近或低于2016年的区域主要集中在悉尼内南区高密度开发走廊、帕拉马塔（Parramatta）以及莱德（Ryde）地区。

Haymarket 公寓价格跌幅最为明显，目前中位价为 93.6万澳元，低于10年前的 123万澳元。

附近的 Chippendale 公寓目前中位价为 75.25万澳元，比2016年平均低约 11万澳元。

Ultimo 过去10年的平均跌幅约 5000澳元；而 Zetland 和 Mascot 的价格目前仅比2016年高 6000–8000澳元。

在帕拉马塔地区及更西部，Harris Park、Parramatta CBD、Rosehill、Auburn、Guildford 和 Ermington 的公寓价格目前普遍比2016年低 2万至5万澳元。

North Ryde 公寓当前中位价为 76万澳元，低于2016年的 83.9万澳元；附近的 Meadowbank 和 Epping 价格也低于10年前。

在 Hills District，Rouse Hill（67.25万澳元） 和 Kellyville（79.25万澳元） 的价格均低于各自10年前的中位价。

在内西区，Mortlake 的公寓价格已从2016年的 91.25万澳元 下滑至 82.5万澳元。Sydney Olympic Park 和 Homebush 也出现了类似的10年下跌。

维多利亚州（VIC）

维州上榜区域主要集中在墨尔本内城区。

Armadale 跌幅显著，目前公寓中位价为 64.15万澳元，低于10年前的 86万澳元。

Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore 和 Abbotsford 的公寓价格均接近或低于2016年水平。

在墨尔本东区和南区，价格下跌较为少见，但 Balwyn 公寓当前中位价为 79万澳元，低于2016年的 84.55万澳元。

Murrumbeena 和 Box Hill 的公寓价格也低于10年前。

Caulfield North 和 Cranbourne South 的公寓价格基本与2016年持平。

北领地（NT）

达尔文 的跌幅最为显著，反映出北领地房市波动性强、季节性明显的特征。

Fannie Bay 公寓价格从2016年的 65万澳元 大幅降至 48万澳元。

Parap 的价格平均比10年前低约 14万澳元，Nightcliff 低约 12万澳元。

Stuart Park（44.9万澳元） 和 Larrakeyah（41.5万澳元） 也低于各自2016年的价格水平。

Lyons 公寓目前为 78.5万澳元，略低于2016年的 79.5万澳元。

Alawa、Humpty Doo、Rosebery 和 Tiwi 等郊区价格基本维持在2016年水平，年均涨幅仅 0.1%。

昆士兰州（QLD）

昆士兰只有一个郊区价格低于2016年：South Townsville。该区域因大量公寓开发，已转变为高密度住宅区。

目前该区公寓中位价为 45万澳元，低于2016年的 46.25万澳元。

不过需要注意的是，近年来价格已明显回升，较2021年上涨约50%，表明此前的供应过剩正在逐步被市场消化。